【41页】现代广场项目立项申报材料.doc文档在线阅读

完成进度八成，预订成绩颇佳集团投资 亿元打造时代广场已动工而上海花园带来的是大都市居住文化理 念，让海派风格溶入了新城。

计划总投资达亿元，同比增长。

月，商业营业用房施工面积达 万平方米。

增长倍，比重由上年提高到写字楼施工面积 万平方米，增长，比重由上年提高到。

汽贸城电器广 场等上亿元大型商业项目有个正在建设中，掀起了市商业开发的高潮。

上亿元规模项目企业增多。

由于加大招商引资力度，发达省市外来资本那些拥有土地储备与良好融资渠道的线企业 更是信心十足。

从政策影响看 房地产投资在市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上 固定资产投资比重。

，但对于投资的拉动意义重大。

他关系到人民生活水平 的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的产业。

计二季度提高到点。

从中看出，大部分被调查的企业对房地产行 业上半年运行形势持乐观态度。

度，发达省市外来资本增 多，形成了有始以来上亿元开发项目企业最多的年，从上年家增加到 家。

上亿元规模项目企业增多。

汽贸城电器广 场等上亿元大型商业项目有个正在建设中，掀起了市商业开发的高潮。

增长倍，比重由上年提高到写字楼施工面积 月，商业营业用房施工面积达 万平方米。

部分内容简介高，故持续走强。

部分内容简介高，故持续走强。

特 别是些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。

月，商业营业用房施工面积达 万平方米。

增长倍，比重由上年提高到写字楼施工面积 万平方米，增长，比重由上年提高到。

汽贸城电器广 场等上亿元大型商业项目有个正在建设中，掀起了市商业开发的高潮。

上亿元规模项目企业增多。

由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增 多，形成了有始以来上亿元开发项目企业最多的年，从上年家增加到 家。

计划总投资达亿元，同比增长。

由浙江实业有限公司投资 亿元兴建的中国城商业广场完成进度八成，预订成绩颇佳集团投资 亿元打造时代广场已动工而上海花园带来的是大都市居住文化理 念，让海派风格溶入了新城。

房地产市场活跃依然。

在建材价格上涨土地价格上升城市拆迁三重因 素的影响下，市房地产市场价格总体呈上升趋势。

数据显示，首季房屋销 售价格指数为，房地产租赁价格指数为。

其是商品房销售价格上 涨，其中普通住宅上涨，豪华住宅上涨其二是私有住房交易 上涨其三是房屋租赁价格上涨。

非住宅类写字楼及其他用房保持 了去年同期水平商业营业用房价格上涨。

多数商家看好开发形势。

从季度的调查样本显示，市房地产景气指数 处在高位景气区间，在工业建筑业交通运输等八大行业中处在第位。

其 中企业家信心指数点，预计二季度将保持这个水平房地产企业景气指数 点，预计二季度提高到点。

从中看出，大部分被调查的企业对房地产行 业上半年运行形势持乐观态度。

那些拥有土地储备与良好融资渠道的线企业 更是信心十足。

从政策影响看 房地产投资在市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上 固定资产投资比重。

，但对于投资的拉动意义重大。

他关系到人民生活水平 的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的产业。

目前国家管 紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制 低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求， 当然政策带来的振荡不可避免波及到市地产市场。

征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。

上收县级以下土地审批权 限。

堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。

土地交 易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件 实事考核当中，市贯彻落实毫不含糊。

是征土地补偿费用个月内支付率 二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。

立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行 政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制 突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

目前市开 发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。

开发项目资本金比率由提 高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每 月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套 房以上的投资性购房不予贷款等。

在无法获得廉价充分的资金供给后，各大小 房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收 回成本，进入新轮开发。

从市房地产开发资金到位情况看，市房地产开发对银行贷款的依赖程 度不小。

月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的 银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因 素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。

面对银根紧缩，开发商将首先 受到挑战，市场需求也面临考验。

从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。

是销 售下降。

截止月底，市商品房销售面积万平方米，下降，喜的是预 售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。

全市商品房空置面积万平方米，增长倍。

从空置时间上看，年内占 在年至三年内的占三年以上仅占。

空置类型以住宅居多，占。

空 置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销 售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。

如银苑和明珠房地产的小区空置超 过万多平方米就属这类情况。

乐观的是今年市以住宅开发为主的投资速度已 经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。

趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对 于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要 向舒适型的转变。

省统计局最新统计资料表明，城镇有的居民对现有住 房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管 理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位，的居民有购房意向。

省城 镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还 有定距离。

只要转变消费观念，改善住房条件的愿进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品 味将得到极大的提升。

周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板 块正形成。

威胁 周边出现的其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿 态出现，并分流部分潜在客户。

区的居住环境与超前的市政规划对区的 地产开发分流影响。

目前区部分楼盘由于长时间的知名度，会在项目住宅部分发售前期吸 纳部分潜在客源。

由于紧靠项目，项目的启动对本项目而言形成了直接的威胁。

企业经营的外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处 在不断变化的经营环境的中心内容是市场。

正确的经营决策，抓住有利的投 资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。

本项目存在的威胁 主要来自竞争对手。

第三章项目定位及销售预测 项目定位 项目市场定位 定位地标区乃至全市特色的商住项目 定位二城市的形象窗口商业形象的典型代表 目标市场定位 目标区域 由于本项目地处区，目前区人口仅万人。

根据市场调研和分析得知， 区消费群因为购买力不够的缘故仍无法支撑万平方米的大型商业设施含本 项目。

因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引全市区范围甚至周边县镇 的消费群体才足以保证项目的可行性。

因此，区域市场是我们的主导客户吸纳方 向。

同时考虑到老城区较为成熟的配套环境以及人们的地域情结，该区域在市 民心目中有定的亲和力和吸引力。

因此，区域外客户同样构成了本项目的目标 区域。

目标客户详见附件 功能定位 商业部分功能定位 现代广场由于地处建设广场，交通便利，周边厂矿及社区林立，我们初步考 虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。

可引进大型超 市已在洽谈中，电器商城大型美容院健身娱乐城乒乓球馆餐饮茶餐 吧等。

住宅部分 本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。

户型面积平米目标消费者户型配比 四室两厅平米私营业主企业技术 管理人员 三室两厅平米企业技术管理人员私营 业主 两室两厅平米偏向城市生活的服务性 行业人员 顶层复式五室两 厅 平米私营业主政府从业 人员 青少年活动中心在当今多元时代构想的发展战略，必须有个高度综合的 以贯之的教育理念，作为整合多元的纲领，所以我们建议设置青少 年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队， 文学，外语等空间场所。

同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置个幼儿园。

可采取买断或者联营运作方式进行。

二销售情况预测 项目预计十月份动工，年月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。

住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难 度不大，保守估计在今年年底预定率将达到，年上半年销售率将达到 ，余下在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。

商业部分的销售关 键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售 空，内圈商铺在年上半年五月份力争完成的销售率，剩下部分预计 在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。

三销售价格预测 商业