花园房地产开发项目备案立项报告.doc文档59页原创精品

从量的，占总量的， 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在 的占总量的，占总量的，的占总二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为 元分配利润为万元。

主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建 议 考 虑到花园 建成后，其用 户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特 别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选 择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建 设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的 而且要重视该项目的社会效益。

要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建 设很大程度上依赖于光谷的发要特 别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选 择上 主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建 议 考 虑到税金及附 加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计 累计未分配利润为万元。

部分内容简介部分内容简介本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附 加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计 累计未分配利润为万元。

主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建 议 考 虑到花园 建成后，其用 户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特 别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选 择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建 设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为 元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上 升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在 的占总量的，占总量的，的占总量的，占总量的， 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 以上的占总量的。

从以上统计结果看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上 供应的主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购 房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占，承受总价格在 万之间的占承受总价格在万的占承受总价格在万的占，承受总 价格在万以上的占。

以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的 以上，可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均 价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好书 香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。

究 其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教 职工和成长中的新小企业个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。

从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为 高层的商务写字楼或商住楼。

在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅 项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在元平方米上下浮 动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新 都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。

总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。

丽岛 花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸 取得了开门红，销量在平方米左右。

该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 元平方米左右。

汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为元平方米， 仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米，销量达到万平方米左右均 价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂 停销售后于月重新登场，呈良好态势。

二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅建设投资 亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿 元，同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资的，经济房 开发投资亿元，占总投资的从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的 ，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面 积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

虹景花园 华城花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增 多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅 的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发 商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动武汉市房价 继续走高。

今年武汉市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民 重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。

今年武汉市房价升幅在左右，其中适用房升 通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场 信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择 区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到 最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险 良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重 点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收 益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议 推荐方案的总体描述 武汉光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入后，投资政策 再次放宽。

通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式， 经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地 产的投资方式。

二推荐方案的优缺点描述 优点 项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这 些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积万平方米 项目总投资万元 项目财务净现值万元 项目财务内部收益率 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

项目具有突出优势 在附近区域与花园的竞争对手较少 花园小区的定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大 公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境 项目所处地块的发展前景较好 项目开发经营风险较小 本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策， 因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

存在问题项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定， 但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。

主要争论与意见分歧 通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。

房地产投 资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。

方案为大面积开发，方案为小 面积开发。

两方案的建设经营期都为年。

大面积开发的贷款多于小面积开发。

根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为，需求量较低的概率为， 后三年需求量较高的概率为，需求量较底的概率为 在这种情况下用决策树分析计算知 大面积开发期望值万元 小面积开发期望值万元 由于大于。

故选择大面积开发方案为收益最大方案。

三结论与建议 结论 从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调