，筹资水平由元提高到元。该市还率先在全省开展了光明微 财政向农村倾斜，着力解决实际问题。建 了桥梁，座病险水库得到加固，座国家中部四省规划的大型泵站实行了更新 改造。同时引导公共县区处理的模式和流程，实现 了农村垃圾无害化处理。革促统筹，增收惠民生的基本原 则，在加快城市经济发展的同时，不断改善农村的生产生活环境，提高城乡居民 生活水平。在统筹城乡发展中，南昌市以小城镇建设为重点，实行城乡同步规 划同步建设同步管理的新举措，大力推进农村公共事业发展。年， 南昌市财政列支专项资金，在南昌新建进贤安义四县兴建了污水处理厂， 并当年投入运营。按照户集村收乡镇运县区处理的模式和流程，实现 了农村垃圾无害化处理。金，在南昌新建进贤安义四县兴建了污水处理厂， 并当年投入运营。按照户集村收乡镇运规 划同步建设同步管理的新举措，大力推进农村公共事业发展。生活环境，提高城乡居民 生活水平。在统筹城乡发展中，南昌市以小城镇建设为重点，实行城乡同步。 城乡居民收入 年，南昌市城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入实 现元，均比上年增长部分内容简介部分内容简介好， 万元以上固定资产投资到帐资金达亿元，增长。 城乡居民收入 年，南昌市城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入实 现元，均比上年增长。南昌市坚持改革促统筹，增收惠民生的基本原 则，在加快城市经济发展的同时，不断改善农村的生产生活环境，提高城乡居民 生活水平。在统筹城乡发展中，南昌市以小城镇建设为重点，实行城乡同步规 划同步建设同步管理的新举措，大力推进农村公共事业发展。年， 南昌市财政列支专项资金，在南昌新建进贤安义四县兴建了污水处理厂， 并当年投入运营。按照户集村收乡镇运县区处理的模式和流程，实现 了农村垃圾无害化处理。同时，南昌市新修农村公路公里，个渡口改建 了桥梁，座病险水库得到加固，座国家中部四省规划的大型泵站实行了更新 改造。同时引导公共财政向农村倾斜，着力解决实际问题。全市农村五保老人集 中供养率达，农村低保标准由元提高到元，新型农村合作医疗参合 率达，筹资水平由元提高到元。该市还率先在全省开展了光明微 笑工程，完成白内障手术治疗人唇腭裂手术治疗人。 在改善农村生产生活环境的同时，南昌市以发展高效生态农业为重点，增强 农业发展的支撑能力。南昌新建等县濒临鄱阳湖，素有江南粮仓之称，南 昌市通过大兴农田水利建设，提高耕地的持续增产能力，预计全年粮食总产达 亿公斤，连续年实现增产增收目标。此外，南昌市还大力推广村 品工程，并通过扶持现代农业科技园建设，大力发展生态农业，以提高农产品 的科技含量和品质，提升市场竞争能力。安义县充分发挥从玉菜业南昌菜园等 龙头企业的示范带动作用，农业生产实现了企业化运作，近百个农产品畅销国际 市场，成为农民增产增收的新舞台。 二城市建设 近几年南昌市城市基础建迈上了个又个新的台阶，完成了多个重大工程 项目，如阳明东路及八大桥的重新修建青山湖大道正在改建中阳明路隧道 的通车西外环的完成等项目的完成，使南昌市更显都市气息。为迎接第七届全 国城市运动会胜利召开，年底南昌市基本建成南昌市城市管理数字化信息 系统平台，全面推行万米单元网络化城市管理，建立发现及时处置快速 解决有效监督有力的数字化城市管理新模式，努力实现城市管理工作数字化 信息化标准化精细化。年年，城市基础设施建设要日臻完善 环境卫生更加清洁园林绿化提升品位城市秩序显著好转，基本建立科学化 精细化人性化的城市管理新模式，力争城市管理水平跨入全国先进行列。为 完善市政设施，南昌市将进步加快道路排水照明等市政基础设施建设和改 造，逐步完善城区市政设施，加强城市桥梁的安检维修，强化城市主干道路面和 人行道整治，保障道路桥梁安全畅通。年月底南昌地铁的开工将进步带 动南昌市的发展，加快城市建设的步伐。 南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起 的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然新。道路交通的改善对房地产市 场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。配套设 施的修建道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发 商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变南昌市房地产市场的 格局。 三南昌市规划定位 城市规划城两核发展新南昌 到年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到平方公里，其中城市规 划区平方公里，中心城区平方公里，全市人口达到万人。