合的人防地 下室，平时用途可用为地下室。凡需配备烟囱水泵房加压水池配电房等设施，应设置 在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。 投资估算及资金筹措 项目总投资，万元不含土地价。其中，自筹资金， 万元。 项目实施进度 预计年月开工，年月竣工。工期为个月。 经济效益分析 经测算，项目建成后，可实现销售收入，万元利润总额 ，万元项目投资回收期税后年含两年建设期财务 内部收益率全部投资所得税后财务净现值，万元全 部投资所得税后。 并持有资产价值约万元。 主要技术经济指标详见附表 本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项 目建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻 汽车客运站，是青州市交通集散地东临工业路，此路段是青州市的 主要南北通路 青州位于山东半岛中部，北纬度分至度分，东经 度分至度分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县， 北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。青其南为沂蒙山区，其北 为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青 州境内河网密布。面积平方公里，人口万。石灰石和铁矿 石的储量较大。 青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南，东距青 岛。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高 速公路和东青高速公路。另有国道，济青公路和羊临公路等。是 潍坊西部的交通枢纽。 城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如 画。云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨 耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。山上多 摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。其旁驼山 自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石 窟。青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。上古为 东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。 周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。东汉州 名，辖郡国十，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄 博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝 永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋 安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是 山东唯个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑 东阳城，置北青州刺史治于此。 促进社会经济发展，加速城市化进 从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大 厦和人民商场家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。 青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且 商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。经营环境极差。如 果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。商品可比性较弱。给销 售带来瓶颈，制约人们消费。 青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞 后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字 楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差， 设施也不完善。而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者创业者增加了投入资金。严 重制约青州的经济发展。 青州商业服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。走精品 之路，创龙头商业是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特 定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利 因素对项目的影响。 综合以上情况，本项目建设是必要的。 第三章市场需求预测 市场预测 现有市场需求 据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非 农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族 万人。 近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。 年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。其中，第 产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。 经济结构逐步改善，增长质量进步提高。三次产业结构为∶ ∶。地方财政般预算收入完成亿元，为年预算的 ，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同 比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长 实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支 配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增 长。 市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨。 其中，食品类价格上涨，烟酒及用品上涨，娱乐教育 文化用品及服务上涨，居住类价格上涨。商品零售价 格总水平比上年上涨。 潜在市场需求随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定 居创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同 时，青州市旅游事业的发展，极大地带动消费市场发展。 国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费 观念的改变，有力激发人们率。 在青州义乌小商品市场建成之后，将大大增加小商品生产与销售 业在当地的从业人数。吸引浙江和广东大量的客商。通过市场的发展， 会促使本地的小商品生产加工企业数量地增加。丰富的产业形态，对 个城市来说是同样重要的事情。产业形态地增加，在无形中增加了城市的综合实力竞争力。其本质也同样会增进城市的税收与城市产 业链地完善。 商业经济给青州带来新的发展契机 商业多元化是每个城市发展的毕经之路。 随着青州市人口的不断提高，现有商业的形态也无法满足城市人 口的消费需求与享受城市休闲生活的渴望。我们深感青州商业品种， 特别是小商品供应的短缺。不仅是商业，青州的整个服务业都滞后于 当地的工业经济发展。 如何扶持第三产业在青州的发展，商业经济又给青州带来多大发 展 商业经济是百年大计 商业经济是无烟经济，对城市的发展是长年促进的，不会因为消 耗而脱离城市的发展。其发展的速度将加速城市经济的脉搏，是活跃 城市经济的主力军。 商业经济对城市贡献不单是在税收上，对拉动相关产业起到持续 性的作用。它加大大增加产业城市规模和吸引产业人数，对城市在经 济与人口的发展都有极大的引力。 第九章投资估算及资金筹措 项目实施进度计划 根据施工组织计划和项目经营的具体情况，本项目次性开发建 设。总建设期约为个月。 投资估算及资金筹措 编制依据 山东省建筑安装施工定额 潍坊市房地产开发建设规费 总投资 项目总投资约万元。 其中，土地成本含契税万元。 建安成本万元。 前期及公建配套万元。 不可预见费费万元。 建设规费及其它万元。 投资估算 概况附表 序项目数量备注序项目数量备注 总占地 面积 ，亩二总建筑面积， 三 地上建筑 面积 ，容积率四地下建筑面积，不计容积率 其中 小高层公 寓 ，可售地下车库，租售 综合性商 业 ，可售 裙房商业 ，租售五绿化面积， 公建 会所等 不可售 计面积绿化率 资金筹措及投资计划 投资计划与资金筹措表附表三 单位万元 序号项目合计年年年 投资总额， 土地成本， 前期 建设投资 配套基础 政府规费 开发间接费 资金筹措 资本金 股东借款， 银行贷款， 销售回笼， 本项目总投资为，含贷款利息万元，资金来源将通过 三个渠道解决是自筹资金为万元，其中资本金万元， 股东转贷款万元主要用于支付土地款和部分前期费用。二是 银行借贷万元获得四证后向银行抵押贷款三是销售收 入的共万元再投入第年，第二年，第三年。潍坊市青州尚宸置业有限公司目前有较深厚的实力，现有各种资 产价值万元人民币。将全力保障项目的顺利进行，因此资金来源 有保证。 第十章财务分析 本报告依据国家计划委员会和建设部年颁布的建设项目经济 评价方法与参数第二版及国家现行的财会税务制度，对项目进 行财务评价。 基本数据 计算期的确定 项目建设期按个月计。其中第至第年为建设期，第年 开始产生营业收入。注预售及招商于第年起。 营业收入营业税金及附加估算 销售收入预测 销售收入预测表附表四 序 号项目 可售面 积 销售均 价 元 总价销售期 万元年 销售 率年 销售 率年 销售 率 综合 性商 业 沿街 商业 公寓 小计 根据公司以往开发项目的经验，结合青州市目前其它可比项目销 售情况的预测，青州义乌小商品市场项目的销售周期应该在 年左右。根据成本估算及市场研究结果，本项目如在年月开工， 按照般施工周期及潍坊商品房预售条件，年月，商业配套 式公寓商场将进入全面销售，部分沿街商业也将开始销售。整个项 目预计在年上旬全面竣工并交房。 项目建设第年开始产生收入，预计出售总面积的，第二年 出售总面积的。 售价参照青州市市场价格。 预测商场平均售价元平方米二层 小高层公寓平均售价元平方米 沿街商业平均售价元平方米。 本项目缴纳营业税金及附加和所得税。 营业税为营业收入的， 城市维护建设税按营业税的， 教育费附加税按营业税的计算， 所得税按营业收入的计算未完工预交。 土地增值税按预售款的 印花税销售合同款的 现金流