【RS49】中恒江南第一城项目备案立项报告.doc文档

公积金政策的出台，使市民置业房贷更为方便 与自由，市民申请住房公闲置地按出让金 收息发布系统等。

在政策方面，市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整土地供应规划 等个方面调控房地产市场。

意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存 职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款未 建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。

政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在的实施意见中，政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在的实施意见中，明确提出了禁止任 何名义的集资建房，这将在定程度上增加了商品房市场的有效需求。

公积金账户余额，作为购房首付款未 建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存 职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的 在政策方面，市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格促进房系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商品 房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。

部分内容简介部分内容简介立房地产信用档案体系加强 房地产市场信息系统和预警预报体系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商品 房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。

在政策方面，市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整土地供应规划 等个方面调控房地产市场。

意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存 职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款未 建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。

政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在的实施意见中，明确提出了禁止任 何名义的集资建房，这将在定程度上增加了商品房市场的有效需求。

闲置地按出让金 收闲置费政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在定 程度上增加了开发商的风险和资金压力。

公积金政策的出台，使市民置业房贷更为方便 与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款 利息压力，这在定程度上可以激发部分购房者的积极性。

总体而言，个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益 于市场的长远发展。

做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策 三峡库区移民开发及对口支援政策市鼓励外来投资优惠政策。

从年年国 家每年还将从三峡工程建设基金中安排亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三 峡库区移民就业的产业项目。

从三峡电站的电价收入提取定基金用于后期重点扶持库区 移民发展生产及基础设备技术培训等项目。

这些优惠措施的实施必将有力的带动市范 围内的经济新增长，推动地区的发展。

市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在定程度上加大了房地产 企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显， 市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。

但这对于那些有实力的开发商 而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。

第三节区经济环境及行业发展状况分析 作为三峡库区的中心城市，具有地理交通资源等优势。

年地区生产总值同 比增长，地方财政收入增长全社会固定资产投资增长社会消费品零 售总额增长外贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居民 人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村劳动力万人。

随着西部大开发的深入推进，可望获得更有力的支持东部沿海发达地区的资本 产业加速向西部转移，具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更 多地予以承接同时，市委市政府把加快及三峡库区生态经济区的发展，使其成 为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为十五规划的工作重心。

综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。

国民生产总值在最近十年来直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长 幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了区健康良性经济发展局面。

通过对最近年来区国民经济的研究，我们可以发现，区虽然受到了三峡移 民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于区自身拥有比较良性的 经济结构年区第第二第三产业比重为。

三峡移民工程 虽然影响了农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。

在十五期间，区国内经济保持高速发展态势。

年，区完成国民生产总 值元，同比增长，分别比全国市高和个百分点，年均增长。

地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。

全社会固定资产投资累计完成 亿元，年均增长。

完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方公里。

城 镇化率，比上年提高个百分点。

十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固定资产投资总额的， 实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿元，占同期财政收入的 。

竣工商品房万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万 平方米，写字楼万平方米。

专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建 筑面积平方米。

其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固定资产 投资总额的，实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿占 同期财政收入的，竣工商品房万平方米。

年季度完成房地产开发投资 万元，实现增加值万元。

年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。

批发和零售业总 额为亿元，同比增长餐饮业为亿元，同比增长。

全年接待海内外 游客万人次，同比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。

据统计局资料显示年上半年，区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了。

产业结构方面十五期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。

年实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业企业实现工业增加 值亿元，同比增长工业产品产销率达到。

全年实现工业品出口交货 投资规模 备注金额 万元 比例 筹备 期 部分土 地费及 前期费 用元期 第年 含部分 土地费 二期 第年 付清土 地费 三期 第年 第年 第年 合计年年 资金盈缺 资金回笼和资金需求的差额即为资金盈缺量，项目资金盈缺量计算如下万元 摘要筹备 期 建设期合计备注 第年第年第年第年第年 销售回笼 资金投入 应交税 各年盈缺 累计盈缺 投资利润未含车库价 值 资金筹措 本项目总投资约为万元，拟采用以下方式筹措资金 项目建设单位自有资金万元。

项目滚动开发筹集资金万元，即通过商品房预售回笼资金用于项目建设。

六利润及利润率收益率测算 税费营业税及附加费销售总收入适用税率 亿元 万元 土地增值税销售总收入适用税率 亿元 万元 开发利润及利润率 税前利润销售总收入开发总成本应交税金 万元万元 净利润税前利润所得税率 万元 利润率净利润销售总收入 投资收益 项目资本年平均投资额资金需求计划表和资金盈缺计算表表明筹备期个月， 需投入资本金万元第个建设年虽然资金盈余万元，但由于销售回笼资金主要 在下半年后期，上半年完善项目配套设施建设和启动期住宅工程建设需再投入资本金约 万元，全年平均总资本金占用量约为万元第二个建设年全年平均总资本金占用 量约为万元第三个建设年的上半年可全部收回项目投入的资本金。

资本金年平均投资额万元年万元年万元年万 元年年 万元 投资周期年 投资收益率万元万元年 年 第六章项目实施的风险评估与控制 第节项目实施的主要风险因素分析 市场风险评估 本项目市场风险来自三个方面是市场供需情况与预测值发生偏离二是项目产品 市场竞争力发生重大变化三是项目销售价格与预测值发生较大偏差。

区目前还没有较好品质的住宅小区，而本项目具有江景资源南山公园资源巴渝 文化景观园林资源，将在江南新区建设出品质与品位均好的首席低密度人文生态城， 具有较强的竞争力。

因此市场风险不大。

二经济环境风险评估 根据目前的经济发展状况和市及区的十五规划可知，区的宏观 经济在较长时间内都将保持强劲的增长势头，十五期间年均增长达，城市居民人 均可支配收入年均增长达，高于市和全国的平均水平。

良好的地方经济条件为项目 的开发实施创造了较好的市场经济环境，项目实施的宏观经济环境风险很低。

但是，项目所在地区江南新区，是规划新建的城市组团目前主要以农村人口为 主，几乎没有城市常住人口经济基础较差，几乎没有规模性经营企业，规划拟建的项目 较多，但在短期内难以见效，产业对新区建设的支持力度较低。

本区域商品房购买力非常 弱，在短期内，项目商品房的消化只能依赖市区及周边区域的市民消化，对项目的销售工 作带来了较大的难度。

区域微观经济环境风险较高。

项目实施应采取差异化的营销策略，挖掘项目优势，提高项目对整体市场的辐射力 和渗透力，充分利用好宏观经济环境的有利因素，降低微观经济环境不利条件对项目的影 响。

三新