【53页】盖州市西路小镇开发项目实施方案报告.doc文档高清免费浏览

二家庭模式和结构的变化，对居住对住宅配套设施的要求也 向更加齐全方便安全发展。

对 环境则追求回归自然追求美的和谐与统。

人们对住宅本身要求及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高 水平的产物。

伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在 不断发生变化。

人们家居理念的变化。

我国改革开放年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高， 城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。

发生了深刻的变化。

人们家居理 念由原来的安置型向舒适型过渡。

人们家居理念的变化。

伴随着社会。

城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高 水平的产物。

部分内容简介部分内容简介城 市的发展，并为之带来巨大的经济效益社会效益和环境效益。

城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高 水平的产物。

伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在 不断发生变化。

人们家居理念的变化。

我国改革开放年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高， 城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。

人们家居理 念由原来的安置型向舒适型过渡。

人们对住宅本身要求居室功 能更加合理方便舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。

对 环境则追求回归自然追求美的和谐与统。

对住宅配套设施的要求也 向更加齐全方便安全发展。

随着经济的发展和城市的进步，居家理 念已由安居向小康发展。

二家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影 响。

改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭 平均规模不断缩小，到年统计，我国城镇人口户均已下降到 人户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。

由于住宅是家庭的载体， 所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。

例如，购 房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求 更加现代实用合理，功能更完备。

比如，在功能配备上希望住宅能 更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛 围，以及要求更加智能化方便迅捷的物业管理服务等等。

三商品房价值观的变化。

自年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房 制度改革方面已进行了许多探索与实践。

年月国务院 号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指 出了停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化适应和完善住宅 供应体系发展住房金融培育和规范住房交易市场的改革目标。

这 项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场 也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨 道。

居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标生活品味家庭特点及收入水平来选择。

住宅商品的价值取向也在更高更好 的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。

四开发商建设理念的变化。

顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展， 传统的产品观念正在走向市场营销观念和社会营销观念开 发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。

当前 以人为本，可持续发展，将物质文化科技等等融为体， 已成为众多开发商的不懈追求。

营口万瑞丰地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运 作经验，在项目运作中拥有优势其经营理念地产，诚信百年 在营口地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品 牌优势。

盖州西路小镇项目又是营口万瑞丰地产开发公司在盖州开发 的个重点项目，公司有信心有理由把她做成个优良工程精品工程。

第二节项目建设的必要性 人口增长的需要 中国是个人口大国且人口增速也很快。

截至年末，全国总人 口数超过亿，自然增长率超过。

随着人口的增加和人口结构的变 化，房地产作为生产生活必需品，必然需要大量的市场供给。

这种由人 口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

如果小康生活的居住标准按平方米人计算，那么我国现有居 民达到小康生活标准的实际住房需求量超过亿平方米，再加上这 亿人工作学习休闲娱乐等需要的经营生产和公共设施用房，这巨 大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。

世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工 作组建家庭生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。

与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。

因此可以判断在未来的 三十年内，我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生 了巨大变化，呈现出家庭规模缩小家庭数量增多的趋势。

年轻人结婚 后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口大家庭的家庭结构 得以改变计划生育政策的沿用，使得三口之家老人独居的家庭结构越 来越普遍。

因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型 结构趋于小型化。

城市化进程的需要 目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。

根据相关数据显 示，年我国城市化率为，年均增幅约为。

按十五规划 要求，年我国城市化率将达到，预计年会达到。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照我国 亿的人口总量和年均的城市化率增速计算，保守估计每年将有超 过万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程 度上改变了需求结构。

例如，农民工青睐那些户型小价格低的民工公 寓刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶 层则更关注居住舒适交通方便的中高档社区。

收入增长的需要 随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。

国家统计局的数据显示，年全年农村和城镇居民的人均可支配收入 分别为元和元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长和 本项目仔细规划好土方平衡工作，使得取土达到最少化。

营运期 项目使用后不产生废气，采暖由供热公司提供。

项目除生活污水外，无其它废水产生，污水排入市政管网，经城市污水处理厂处理后，排入支脉河。

生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有 人管理的袋装式，确保环境整洁美观。

为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化，公用设施尽可 能布置在噪音非敏感区，与住宅保持定的缓冲距离。

六绿化 为创造个优美的环境，防止污染，保护环境，坚持点线面相 结合的原则，把庭院绿化道路绿化和小区中心花园绿化地有机结合起 来，充分发挥绿地的保护功能和改善环境的作用，以确保小区环境优美 整洁。

七环境影响评价 项目属住宅小区建设，其污染源很少，污染物排放量也很少，产生 的少量生活污水生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护的要求， 对周围环境不会产生污染。

第二节节约能源 节能设计 建筑节能设计 屋面平屋面采用厚挤塑板温层，瓦屋面采用厚的聚苯板保 温层 外墙厚蒸压粉煤灰砖，外做厚聚苯颗粒保温层 不采暖楼梯间隔墙采用厚蒸压粉煤灰砖，外做厚聚苯 板保温层 ④门窗外围窗均为塑钢单框中空玻璃。

封阳台采用双玻塑钢窗。

分户门均采用防盗保温门门窗气密性等级为Ⅲ级。

节能指标 项目单位细则限值设计指标体形系数 外墙平均传热系数 建筑物耗热量指标 采暖耗煤量指标 二采暖节能设计 采暖系统采用分户计量系统，每户均设热计量表，实现了热 量分户计量。

每组散热器进水管均设温控阀，可根据室外温度自动调节进 入散热器的热媒流量，维持室温恒定。

采暖系统各热力入口均安装差压控制器只，保证在变流量的 情况下，系统压差恒定。

三主要节能措施 所有设备电器选用符合国家规定要求的节能型设备新型节 能电器。

统配置太阳能热水器，节约住户洗浴用能。

小区道路灯具采用集中控制，以节约用电。

住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

灯具以节能型为主，楼道灯具选用声光控制型，共用场所的照 明安装节能控制装置，以节约用电。

采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质高强保温性能好 的节能新材料和保温门窗，加强屋面保温。

推广使用新技术新工艺， 各住户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。

水电热气等实行户表，按表收费。

加强采暖管道的保温设计和检修工作。

第九章项目管理 第节物业管理 项目组建小区管理委员会，向住宅小区提供社会化专业化服务， 主要作用保障物业产权人使用人的合法权益，使物业保值增值为 物业使用人提供高效安全优质的服务为物业管理单位树立良好的 信誉，并获得最佳的经济效益社会效益和环境效益。

项目建成后，将成立住宅小区物业管理公司，物业管理公司实行经 理负责制，下设办公室财务室物业管理部保安部维修部家庭 服务部等部门。

物业管理公司初步考虑定员人，其中经理人，办公室人， 财务室人，保安部人，维修部人，家政服务部人人员由社 会公开招聘解决。

第二节招标管理 概述 依据中华人民共和国招标投标法规定，本项目工程建设实施阶 段的勘察设计和施工等均采取招标。

根据中华人民共和国国家发展计划 委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。

二发包方式 承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有 两种。

本项目发包