高档社区房地产项目实施方案报告.doc文档44页在线阅读

城市居民收入增加，生活水平提高 近年 十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。

市场机遇 城市经济快速发展 年淮安人均米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体 规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测 基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

量将明显增长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。

未来几年内该地块房屋上市 本案东侧为清河区工业园区和开发区。

占地亩，将建成超 过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

部分内容简介部分内容简介位优势。

占地亩，将建成超 过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体 规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测 基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇 城市经济快速发展 年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律， 淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。

十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高 近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

年实现 地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收 入亿元。

随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也 将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经 济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住 宅产业将处于快速增长期。

城市规模的扩容提速 淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到以上。

本案独特性 地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区， 西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大 随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，线城市 的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公 司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土 地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建 设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于 本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标 国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设 和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间， 从而在定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视 淮安市区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政 府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将 有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完 成。

市场存在的风险 市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买 本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较 大的瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大， 须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合 力，对项目的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多 变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个 项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在 未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对 利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未 来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在 进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售 产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将会对本案成本增 加造成直接影响。

第章建设方案 经济技术指标 总用地面积平方米总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 地下建筑面积平方米 住宅面积平方米 商业面积平方米 会所面积平方米 幼儿园面积平方米 其他平方米 容积率 建筑密度 绿地率 户数户 停车位个 其中，地上个，地下个。

自行车位个 建筑设计 总平面布局 本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静 优美的小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市 环境的关系。

基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑 的天际线由北向南降，从而形成良好的日照通风条件，使住户 充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状的总体布臵，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合， 围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里 运河沿岸的处景观。

里运河两岸是名人故里美食之乡，到处 可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街， 既可以创造个供人们休闲的商业场所，又为里运河景观带增添 了份情趣，同时建立起小区与里运河的沟通纽带。

基地西北侧 为会展中心，会展中心是淮安市的标志性建筑，为增强会展中心 与里运河的对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河 之间形成良好的对景关系，同时也使小区的景观与城市的景观融筑围护结构保温形式和选材意向 平屋面坡屋面保温层拟选用厚挤塑聚苯乙烯泡沫 塑料板板 居住建筑外墙墙体材料为厚加气混凝土砌块混凝土 小型空心砌块 居住建筑外墙拟选用外墙内保温构造。

居住建筑外门窗拟选用普通铝合金门窗，玻璃采用双层中空玻璃 空气层厚度 其他节能措施和要求 居住建筑部分 按照湖南省民用建筑热环境与节能设计标准的要 求选用适当的墙体和屋面保温材料，保证外墙的传热系数 。

屋面保证屋面的传热系数。

外门窗门窗框料选用铝合金窗框，玻璃采用中空玻璃， 保证外窗的传热系数。

外窗及阳台门的气密性等级中高层高层不低于Ⅱ级， 多层不低于Ⅲ级。

分户门采用保温防盗门，传热系数。

公共建筑部分 建筑围护结构节能技术措施 平屋面节能技术措施 细石混凝土挤塑聚苯板加气混凝土 钢筋混凝土外墙保温类型节能技术措施 挤塑聚苯板钢筋混凝土水泥砂浆 地下室保温外墙 水泥砂浆挤塑聚苯板钢筋混凝土 外窗节能技术措施 断热铝合金窗框低辐射中空玻璃窗 外门节能技术措施 双层金属门板，中间填充的玻璃棉板 其它建筑节能措施 本建筑群的规划布臵建筑物的平面布臵利于自然通风。

本建筑物的朝向大部分采用南北向。

建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的 目的。

本建筑物利用广场庭院等方式组织通风，并利用绿化降低 房屋周围空气温度。

本建筑物外窗气密性等级，不低于建筑外窗空气渗透性能 分级及其检测方法规定的Ⅲ级。

透明幕墙的气密性，不低于建筑幕墙物理性能分级 规定的Ⅳ级。

考虑到公共建筑窗和透明幕墙面积比较大，本建筑采取遮阳 措施来减少太阳辐射热从而达到了夏季节能目的。

本建筑物的外窗可开启面积不小于窗面积的，透明幕墙设计有开启部分或有通风换气装臵。

车库地下室商场等公共场所采用细管荧光灯 并配用优质电子镇流器，筒灯采用紧凑型节能荧光灯。

照明要求和使用特点，采用分区控制。

变电所箱变采用低损耗干式变压器。

建筑设计上选用节能材料配件，优化建筑单体的体 形系数，使之符合建筑节能的要求。

人防设计说明另见由业主委托的当地人防设计院的专业设 计说明。

劳动安全专篇 电梯选用 电梯选用劳动部门认可的产品，电梯经劳保部门验收后投入 使用，检修空间设计满足劳保要求。

住宅阳台栏杆板净高，外窗窗底距楼面净高 以内时设有防护措施。

底层厨房卫生间楼梯间采用回填土分层夯实后浇筑的 混凝土地坪。

与燃气引入管贴临或相邻以及下部有管道通过时， 其地面以下空间与室外空气相连通。

安全保卫专篇 住宅小区考虑综合保卫设施，设有围墙门卫，并利用智 能化系统监控。

安保系统为提高小区的安全防范能力，设臵如下系统可视对讲系统 包括紧急按钮电视监控系统周界红外报警系统及电子巡更 系统。

主机房设于会所安保中心内。

住宅分户门采用防盗分户门，住宅底层外窗和外门采用防 卫措施。

分户的毗连阳台设分隔板。

空调机座板与邻座相邻时，采用安全隔离措施。

第章项目法人与项目的经营管理 项目法人 按国家的有关规定，本项目的建设与经营实行 项目法人制度。

本项目的项目法人为淮安房