活的提高基础设施的改善都起着积极作用。 六评价与结论 经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件建 设方案经济效益投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评 价结论 本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充 足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长 阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者 提供了难得的投资获利机会。 项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地 成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。 项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操 作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经 具备。 项目经济效益及社会效益具佳 项目总投资万元，利润总额万元，税后利润 万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率， 经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强的偿 债能力，贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提 高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。 综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。 项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表 表 序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程 项目总投资万元 资金筹措万元 项目资本金万元 资本金投入万元 利用上期滚动资金万元 返还上期滚动资金万元 长期借款万元 预租售收入万元 短期借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 全投资内部收益率 资本金内部收益率 总投资收益率 资本金净利润率 偿债备付率 期银行贷款偿还期年 二期银行贷款偿还期年 三期银行贷款偿还期年 四期银行贷款偿还期年 五期银行贷款偿还期年 第二章市场分析 衡阳市概况 衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接 邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政 治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡 山的南面，顾名衡阳。 衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积 万平方公里，总人口万。其中城区面积平方公里，市区常住 人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。 衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内 地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集 之处和江南主要商品集散地。 衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡 和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特 别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下 的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。 本项目所在的衡阳市高新技术开发区是年成立的省级重点 开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开 发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻 近众多政府机关大专院校等。 二衡阳市经济发展情况 衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年的 亿元上升到年的亿元，财政收入由年的亿元 增长到年的亿元，具体数据见表。 衡阳与税收统计资料 表单位亿元 项目年年年 税收 地方财政收入 衡阳进出口与引进外资情况 衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元， 年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿 美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。 外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见 表。 衡阳进出口及引进外资统计 表单位亿美元 项目年年年 进出口总额 注册外资 实际利用外资 衡阳固定资产投资及消费品零售情况 衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元 年增长倍多，消费品零售总额从年的亿元上升到 亿元，增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计 表单位亿元 项目年年年 固定资产投资 消费品零售总额 衡阳工业和旅游业发展情况 衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元， 增长倍多，旅游收入由年的亿元年达亿 元，增长倍。见下表。 衡阳工业总产值及旅游收入统计 表单位亿元 项目年年年年年 工业总产值 旅游收入 从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东 省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东 较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡 阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和 民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发 展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地期工程投资总额为万元，其中冠都集团已实际投入项目资本金万元包括二三期用地万 元，实际投入万元，计划银行贷款万元，利用经营收入 万元截止年月底，已经利用预售收入多万元， 项目资本金银行贷款经营收入各占。虽然 用做投资的经营收入也属于自有资金，将来也可以转增资本金，由于 到帐时间较晚，在需要贷款时尚未完全到位，故般不能作为银行贷 款的自有匹配资金，但资金来源是有保证的。本项目资本金比较充足， 若以到帐的资本金与银行贷款资金匹配，项目资本金与银行贷款分别 占比。详见表。 第期工程投资总额为万元，其中项目资本金万 元，冠都集团已为本期工程实际支付土地款万元，其余利用上 期工程滚动开发资金万元，计划银行贷款万元，利用经 营收入万元，项目资本金银行贷款经营收入各占 。贷款占比较低。 第期工程基本不需要贷款，完全靠项目滚动资金能够满足需要。 第期工程投资总额为万元，其中项目资本金万 元，计划银行贷款万元，利用经营收入万元，项目资本 金银行贷款经营收入各占。贷款占更低。 第期工程全部利用滚动资金及经营收益。 债务融资与融资成本 银行贷款分期投入，每期贷款偿还期年，第期贷款偿还后发 放第期贷款，第期偿还后发放第期贷款，贷款可以先还后贷 相互衔接，从年季度开始至年季度结束。每年可以 直保持万元贷款余额。银行贷款也可以分期周转。 本项目融资主体已委托苏州工业园区新天地投资顾问有限公司 为融资顾问，包括顾问费用在内愿意支付的贷款利率。苏州工业 园区新天地投资顾问有限公司提供项目咨询中介服务，以及为保证贷款安全提供项目动态管理与监控手段及服务。贷款方的利率为， 苏州工业园区新天地投资顾问有限公司的咨询中介项目动态管 理与监控费用。苏州工业园区新天地投资顾问有限公司的顾问费用， 由融资主体贷款方及中介方签订三方协议约定。 项目动态管理与远程监控降低贷款风险 由苏州工业园区新天地投资顾问有限公司提供铭星房地产项目 动态管理及控制系统，实现项目动态管理及远程监控。可以从下述 动态管理与远程监控模式中选择种方式 全过程全方位信息体化管理模式 铭星房地产项目动态管理及控制系统是国内第个成功开发 的全过程全方位信息体化的房地产项目管理系统，多个项目或 多期工程的管理信息可集成企业集团管理信息。投资者或管理者 在网上可随时了解项目管理的全部信息，便于实时和远程 监控，为项目封闭运行或监管创造了必要条件。 全过程指从拿土地的可行性研究和投资决策开始，到经营结束 项目清算为止，包括项目的前期管理开工准备经营计划合同管 理经营实施动态计划竣工验收竣工决算及项目后评估等全过 程的管理。 全方位指所有项目管理人员都在同平台上操作，包括项目的规 划设计工程管理采购管理成本管理销售管理财务管理档 案管理等信息体化管理，从而实现了信息共享。部门之间或部门与 高层之间无须相互传递信息，只要赋予权限便可看到需要了解的信 息，显著提高管理人员的工作效率，为项目实时和远程监控创造必要 条件。 管理人员经过周培训便能掌握全部操作。监控人员只需要个 小时便能掌握监控方法和操作。 项目动态管理与控制由经营计划开始到项目清盘为止全过程管理，系统可以实现进度 控制质量控制效益控制及付款控制等项目控制要求，通过 网可以实现远程监控。根据监控的重点，可以由总经理助理人负责 操作和监控，或由些重点监控专业如工程合同预算销售财 务操作和监控，每周或每月录入数据次。 由苏州新天地投资顾问有限公司运营监理 由苏州新天地投资顾问有限公司派出监理人员，负责信息系统数 据采集和操作，由管理团队协助，每周和每月对进度质量进行监控， 每月对效益和付款进行监控。投资计划与资金筹措表项目 表单位万元 序号项目合计季季季季季季季季季季 项目总投资 开发建设投资 建筑安装工程费 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 公共设施建设费 开发期税费 其他费用 开发间接费 管理费用 销售费用 不可预见费 开发期利息 经营资金 资金筹措 项目资本金 资本金投入 利用上期滚动资金 返还上期滚动资金 经营资金借款 长期借款 预租售收入 投资计划与资金筹措表项目 续表单位万元 序号项目合计季季季季季季季季季季 项目总投资 开发建设投资 建筑安装工程费 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 公共设施建设费 开发期税费 其他费用 开发间接费 管理费用 销售费用 不可预见费 开发期利息 经营资金 资金筹措 项目资本金 资本金投入 利用上期滚动资金 返还上期滚动资金 经营资金借款 长期借款 预租售收入投资计划与资金筹措表项目