新城南都项目备案立项报告.doc文档23页全文免费阅读

部分经济条件较好的 从居民家庭住房的建筑面积随着 经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。

去年常州市财政总 收入达亿元，其中地方般预算收入达亿元，增长。

居住状况 近年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善。

居民人均居住面积从年的平方米增加到年末的平方米。

年常州市统计局对市区户家庭调查结果显示截止年月，常州市市 区居民户均住市市 区居民户均住房建筑面积为平方米，人均建筑面积为平方米，与年末相比以户常年住户抽样调查资料为依据，下同，户均建筑面积上升 了平方米，人均建筑面积增加了平方米。

面积从年的平方米增加到年末的平方米。

住状况 近年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善。

居民人均居住去年常州市财政总 收入达亿元，其中地方般预算收入达亿元，增长。

随着 经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。

部分内容简介部分内容简介。

随着 经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。

去年常州市财政总 收入达亿元，其中地方般预算收入达亿元，增长。

居住状况 近年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善。

居民人均居住面积从年的平方米增加到年末的平方米。

年常州市统计局对市区户家庭调查结果显示截止年月，常州市市 区居民户均住房建筑面积为平方米，人均建筑面积为平方米，与年末相比以户常年住户抽样调查资料为依据，下同，户均建筑面积上升 了平方米，人均建筑面积增加了平方米。

从居民家庭住房的建筑面积分布 来看，有的家庭住宅建筑面积在平方米之间，有的家庭住房 建筑面积在平方米之间，的家庭住宅建筑面积在平方米之 间，还有的居民住房建筑面积在平方米以上。

部分经济条件较好的 城镇居民家庭出于投资或其它考虑，购置了第二套或更多住宅，调查中，有 的城镇居民家庭拥有套及套以上房子，这比例比年调查结果上升 个百分点。

图常州市城镇居民居住状况分布图 平方米 平方米 平方米以上 平方米 平方米以下 图近年来常州市城镇居民住宅面积增长情况 未来走势 年，是常州实现十五计划目标，衔接十五发展的重要年，也是 常州市力争两个率先实现富民强市的关键之年。

经济总量跃上千亿级平台， 常州站在了个更新的发展起点。

在市委九届十二次全会上，市委市政府以科学发展观统领全局，统筹安排，明确提出，年要把工作重点转移到推进结构调整转变增长方式提高经 济运行质量和效益上来，全力推进两个率先和富民强市全力推进新型工业化 和现代制造业基地建设全力推进外资民资新轮突破全力推进农村发展农民 增收全力推进生态常州建设全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可 持续发展道路。

预计常州市明年国民生产总值增长地方般预算收入增长全社 会固定资产投资增长协议注册外资和实际到账外资均增长以上城镇 居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长和以上城镇登记失业率控制 在以内人口自然增长率控制在以内。

从以上常州市政府的经济分析可以 看出，明年常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进步提高，人 均可支配性收入将进步增加，人民对于改善居住生活质量等的要求将进步 加强。

房地产市场分析 年，虽然国家连续推出加强土地管理控制信贷增长加息等多项宏 观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。

全年完成房地产开 发投资亿元，比上年同比增长在建商品房屋施工面积达万， 增长，其中新开工面积万，增长房屋竣工面积万 ，与上年持平房屋销售面积万，比上年增长，以上竣工 房屋顺利实现销售。

常州房地产综述 自年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快 速增长。

尽管年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落， 但房地产投资增速高达，达到亿元。

图常州市房地产投资情况 房地产投资亿元增长率 在房地产供应方面，年，常州市商品房施工面积达到万平方米， 同比增长达，商品房竣工面积为万平方米，基本与年持平。

图常州市商品房施工情况 商品房施工面积万增长率 图常州市商品房竣工情况 竣工面积万增长率 在销售方面，自年起，常州市房地产销售经过连续数年的快速增长。

年商品房销售面积达到万平方米，同比增长，住宅销售面积达 到万平方米，同比增长。

年，随着国家宏观条政策的影响，房 地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为万平方米，同比下降， 住宅销售面积为万平方米，同比下降。

