【41页】桂林七星大酒店及松园度假村项目投资立项申报书.doc文档在线阅读

大致分为几个 板块 以国际会展中心为核心总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资 讯发达，设施完善。

桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂 行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。

年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺 度和贷款额度标准。

本项目周边区域分析 桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔， 总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资新技术项目项，其中 国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目 项。

开发具有自主知识产权的产品个，处于国际国内领先水平。

桂林国际会展中心 桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化的展览中心。

建筑面积为万平方 米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米， 净高分别为米米米及米的大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐 全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。

多家，产值超亿元的企业家，超亿元的企业家，超万元 企业家。

经认定的高新技术企业家累计实施高 本项目周边区域分析 桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔， 总面积平方公里 年月桂林市出台桂行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。

了个人住房消费。

桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方 式解决，这政策也在定程度上刺激部分内容简介步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方部分内容简介步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向 的调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。

桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方 式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。

桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂 行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。

年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺 度和贷款额度标准。

本项目周边区域分析 桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔， 总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资 讯发达，设施完善。

桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。

大致分为几个 板块 以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的经 济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场 等。

科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。

拥有所大中专院校，所部省属科研院所， 处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培训中心。

邮电资讯供水供电银行海关商检宾馆高级公寓娱乐中心医学学校 应俱全。

高新区高新技术产业政策区域面积为平方公里。

年，全区实现技工贸总收入 亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指 标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。

规模工业经济占全市总量的， 对全市工业经济增长的贡献年达。

目前全区拥有各类企业多家，其中三 资企业多家，产值超亿元的企业家，超亿元的企业家，超万元 企业家。

经认定的高新技术企业家累计实施高新技术项目项，其中 国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目 项。

开发具有自主知识产权的产品个，处于国际国内领先水平。

桂林国际会展中心 桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化的展览中心。

建筑面积为万平方 米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米， 净高分别为米米米及米的大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐 全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。

另外，还设有 平方米的室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有平方米的商 务楼，设有展团办公室会议室洽谈室商务室新闻信息发布室，以及相应的银行 邮电通讯仓储货运报关旅游餐饮娱乐等系列服务设施及服务项目。

室外的 甲天下广场，总面积达万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放 辆汽车的大型停车场。

据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备的档次上，桂林国 际会展中心都可进入全国会展场馆前名。

本项目地块状况分析 环境分析小结 第三章桂林市旅游产业发展分析 桂林市旅游业现状 桂林市旅游业客源分析 桂林市旅游业发展趋势研究 桂林市旅游业分析小结 第四章本项目的综合定位 本项目的分析 优势 区位优势 本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗 邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽 米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。

交通优势 本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路的枢纽，交通量巨大。

同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道 的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到 达主城区的任何位置，交通优势十分突出。

世界级旅游名城优势 桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来 此观光旅游。

桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方， 在国内外享有很高的声誉和知名度。

地块环境优势 本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次 分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。

项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内 景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划， 制造出高水平的物业。

劣势 开发模式复杂 本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大部分酒店渡 假村的改造。

酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高的产业，必 须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。

因此，本 项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成定的困难。

拆迁安置难 本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限， 对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。

再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施， 定程度上提高了拆迁安置成本。

周边小区对本项目外部景观的影响 由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到定 的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。

桂林市商铺租售情况疲软 通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林 市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理 想沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先 富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已 经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有定的吸引力，有点投 资和休闲两不误的感觉。

从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修 建酒店式公寓提供了机会点。

住宅区体量小，区内配套差 由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都 相对较差。

总的来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义的居住空间。

随着 人民生活水平的提高，人们不仅需要的是个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值， 比如小区景观小区物业小区的人文环境等等。

这就要求房地产开发企业细分市场，同时 也为本项目提供了机会点。

威胁 旅游业相对脆弱 旅游业相对脆弱，疾病战争经济的动荡政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩， 年的对桂林市的旅游业可谓是次不小的冲击。

相对远离桂林的水 本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之的漓江的水。

本区域竞争楼盘多 本区域内其它些可比性项目对本项目的威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分的购 房者。

建材价格的上涨 随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成 本控制带来了定的威胁。

本项目核心竞争力的提炼 我们认为桂林作为个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林 是世界上最适合人类居住的地方之。

山水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力。

自然 而然山水也就成为了桂林住宅项目的核心竞争力之。

该项目具有了良好的地理位置，但在 自然环境上并不在漓江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是 对山地植被以及湖面的保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。

届时，这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未 来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。

本项目的体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府 起携手打造桂林的