果在城市边缘地带进行分散的小规模楼盘开发来集聚人口，由于 基础设施建但 是，外来在这种背景下，许多城 市都通过购房入户制度，以求在新轮争夺人口大战中赢得主动。传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力 明显减弱。国内外权威设计公司进行精心规划设计。 项目组合优势和规模优势。 旅游民办教育和房地产三大块共同开发，使天都城项目形成了 互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。 天都城试点的必要性 天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模 式。从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽 视的个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度 改革和发展城镇工业点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模 式。 互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。 天都城试点的必要性 天都城项目试 项目组合优势和规模优势。学城市规划设计研究院浙江大学城市规 划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。部分内容简介部分内容简介公司英国阿特金斯国际有限公司 深圳激流策划公司清华大学城市规划设计研究院浙江大学城市规 划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。 项目组合优势和规模优势。 旅游民办教育和房地产三大块共同开发，使天都城项目形成了 互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。 天都城试点的必要性 天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模 式。从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽 视的个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度 改革和发展城镇工业传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力 明显减弱。中国城市化需要寻找新的动力源。在这种背景下，许多城 市都通过购房入户制度，以求在新轮争夺人口大战中赢得主动。但 是，外来人口的大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来 的拥挤基础设施超负用地紧张房产价格过高等系列问题。而 如果在城市边缘地带进行分散的小规模楼盘开发来集聚人口，由于 基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。 因此，从国际经验来看，当个国家或地区经济发展到定阶 段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口尤其是大城市市区人 口郊区化大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。逆城市化 不是城市化的反向运动，而是城市化发展的个新阶段，是更高层次 的城市化。以个特大型大型城市为中心，以群分散型型 的中小规模的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达 地区世纪城市发展的主要模式。 我国现阶段在特大型大型城市周围也出现了大批卫星城， 但是，这些卫星城的建设主体乡镇府，这种传统型卫星城建设，由于 缺乏大规模资金支持和高档次的规划能力，无法构造足以大规模吸引 人口集聚的环境条件。因此，充分利用大房地产开发商的资金优势和 规划设计实力，通过在城郊进行集房地产开发新兴产业培育与新城 区建设于体的现代卫星城建设，充分利用环境优势和价格优势，开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产，吸引人口大规模地向新城 区流动，快速集聚人口，实现城市规模的超常扩张，是现阶段沿海发 达地区城市化可选择的条新路子。这城市化模式不仅可以有效地 解决城市化的市场需求动力不足问题，而且可以解决依靠政府力量推 动城市化的资金土地要素供应能力有限等问题。这是继农转非户籍 制度改革推动城市化进程，工业化带动城市化进程之后的新轮城市 化的新途径。天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出的，具 有重大的试点价值。 天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景 下的房地产开发新思路和新模式。 天都城项目的推出，对整个杭州乃至整个中国的房地产业发展都 具有积极的探索意义和重大的创新效应。 综观西方发达国家房地产行业发展的过程，我们可以看到， 在本世纪五六十年代，由于汽车工业的兴起而带来的交通便利，使 得人们能够在城市工作而居住却在郊区，由此给房地产业带来了新的 商机和利润。人们的工作生活方式定程度上改变了房地产业发展 的方向。房地产行业正是在充分利用这新出现的现象后，才有了新 的突破与更广阔的发展空间。发达国家房地产业的这历史过程对我 们国家自己的房地产业，毋庸置疑，也具有相当重要的借鉴作用。随 着我国经济发展程度的提高而带来的交通行业的振兴势必也会引起 我们普通居民居住郊区化的现象，因为郊区相对廉价的房产价格 及较少受污染的空间较安静的居住条件会越来越吸引更多的人们选择郊区作为自己的安家之地。另外，我国的大中型城市经历了人口 产业资源等大量向中心聚集的过程之后，城市内部出现了承载过度 的现象，中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划不合理旧城区 急待改造等问题，以及住房制度改革后，每个人都必须面对自购房的 现实。因此，在市区土地有限且价格过高的情况下，中心城市通过进 步的向外扩张，重新调整和规划城市的布局，进而实现从远郊到近 郊到形成新市区的演变过程。因此，房地产的开发建设也肯定会产生 郊区化的现象。目前我国城市化水平为，城镇人口亿。 预计年城市化水平达到，全国人口亿，城镇人口增至 亿预计年城市化水平达到，全国人口亿，全国城 镇人口增至亿。前年城镇人口增加亿，按人均居住面积 平方米，即建筑面积平方米计算，共需为新增人口建设住房 亿平方米，平均每年需建设住房亿平方米。后年城镇人口增 加亿，仍按人均建筑面积平方米计算，共需为新增人口建设 住房亿平方米，平均每年需建设住宅亿平方米。有关专家指 出，在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇 中，不会较多增加城镇住房数量。由此可以看到，房地产业的郊区 化蕴含着巨大的商机，有着广阔的发展前景和诱人的发展空间。面 对郊区化这个大趋势，房地产行业应该主动出击，因势利导，而 不应被动等待。二十世纪卫星城示范城建设试点工程房地产项目有 点正是基于这样的考虑，未雨绸缪，预先进行尝试，努力塑造二十 世纪城郊房地产开发成功典范，为房地产业积累更多的经验。我国居民的生活正稳步向小康阶段迈进，居民在选择住房 时，已不仅仅满足于居住面积的多少，还要考虑居住环境的好坏及税前 投资利润率税后 资本金利润率 资本金净利润率 从各财务评价指标看，本项目有可以接受的静态与动态盈利能 力。从数学模型的设定计算得知，影响本项目开发效益的主要变动因 素分别是建安成本与物业的销售价格。建安成本是影响项目首期盈利 能力的主要因素之，在成本计算中尽量按实际情况进行设定，在实 际操作中对成本的控制对改善指标的作用是明显的。本项目的计算模 型中，所有住宅物业的销售率均确定味，目的是为了体现投入 首期资金在确定的计算期内的盈利能力。当假定本项目的宗投资不 变，住宅销售进度不变时，住宅平均售价变化对各财务指标的影响较 大。出于计算中设定项目销售的收入不作提前偿还贷款所用，而只转 作下季度的投资资金，因而会造成定的利息损失。 第六部分不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估 算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大 的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。 为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评 价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定 性分析。 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏 感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和 概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价， 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的 市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本 和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为 零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出 预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 住宅销售的平衡点是 销售盈亏平衡点即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。其中假设内部购 买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑 敏感性分析 敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生的相 应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不 仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可 以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项 目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比 参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量 现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加， 则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为 负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则 说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨 慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 敏感性分析 单位万元 序号项目名称变动幅度 投资利润 率 税前基本方案 销售收入 投资额 风险防范对策 市场风险分析由于该地区商品房较多，君临天下城，绿城蓝 庭，东城丽景，华翠嘉苑等。所以竞争也较其他城区强烈。如果不 突显该