年，尽管宏观调控政策 作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到万平 方米，增幅。

图常州市商品房销售情况 销售面积万增长率 写字楼市场 常州市写字楼的分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中。

表常州市写字楼分布情况 分布区域写字楼数量平均售价平均租金 城北区年 市中心年 根据目前写字楼物业市场状况，可以将常州市写字楼市场分为三类中低 档中高档高档按照其品质价格及其市场份额见下表 表常州市写字楼分类 分类租金售价代表楼盘市场情况发展前景 类中低档元天以下元以下多宝金桥大 厦 市场主流将逐渐减少 类中高档元天元泰富常信份额较少未来主流 类高档元天元左右嘉业国贸仅此家市场有待培育 从上表可以看出，常州市目前的市场发展正从类物业普通中低档写字 楼向类中高档写字楼逐步过渡，未来写字群辐射到常州市以及外地。

其它几个楼盘销售情况也不错，推出部分成交量都 超过。

分析 地域优势未来武进新都市中心区域，项目拥有无限升值潜力 规划优势常武地区超大型生活社区，融合国际规划园林公司等共同打 造的新型优异社区 市场优势作为常武地区最富庶的地区，个体经济实力雄厚，本项目是目 前武进区楼盘中仅有的高档明星楼盘，投资价值极高 超前的规划与设计新城房产的知名品牌优势及小区的智能化管理系统。

项目周边的生活居住氛围还未形成项目所在区域的客户有效需求明显不足 周边的直通常州市区的公交线路不发达，和常州市区的联系度低。

本区域是武进区经济文化和行政的中心，拥有浓厚的历史文化基础，有 助于今后市场的挖掘和发展 目前新城南都的周边市政配套绿化等正处于不断完善中，因此存在极大 的发展潜力和空间 南田公园的开工建设及完成，将是新城南都最大的周边配套设施，也是 新城南都形象与品位的极大提升。

武进区的经济实体以传统型私营企业为主，个体老板由于思想目光等原 因不太容易接受新鲜事物 城南的传统郊区概念影响深远。

四项目定位 产品定位 常武地区首屈指的超大型多功能高档次生态居住社区 具体表述如下 齐全配套优质服务各种健康娱乐设施新城物管多年管理经验，有口皆 碑 远离尘嚣，但交通便利交通网络四通八达 优良的生态环境亩南田购物休闲公园 高素质的市政配套大学城南田购物公园行政中心 高品质的产品国际规划公司国际园林设计大师倾情演译。

价格定位 多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档 住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合 适的市场参考价格。

本项目选取可比样本为绿园三期和随园。

对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。

目 前联排别墅万套，别墅万套。

表市场比较法定价 比较内容权重绿园三期随园拟合程度比较系数拟合程度比较系数 物业位置 外部环境 社区环境 物业类型 房型设计 生活配套 主题提炼 合计 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到 比较项目价格修正市场参考价格 绿园三期 随园 经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层小高层市场参考价在 元平方米，因此，本项目多层小高层市场参考均价为元平方 米。

客户定位 常武地区拆迁居民中较富有的群体武进区政府机关公务员 武进区大型企事业单位高层人士 长期进行房地产投资的常州市人士 武进区私营企业业主 部分常州市区富有居民。

五财务分析 技术指标说明 新城南都总占地公顷，地上总建筑面积，平方米，其中住宅部 分共计，平方米，及联排别墅共计，平方米，商业街，平 方米，沿街商业，平方米，公建配套面积为，平方米。

各期开发详情 见下表 物业类型东区西区总计 土地面积， 总建筑面积， 地上总建筑面积， 可售建筑面积， 住宅， 别墅 商业街， 沿街商业， 公建配套， 地下总建筑面积， 东区已于年月开始