广经营理念等方面的创新。 市民消费冲动趋减。 不过，产品同户型设计方面，户型适中品质较优设 计合理功能实用环境较好物业服务较好交通比较方 便配套较好房价适当总价适当的品牌企业开发的中档 或中偏高档产品将最受欢迎。加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场含 土地市场将进步得到规范。重视以品牌服务获得竞争优势。房地产市场品牌化企 业经营集团化项目开发规模化趋势将加强。从年 月日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将 强化向适度密度空中发展的趋势，些地块可能被划大为 小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的大趋势，出现 地王的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管 整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市后土地出让的大趋势，出现 地王的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管 整顿将地利用将 强化向适度密度空中发展的趋势，些地块可能被划大为 小。 业经营集团化项目开发规模化趋势将加强。从年 月日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土在运作方面，房地产开发企业将 更重视以品牌服务获得竞争优势。场竞争激烈化，外 资或外资背景开发商投资者含基金将加大力度 加快速度进入市场或扩张。部分内容简介部分内容简介地产企业并购多发，房 地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外 资或外资背景开发商投资者含基金将加大力度 加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将 更重视以品牌服务获得竞争优势。房地产市场品牌化企 业经营集团化项目开发规模化趋势将加强。从年 月日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将 强化向适度密度空中发展的趋势，些地块可能被划大为 小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的大趋势，出现 地王的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管 整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场含 土地市场将进步得到规范。 在产品品质与户型设计方面，户型适中品质较优设 计合理功能实用环境较好物业服务较好交通比较方 便配套较好房价适当总价适当的品牌企业开发的中档 或中偏高档产品将最受欢迎。 不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争 日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术设计项目 策划营销推广经营理念等方面的创新。 市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈 的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周 期加长，销控地位下降，房地产营销回归，企业将注重 真正有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠概念 销控吃饭全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被 打破。 在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长 而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走 虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房 价的变化构成不少的冲击。因为，往往的炒房者就可把 整个城市市场的房价拉高，带动其他的非炒房购房者追 涨房价。同样，旦的炒房者退出市场，甚至只要 的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉 低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部 分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快幅 度大面要广，更具有传染性。因此，房市要当心提 防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。 同时，尽管市场总需求在定程度上被抑制，但廉租住 房经济适用住房等保障性住房和中低价位中小套型普通 商品住房的需求依然较大。不过，由于些未来需求和房价 上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障 性需求中的部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需 求在短期内可能受挫，自住普通商品房商住两用房需求可 能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产 升级换代需求被抑制的成分最大。 投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现， 异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在定程 度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化 幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大 户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住 宅二手房的房价下降幅度可能相对较大些。 企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争 加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高多 在以上，有的高达，这将促使房地产企业加强 风险控制意识，越来越注重向外资或外资背景的开发商 学习既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险 控制。 由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍 存在着自有资金不足的问题。年，政府肯定将继续采取 更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息包括大幅度加 息，使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进步趋严 房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这 意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻 求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。 宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀， 又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止 些地方可能出现部分烂尾楼房屋空置甚至阶段性供大于 求的局面出现。 从总体上看，房地产市场是良性的健康的，房地产 企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品 质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者 提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。 廊坊房地产形势 年，廊坊市房地产市场继续保持理性健康的发展态 势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构 趋于合理。 据统计，年月份，全市开发面积面积万 平方米，竣工面积万平方米，完成开发投资亿元， 同比分别增长和。年来，平方米以 下套型住宅建筑比例明显上升，截止月底，全市新开工 住宅面积万平方米，平方米以下套型建筑面积万 平方米，户型比例达到了。 年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。前 个月，全市累计销售商品房万平方米，销售额 亿元，同比增长和。从市区情况看，商品房销 售面积万平方米，销售额亿元。市区销售面积下 降非常明显。 年廊坊市将进步落实国家关于保障中低收入家 庭住房问题的决定，金泰小区颐和佳苑小区两个经济适用 住房项目的建成和销售，将会对廊坊房地产市场产生定的 冲击。随着市区批开发用地的出让，年市区房地产开 发面积将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价 将会起到定的作用。 四项目建设地点 本项目位于廊坊市东环路东侧，八干渠西侧，南侧为汽 车配载市场，北侧为汽修厂。地理位置优越，交通便利。 五主要建设条件 Ⅲ级水平。 地面构造做法水泥砂浆抹面混凝土素土夯 实。 其他对围护结构的构造柱圈梁过梁等局部 热桥部位采取保温措施。 节电 供配电设计本着经济合理，技术先进，节省电能为原则， 用电设备选用自然功率因数高，损耗低性能先进的电气产 品。 合理规划供电范围，降低配电线路损耗。采用静电电容 器进行无功补偿降低损耗，满足供电部门要求。 根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量 表，进行内部考核。 实施绿色照明，确定科学的昭明控制方式，选用高效节 能照明光源， 其他节能 所有敷设在非采暖房间及地沟内的采暖管道均保温，保 温材料为厚岩棉管壳，降低管道热损失。水电气 等能源供给系统采取计量措施，加强用能的管理和监督。 五节能效果分析 本项目严格执行国家各项节能标准，在优化用能结构 满足相关技术政策设计标准等方面采取的节能降耗措施， 通过采取各项节能措施，节能效果可达到比年代水平节能 以上的效果。 第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析 项目选址及用地方案 本项目位于廊坊市东环路东侧，八干渠西侧。地理位置 优越，交通便利。 项目总平面规划图符合廊坊市城市控制性详规的各项 指标，其建设内容和规划布局符合城市总体规划，并已通过 廊坊市规划局批准，并已核发建设项目选址意见书，编 号廊规选址字第号。 项目用地性质为城镇混合住宅用地，符合廊坊市土地利 用总体规划，廊坊市房地产开发有限公司已取得国土资 源部门颁发的国有土地使用证，证号为廊国用第 号。 因此，该项目符合土地利用总体规划和城市总体规划。 二土地利用合理性分析 本项目用地性质为城镇混合住宅用地，符合廊坊市土地 利用总体规划，廊坊市房地产开发有限公司已取得国土 资源部门颁发的国有土地使用证。 本项目总建筑面积平方米，建筑密度，容积 率，符合国土资源部门的各项规定。 三征地拆迁和移民安置规划方案 本项目不涉及拆迁及移民安置。 第六章环境和生态影响分析 环境和生态现状 社会经济条件 廊坊市地处河北中部，位于环渤海经济圈腹地，幅员面 积平方公里，市区建成区面积平方公里，人口 多万。廊坊市是座区位独特的枢纽城市。位于首都北京和 港口城市天津之间，市区距北京和天津中心区分别为和 公里，距首都天津两大机场各公里，跟天津新港 公里。地处大北京经济圈腹地的独特区位，使廊坊市既得近 海开放之利，更占京津辐射之先。廊坊已被评为创建全国文 明城市先进市全国双拥模范城市中国优秀旅游城市等优 秀城市又是座智力资源丰富的教育城市，学校众多，大 学生占人口的，还是座投资领域非常广阔基础设施 完善的城市，并通过环境管理体系认证，是全国 目前唯通过该项认证的城市。 年，全市地区生产总值完成亿元，同比增长 全部财政