在城市整体 发展思路上提出西进东拓北控南延原则。其规划总体空间格局为江 两岸，核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进中心城由昌南城 昌北城构成，范围约平方公里，人口规模万人，包括昌东组团莲塘组团 望城组团湾里组团乐化组团的总体发展思路，并将依山傍水，两核拥江 列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善自 成体系的两个相对的城区即昌南昌北进行布局，形成江两岸即城两 核城市新格局。 打造半小时经济圈城市交通按照目标，形成以三环十射为骨 架，方格网为基本形式的蛛网网络结构。三环即城市中环由洪都大道解 放西路洪城路南昌大桥麦庐大街新赣江公路桥组成城市外环由昌东 大道昌南大道生米大桥西环路北环路组成高速外环由乐温高速乐生 高速南外环高速公路组成，十条放射路为北京路解放路昌南大道南 莲路迎宾大道桃花路昌九南大道长征路昌湾大道昌九北大道机场 路等。 第三章房地产市场分析 年南昌房地产发展状况 年以来，在宏观经济逐渐向好政策鼓励和行业自身调整等因素促进下， 南昌市房地产市场呈现出明显的夏苏态势，投资稳定增长，消费信心显著回升， 商品房和二手房交易量持续走高。 商品房供应情况 规划报建量大幅增加。 年月份南昌市市区商品房规划报建万，同比增长，与 月份环比增长其中住宅规划报建，同比增长，与 月份环比增长。规划报建量的增加，对增加商品房后续供应量，改善 供求结构将起到促进作用。 年月份市区商品房规划报建万，同比下降，与 年同比下降减缓了个百分点其中住宅规划报建万，同比下 降，与去年同比下降减缓了个百分点。 新增上市量环比增长 年月份市区商品房新增上市量万，同比下降，与 月份环比增长其中住宅万，同比下降，与月份环比 增长。 年月份南昌市市区商品房工程预算定额江西省单位估价表全套 年 全国统市政工程预算定额江西省单位估价表上下册 版 江西省建筑安装工程费用定额年 江西省市政工程费用定额 建安以外费用由南昌市政道路绿化等工程造价参考计取。 项目估算 根据项目自身的特点，本次测算以万元亩起拍价，作为基本方案进行， 项目估算总投资为，万元。 总投资估算表 序号工程名称工程量单价元合计万元 土地费用 地价款， 契税 二前期工程费用， 地质勘察费， 规划设计费， 三通平费 施工图设审费， 三基础设施建设费， 道路及排水污工程 外接供水工程 室外供电工程 智能化及物业配套工程， 景观绿化及路灯工程 电梯 四建筑安装工程费 住宅 办公 商业 旅馆业 地下室 五管理费用， 六财务费用， 七销售费用， 七开发期规费， 市政配套设施费 新型墙体专项费， 粉煤灰排灰费， 散装水泥专项基金， 白蚁防治费， 九不可预见费， 十其它费用， 合计， 第十章财务评价 第节经济效益分析 基础数据 项目技术指标 宗地面积合亩 土地用途商业旅馆业办公居住用地 容积率建筑密度绿地率 主出入口方位枫林大道 建筑退让枫林西大街米，昌九高速米，青岚水渠 米 机动车位 住宅套型建筑面积车位户住宅套型建筑面积 车位户住宅套型建筑面积车位户 商业普通商业车位大型商业 车位 办公车位 酒店车位客房 幼儿园车位师生 套型建筑面积平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积，商业 旅馆业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积计容积率部分控制其 中旅馆业开发面积不小于万。 公共配套设施配套班幼儿园处，占地面积不小平方米。 以上数据来源于南昌市规划局洪规字号文的规划设计条件 根据城市居住区规划设计规范及周边同类型项目的经济技术指标，并遵 循最有效利用原则，确定宗地经济技术指标如下 宗地技术指标估算 项目规划指标备注 总用地面积，亩 容积率 建设周期年 总建筑面积，不含地下室 其中 住宅面积， 办公面积， 商业面积， 旅馆业面积， 机动车停车位辆 实施进度本项目施工期为年，销售期为年，实行交叉滚动开发，销 售期预计第二年开始预售。 行业基准收益率取。 销售税金费按综合税率征收。 二销售收入预测 项目销售收入表 序号项目建筑面积销售单价元总价万元 销售收入， 住宅， 办公， 商业， 旅馆业， 车库，个万元个， 二经营税金及附加按销售收入的计收， 三销售净收入销售收入税费， 根据项目的进展情况，结合南昌市的房地产市场发展趋势，我们设定销 售期为年，假设年后全部销售完毕。 销售价格根据南昌市房地产市场近几年平稳增长的趋势力，采用确定销售 价格时同样采用逐年上涨的情况确定平均销售价格。 项目销售计划表 序号年下半年年上半年年下半年年上