础 上进步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进步改善。 经济增长逐步加快，增幅高于全国水平 年月全市完成为亿元，比上年同期增长， 比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下 产业类型增加值亿元比上年同期增长率贡献率 第产业 第二产业 第三产业 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变 化 年月城镇居民可支配收入元，比上年同期增长， 扣除物价因素实际增长。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截 止月底，城乡居民储蓄余额亿元，比年初增加亿元，比 上年同期多增亿元。月人均消费支出元，增长， 消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教娱乐 旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止 月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长， 已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资 构成的主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年 同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发 完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资 产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市 的基础设施。 城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设 立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查 公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民 万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按的人口平均自然 增长率和的城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到 万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。 城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设 与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的年人均居住面 积达到平方米的住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其 平方米的现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米 的住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米 的住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住 宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总 人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。 可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时 间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。 政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善 为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提 高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业，推行站式办公，精简行政 机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进步规范政务 管理改善投资环境的决定等有关配套文件，在定程度上解决了政务管 理中程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。 启动了整治发展环境的十个批工程，即废止批地方性政策 和规定，停止批许可审批项目，取消批行政事业性收费，破除批 政府主管部门所办的中介机构，规范批报刊的征订，整治批重点窗口 行业，评价批市政府职能部门，出台批对外开发的优惠政策，表彰 批促进经济发展环境的人和事。十个批工程的实施，有效地提高了政 府办事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规 范的政府监督环境。 法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化 为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化 与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。 年月日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监 管上更加严格，对商品房销售条件销售方式广告宣传计价标准面 积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房 行为更加规范化。 重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进步加强了商 品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地 出让金和万平方米以上的开发项目，应完成小区道路环境工程， 房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内的开发项目， 多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分 之以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售 行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开 发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得 比较困难。 为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国 人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企 业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人 在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或缴费情况的调查统计， 此部分开发规费自近年清理整顿投资环境废除部分不合理收费以来，已 降为大约房价的左右。就重庆目前而言，房地产开发规费按高层建筑 面积计算约为元平方米，取其中值元平方米，则本项目所需开 发规费为 万元 管理费用 包括管理人员工资酬金奖金交通通讯办公福利正常公 关应酬等费用。考虑到项目的开发经营周期可能跨度较长约为年， 本报告按上述五项成本之和的估计项目经营管理费，即是 万元 贷款利息 本项目贷款利息应根据可能借款需求估算。般而言，项目分期开发 滚动运行所要求的资金来源可以划分为四个部分，即是自有资金占总 投资施工单位垫资房屋预售款银行借贷。 因此，真正需要贷款的般仅为直接投资的左右。则本项目在滚动开发 模式下，其贷款利息可按前述五项成本之和的以银行长期贷款年利率 和项目平均贷款年限年估算 万元 销售费用 本项目规模大，开发经营周期预计年，销售期较长，估计销售投 入约为销售总收入的左右。则有 万元 总成本费用 万元 项目财务经济效果评估 项目总利润 营业总利润销售总收入总成本费用营业税费 万元 全部投资收益率 全部投资成本利润率 利润率总利润总投资成本费用 全部投资年收益率 全部投资年收益率利润率开发经营周期 自有资金投资收益率 本项目自有资金占总投资的左右，即万元。 自有资金成本利润率 利润率总利润自有资金 自有资金年收益率 自有资金年收益率利润率开发经营周期 项目不确定性分析 影响项目财务经济评价的主要变量因子 本项目由于开发经营周期较长，其可能的变量因子较多，主要包括三类因子 成本类变量因子 这类因子有土地费用建安成本贷款利息环境费用开发规费 销售费用等。其估计的准确程度直接影响到成本的高低。 收入类变量因子 这类因子包括售价及其增长销售进度等。其估计的准确程度直接影 响到销售收入的高低。 敏感性分析 第种情况收入不变，成本变化 考虑到项目工期较长，影响成本变化的因子较多且不确定，假设成本 费用分别上下变化或。则其盈利情况变化如下 成本变化幅度 总成本费用 总利润万元 全部投资利润率 全部投资年收益率 自有资金利润率 自有资金年收益率 第二种情况成本费用不变，收入变化 考虑到项目工期较长，影响房价变化的因子较多且不确定，假设楼价 分别上下变化或。则其盈利情况变化如下 楼价变化幅度 总成本费用 总利润万元 全部投资利润率 全部投资年收益率 自有资金利润率 自有资金年收益率 四技术经济评估结论 本项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米，开 发经营周期预计年。项目总投资预计万元，全部投资利润率可达到之间， 年投资收益率可望保持自有资金利润率可达到，自有 资金年收益率。其风险相对较小。 规避风险的建议 进步提高容积率，扩大有效销售面积 与土地方协商，降低分成方式和比例 争取政府对规费及税费的减免与优惠 积极营销，尽快实现销售回笼 七项目组织实施 项目组织管理机构 投资商土地方 大宅门项目开发部 二项目运作方案 本项目开发规模大，周期长，为缓解资金压力和避免市场风险，其运 作方案可构想如下 分区分期开发，环境先行 开发分区 根据地块内部条件的差异性，将其划分为个内部开发片区如图 小区入口公建区 包括小区大门及其门前广场会所托幼商业网点等 西部中低价区 主要分布拆迁还建房和小部分室厅小户型房，其内部又细分为拆迁 还房区和小户型公寓区 东部中高价区 主要分布中偏高档商品住宅区。 入口公建区 西部片区 中偏低价位区 市场研究部财务融资部工程管理部物业管理部 市场调研 营销策划 楼盘销售 监管代理 签订购房合同 财务会计 发放工资 催收楼款 含接贷款 前期报批 委托规划设计 组织动迁安置 施工招投标 工程建设管理 前期物业管理 产权代办 社区建设 办公室 文档管理 人事管理 内外协调 后勤管理东部片区 中偏高价位区 开发分期 根据当地市场发育趋势及开发进程，将开发周期划分为个时间段 第期环境先行，小区全部环境及入口公建区的开发，提前树立品 质形象 第二期中偏低价位的小户型开发，以中低价位聚集人气 第三期中偏高价位的中小户型开