成都财富中心项目投资立项申报书.doc文档44页在线阅读

应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。

以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。

当然大型化并非规模越大越好，此时的零售业 已不仅仅是桥梁和渠道，而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面引导生产。

谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。

现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势 大型化 当今业态演化的个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。

其内 在的原因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区， 简化商店设施，降低采购成本等。

购买质优价廉的商品是每个消费者的 心愿，同样的商品，消费者更愿去廉价的商店购买，尤其是在服务显得不很 重要的情况下。

连锁化 零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征，只是现代零售业无 论连锁经营的类型，还是连锁经营的规模，都得到了大大的发展。

连锁经营 的扩大，反映了现场。

廉价虽然不 是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的 方向。

类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。

演化的个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。

发展。

现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势 大型化 当今业态，而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面引导生产。

那些胜任消费需求的企业才有生命力。

此时的零售业 已不仅仅是桥梁和渠道部分内容简介 而在买方市场下，尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足，供给日 部分内容简介 而在买方市场下，尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足，供给日 愈过剩的情况下，虽然供给决定需求仍具意义，但消费者已成为主宰市 场的绝对力量，只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。

此时的零售业 已不仅仅是桥梁和渠道，而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面引导生产。

谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。

现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势 大型化 当今业态演化的个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。

其内 在的原因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。

当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。

以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。

应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。

细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是 同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。

市场的细分，使各种业态能 更好地服务于自己的目标市场。

不同的业态满足不同的市场需求，吸引不同的消费群，提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店 重视时间效益，买了就走的消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强 调次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色， 重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。

廉价化 随着商品供应的日益过剩，降价是当今世界商品竞争的个基本趋 势。

这点反映到零售业，就是各种廉价化商店的涌现。

无论是折扣商店 仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。

廉价虽然不 是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的 方向。

廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区， 简化商店设施，降低采购成本等。

购买质优价廉的商品是每个消费者的 心愿，同样的商品，消费者更愿去廉价的商店购买，尤其是在服务显得不很 重要的情况下。

连锁化 零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征，只是现代零售业无 论连锁经营的类型，还是连锁经营的规模，都得到了大大的发展。

连锁经营 的扩大，反映了现代商业提高集中化程度的要求。

以年的美国商业为 例，仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完 全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。

可见，连锁经营是现代商业 发展的个基本规律，对零售企业具有举足轻重的意义。

除了降低采购成 本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要的是为推出自有 品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身的竞争能 力。

因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需 求。

四项目前景分析 项目将定位为创造小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高 感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更 多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲 娱乐商务办公居住于体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具 有代表性的建筑集群之。

第三章项目建设内容及规模 建设内容 号楼号楼高层电梯公寓 高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满 足不同档次住户与办公需求。

商业用房 临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷的购物场所，拟 建大型购物超市与休闲文化商业中心。

办公用房 该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务 环境。

公建设施 与小区建设配套的水电气道路通讯管线，区域内设置小区会 所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设 施等。

设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需 求。

绿化 为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化部分为线性道路绿 化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。

二建设规模 净用地面积平方米。

总建筑面积平方米。

其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米， 办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车 库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。

建筑占地面积平方米 建筑密度 容积率 建筑总层数层 建筑总高度米 总停车数量辆 非机动车位辆 第四章项目市场分析 成都商品房市场的供需状况 市场供给分析 自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近 两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。

竞 争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究 购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。

成都房地产市场的 产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈 显多样，住宅设计更加关注细部环节的创新。

房地产市场整体开发投资量分析 从近几年的变化来看，年成都市房地产开发投资亿元， 增长率达到，比年提高了个百分产开发 资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款自筹资金成为房 地产开发的主要资金来源。

年资金来源以定金及预付款占开发商自筹资金占 和银行贷款占为主，其中前两项占，较上年提高 个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降个百分点，随着企 业自身实力的增强和房地产市场供求状况的改善，开发商对银行的依赖在 逐年减弱。

非银行贷款占到资金来源以上，表明了成都市房地产开发 已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展的阶段。

二市场需求分析 整体经济环境 在继续采取以扩大内需为主的系列政策的综合作用下，成都的消费结 构快速变化，消费热点从实物转向服务。

住房旅游信息教育成为比 较集中的消费热点。

年成都市社会消费品零售总额达到亿元，同比年增长，居民人均可支配收入达到元，较上年同期 增长，居民收入稳步增长，住房消费支出逐步提高，住宅消费观念 也由经济适用型向小康舒适型转变。

商品房销售状况 近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济 发展的政策成效明显。

商品房竣工销售衔接较好，需求拉动投资增长特 征鲜明。

年，全市商品房竣工面积达到万，比上年增长 ，商品房销售面积万，增长，相比年成都商品 房销售仅万平方米，年时间翻了番多，商品房销售额达到 亿元，同比增长。

全年商品房竣工面积销售率达销售面积 竣工面积，高于全国平均水平，在个副省级城市中仅次于 南京居第二位。

其中住宅的竣工面积销售率高达，商业 营业用房销售率为若含出租面积则为，办公楼销售率为 若含出租面积则为。

的商品房均由个人买走，与此 同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发 展的政策，已取得了卓越的成效。

年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价 元，与上年相比每平方米上涨元，涨幅为。

导致房价上涨 原因有三是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的 提高导致开发成本的上升二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化 进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求三是房屋自 身品质的提高。

人口增长据市计生委预测见下表，到年成都市的人口将达到万， 年则达到万人。

按照人均居住面积平米人计算，年 年之间，住房需求量约为万平方米。

附表成都市人口增长情况预估表 年份总人口出生率自然增长