玉林商贸物流地产项目备案立项报告.doc文档60页原创精品

从三次产业看，第产业增加值亿元，同 比增长第二产业增加值亿元，同比增长，其中，工 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，同比 增长。

第产业增加值占国内生产总值的比重为，比上年下 降个百分点第二产业增加值比重为，比上年上升个百分 点第三产业增加值比重为，比上年上升个百分点。

按常住人 口计算，年全市人均生产总按常住人 口计算，年全市人均生产总值超过元，达元，比上年增 长。

第产业增加值占国内生产总值的比重为，比上年下 降个百分点第二产业增加值比重为，比上年上升业增加值亿元，同比增长，其中，工 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，同比 增长。

上，经济运行 保持平稳较快增长态势。

玉林市宏观经济运行情况 年玉林市总体经济运行情况 统计显示，年玉林市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，经济增长连续年保持在两位数以部分内容简介部分内容简介。

玉林市宏观经济运行情况 年玉林市总体经济运行情况 统计显示，年玉林市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，经济增长连续年保持在两位数以上，经济运行 保持平稳较快增长态势。

从三次产业看，第产业增加值亿元，同 比增长第二产业增加值亿元，同比增长，其中，工 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，同比 增长。

第产业增加值占国内生产总值的比重为，比上年下 降个百分点第二产业增加值比重为，比上年上升个百分 点第三产业增加值比重为，比上年上升个百分点。

按常住人 口计算，年全市人均生产总值超过元，达元，比上年增 长。

固定资产投资与房地产业概况 全社会固定资产投资亿元，增长，其中，城镇固定资产 投资完成额亿元，增长农村固定资产投资亿元，增 长。

在城镇固定资产投资中，基本建设投资亿元，增长， 更新改造投资亿元，增长，房地产开发投资亿元，增 长。

商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额 亿元，下降。

社会消费品零售概况 社会消费品零售额实现亿元，同比增长，增幅比去年提 高个百分点，连续年达两位数增长速度。

分城乡看，城市消费品零 售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现 亿元，同比增长。

分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济 实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增 长个体经济实现零售额亿元，增长。

分行业看，批 发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元 亿元，分别增长与。

全市非公有制经济零售额实现亿 元，增长，占全市社会消费品零售总额的比重为，其中个体 经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为。

人均可支配收入概况 城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。

全市城镇单位在岗 职工年平均工资元，比上年增长。

全市城镇居民人均可支配 收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加 元，增长。

小结 年玉林市经济总体继续保持平稳较快的发展，达到了 亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。

根据玉林 市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到 元的目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划的总体经济目标，表明 玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。

第三部分玉林市土地市场概况 玉林市历年土地市场概况 近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积的倍，说明玉林市城市建 设直保持快速发展的势态。

经过年玉林房地产迅速发展后， 年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在 以上。

如表所示 表年玉林市土地挂牌出让土地情况 年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩 资料来源玉林市国土局 注图上列举的年土地情况为已获知的成交情况，未包含不了解的其它成交 情况。

年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以 平均出让土地单价与年相比下降。

总体而言，玉林市工业建设和房 地产开发的快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价 格较高。

玉林市年土地市场成交情况 年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其 次为江南宗城西与城北区共有宗，在土地出让面积方面，由于城东 区所出让的土地面积多数为超过亩，该区域出让的土地面积占总量的 。

随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地 价格随之上涨，在年的土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成 交的情况下以城东区价格最高。

如表所示。

表年玉林月土地出让情况 区域 市中 心 占 比 江南 占 比 城东 占 比 城西 占 比 城北 占 比 合计 出让宗数 出让面 积亩 出让总价 万元 出让单价 亩万 元 可以看出，玉林市东扩南拓的城市发展格局在逐步推进，玉林房 地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。

玉林市年上半年土地市场交易情况 年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地， 土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土 地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西 侧的块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教 育用地和加油站用地。

土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩 玉林市岭塘工业区金港路 西侧工业用地 玉林市玉柴工业园，二环 环南路北侧玉公公路东 侧地块四约亩 批发零售用地 加油站用地 玉林市玉柴工业园坡塘工 业区玉公公路西面工业用地 玉林市江南区金港路与中 山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地 玉林市城东新区石棠片， 市国防教育训练基地东侧 片，人民东路北侧地块十 五 城镇住宅用地 玉林市城东新区石棠片， 市国防教育训练基地东侧 片，人民东路北侧地块十 六 商服用地城镇住宅用地 玉林度绿地率限高玉林市江南 区石子岭与 杨子岭组团 附近 亩 城镇住宅及 批发零售 城镇住 宅年 批发零 售年 且 且 且 米 住宅， 商业 相关指标说明 结合周边地块银丰国际中药港的容积率，考虑本项目地块面积 及项目定位，出于谨慎考虑，容积率预测为 项目定位为多层建筑及高层建筑，限高为米 本项目定位专业市场，商业部分占项目建筑面积的 项目地块价值预测 经过调查，得出年至年玉林市土地出让单价及土地出让价 格增长率，具体如下表所示 年份年年年 平均出让单价万元亩 增长率 结合近两年的经济发展情况及房地产市场的波动情况，将年上 半年的土地出让单价与年的土地出让单价进行对比，得出年增长率 为，并将此增长率做为未来几年内玉林市的土地增长率。

结合土地价格预测结果，年后本项目地块价格为 万元 小结通过对以上玉林土地市场以及对项目地块周边的土地价格的分 析，认为目前地块如果以挂牌形式进行出让，价格会在约万亩，如果 以玉林土地市场每年的价格增长率计算，五年后地块的价格将会上 升到约万亩，可见地块的升值潜力非常巨大，如果集团公司与玉林市政府的合作，以较低的价格获得该地块，则单是计算土地价值的收益， 年后的收益将会成倍增长，土地收益率较高。

因此，建议尽快与玉林市政 府达成合作协议，取得土地的所有权。

第九部分项目地块运作方案 经过与玉林市政府沟通后，项目通过运作，以低于市场的价格拿到本 地块，之后进入到地块运作阶段，对运作方式，有如下三种建议 方案自行投资开发运作 运作方式。

由集体公司出资，购买土地所有权，并由集团下属地产开发公司进行 建设开发。

优势。

项目的所有收益归集团所有，并且能让集团下属地产公司积累丰富的 开发经验，为集团未来更好的介入房地产开发领域打下坚实基础。

劣势。

集团下属开发公司缺乏大型房地产项目的开发经验，并且集团需要投 入大量的资金进行开发建设，项目周期长，不可预见因素复杂，风险大。

方案二进行土地运作 运作方式。

由集体公司出资，在完全获得土地所有权后，将土地进行打包分割出 让，让不同的开发企业对地块进行开发建设，获取土地项目出让收益。

优势。

项目运作期短，运作方式简单，能在短期内获得较高投资回报。

劣势。

地块不再是集团下属的产业，地块的项目战略定位及开发节奏将不再 由集团掌控。

该地块具有很好的开发潜力，仅仅土地运作，无法享受物业 开发带来的价值，且与集团战略不符。

方案三合作开发 运作方式。

通过与玉林市政府协商，把项目地块分割为若干份，分期进行购买。

获得第块土地后，通过对地块进行评估，以地块价值评估获得的溢价与 第三方企业合作开发，由第三方合作企业承担溢价成本，共同开发该地块。

集团公司获得土地溢价资金后，继续投入下地块的开发，按以上模式开 发剩余全部地块。

项目建设以集团