住房供应结构稳定住房价格意见的通知。幼儿园在园儿童万人。中等专业技术学校所，招生万 人，在校生万人。小学所，招生万人看，批发零售贸易业零售额 亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长。 人均可支配性收入 年，城市居民人均可支配收入达到元，增长农民人 均纯收入元，增长。城乡居民储蓄存款余额亿元，比 年初增加亿元。 教育产业情况 年，全市普通高校所，招生万人，在校生万人。普通高 中所，招生万人，在校生万人。高 中所，招生万人，在校生万人。普通初中所，招生 万人，在校生万人。 教育产业情况 年，全市普通高校所，招生万人，在校生万人。城乡居民储蓄存款余额亿元，比 年初增加亿元。 人均可支配性收入 年分行业看，批发零售贸易业零售额 亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长。部分内容简介部分内容简介增长县及县以下消费 品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额 亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长。 人均可支配性收入 年，城市居民人均可支配收入达到元，增长农民人 均纯收入元，增长。城乡居民储蓄存款余额亿元，比 年初增加亿元。 教育产业情况 年，全市普通高校所，招生万人，在校生万人。普通高 中所，招生万人，在校生万人。普通初中所，招生 万人，在校生万人。小学所，招生万人，在校生万 人。幼儿园在园儿童万人。中等专业技术学校所，招生万 人，在校生万人。普通初中入学率，小学学龄儿童入学率 。 房地产行业相关政策 金融政策分析 年月日，国务院办公厅转发了建设部等部门关于调整 住房供应结构稳定住房价格意见的通知。 通知内容之为严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企 业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到等 贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空 置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控 制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置年以上的商品房，商 业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 分析政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。对 房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商，促使房地产行 业进行洗牌，从而降低消费者的购房风险。此规定，在定程度 上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，今后项目资 本金比例达不到等贷款条件的房地产企业将遭遇融资困境。 中国人民银行月日决定，从年月日起再度小幅上调 存款准备金率个百分点。 分析这是在月日起提高存款准备金率个百分点后，央行 个月内再次实施同样的货币政策手段。自此，存款准备金率已经达 到。 随着宏观经济尤其是固定资产投 资的持续过热，金融信贷政策的趋 紧将是必然选择，今后也不排除央 行采取加息手段控制经济的可能。 金融信贷政策的趋紧，对于资金高 度依赖银行信贷的房地产来说，无 疑是不利的，必将加速开发企业的 优胜劣汰和优化重组以及整个房 地产业融资渠道的多元化探索。 月初，中国银监会下发了关于 进步加强房地产信贷管理的通知银监发号，要求银 行等金融机构进步加强和改进房地产信贷管理。 通知要求，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购 承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行关于加强信托投资 公司部分业务风险提示的通知银监办发号有关规定。 资本金比例达不到四证不全等不符合条件的房地产公司， 通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。 通知明确规定，银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定， 规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款三 查，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本 金比例达不到不含经济适用房四证不齐等不符合贷款条 件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资 金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源扰乱市场秩序的 开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项 目滚动开发等手段套取房地产贷款。 另外，通知要求严控土地储备贷款的发放。通知要求，各金 融机构要注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评 估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地性质权 属关系契约限制开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条 件。要科学动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账 户。警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。 要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机 构盲目圈地盲目批地对贷款造成风险。 虚假按揭等行为也将受到严厉打击。通知要求，各银行业金融机 构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付 款比例应当依据借款人还贷风险确定，加强对各项权证的完整性 有效性审核，防止些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给 银行，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。 房地产政策 年月日，建设部发布了关于落实新建住房结构比例要求 的若干意见，对国条实施细则的与进行了界定。 各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民 家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位 布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自年月日起，各 城市包括县城，下同年度从月日起计算，下同新审批 新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积平方米以下住房含 经济适用住房面积所占比重，必须达到以上，并将住房 套型结构比例分解到具体区域。 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的 共有建筑面积组成。 分析此次建设部的解释，在的问题上采取了强硬态度，并规 定了针对各种违规主体和行为的具体而严厉的查处措施但在 的问题上采取了妥协而灵活的办法，实际上是将总量还是项目此 项目还是彼项目各项目以下具体占比等问题的决定权下放给 了地方城市政府，这对于那些原本不适合建设中小户型的区域和项 目以及那些有实力有政府背景的开发商而言无疑是不幸之中的万 幸。 积率而避免政策风险，同时加速回 款。 建设经营期 本项目开发建设经营期为年左右，即年下半年或年 月年月。 开发方案 本项目以滚动开发方式，拟分三期建设 期工程为两叠拼别墅万平方米花园洋房万平方米，公 建平方米，车库约万平方米，总建筑面积万万平方米，其 中可售面积约万平方米，建设工期为个月 二期工程包括多层住宅万平方米三叠拼别墅万平方米配套 商业万平方米车库约万平方米，总建筑面积万平方米， 建设工期为个月 三期包括三叠拼别墅万平方米小高层住宅万平方米高 层住宅万平方米配套商业万平方米车库约万平方米，总建 筑面积万平方米，建设工期年。 总体开发建设进度 本项目计划于年下半年签订开发协议，于年月前完成工程 的前期准备工作，年月开工建设。期工程于年月底竣 工，二期工程于年月竣工，三期于年月竣工。 销售进度方案 项目期，开工半年后年月开始销售，销售周期个月。其中， 年，叠拼住宅销售平方米，洋房住宅销售 平方米，车库相应销售个年月， 期销售率实现。 项目二期，年月开工，半年后开始销售，销售周期个月。其 中，年，叠拼住宅销售率平方米，多层住 宅销售平方米，商业销售平方米，车库相应 销售个到年月，二期住宅车库销售率实现， 商业销售率实现平方米。 项目三期，年月开工，年月开始销售，销售周期个月。 其中，年月，叠拼住宅销售率平方米，小高层 销售率平方米，高层销售率平方米，商业 销售期剩余及期共平方米，车库相应实现 个年月，整体销售率实现。 投资分析的目的依据原则及范围 投资分析的目的 本案投资分析的目的在于，在对洛阳市住宅市场和本案所在洛南新区区域 市场调查研究的基础上，结合本案的初步定位，对项目的社会经济效益 进行初步评估。以此判断项目经济上的可行性，实现资金的合理有效利用， 取得较高的经济社会效益。 投资分析的主要依据 项目前期市场调研及项目定位部分确定的相关指标，如项目产品定 位价格销售计划等 项目定位部分开发建设方案确定的开发量开发类型开发周期等 相关经济技术指标 同类行业和项目的般获利能力 国家及洛阳市有关建筑工程技术方面的标准规范指标等工程资 料 国家及洛阳市土地城市建设房管部门规定的有关税费标准。 投资分析的原则和范围 原则本报告在进行投资估算过程中，对于些目前尚无法确定的 因素如承建商垫资问题采用相对保守的解决办法如不考虑承 建商垫资按照规定，项目开发需要具备总投资的自有资金。 按照本项目自身情况，资金来源全部为自有资金，因此本报告按照 全部资金来源自有的情况进行计算，即不考虑自有资金的时间价值。 范围本报告研究的范围主要侧重于项目的项目成本估算开发及 销售进度安排财务效益指标分析项目收益水平等内容。 成本预测 本项目投资估算是在和开发商充分交流的基础上，参照洛阳类似工程的费 用水平和市政府有关管理部门的收费标准，并考虑其他影响因素编制得 出。 总投资估算 土地费用 本项目土地为政府直接出让，且全部自有资金次性支付土地出让金，不 存在项目转让费拆迁费用利息等项目，主要包括土地出让金管理费 契税。因此按照开发商提供的万元亩的土地综合成本价格，土地费用 共元。 土地费用元亩亩，元 房屋开发成本 建安工程费 计算方法按照建安工程费单位面积建安成本建筑面积 叠加住宅元平方米平方米元 多层和花园洋房住宅