分点。农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长，农村居民恩格尔系数为 年，市区居民人均可支配收入元，比 二泰安市居民收入水平和消费结构分析 全市城乡居民收入持续增加 城乡居民生活水平提高。 重点建设南部新城区 南部新城区近期发展是万人口，将来计划发展万人口，从 第二节城市规划简介 泰安城市规划发展战略 行政中心时代发展线及长城路沿线的 快速发展 核心居住板块格局形成，仅少数单位拆 迁或改建 新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型， 城市发展方向 城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西依托泰山岱岳两区适度发展严禁跨越环山路向 北发展。 改善中心市区生活环境 老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。 改善中心市区生活环境 老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。 城市发展方向 城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西依托泰山岱岳两区适度发展展战略 行政中心时代发展线及长城路沿线的 快速发展 核心居住板块格局形成，仅少数单位拆 迁或改建 新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型， 第二节城市规划简介 岛烟台威海日照等沿海城市由高速公路网连接境内铁路有京沪北京至上海线通过，并西 接京九大动脉未来京沪高速铁路中间设泰山站。部分内容简介部分内容简介京福北京至福州高速公纵贯境内，并在泰安交汇 泰安至青岛烟台威海日照等沿海城市由高速公路网连接境内铁路有京沪北京至上海线通过，并西 接京九大动脉未来京沪高速铁路中间设泰山站。 第二节城市规划简介 泰安城市规划发展战略 行政中心时代发展线及长城路沿线的 快速发展 核心居住板块格局形成，仅少数单位拆 迁或改建 新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型， 城市发展方向 城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西依托泰山岱岳两区适度发展严禁跨越环山路向 北发展。 改善中心市区生活环境 老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。 重点建设南部新城区 南部新城区近期发展是万人口，将来计划发展万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大 的促进和带动作用。 二泰安市居民收入水平和消费结构分析 全市城乡居民收入持续增加 城乡居民生活水平提高。年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费性支 出元，增长，市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百 分点。农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长，农村居民恩格尔系数为 ，下降个百分点。城乡居民居住条件进步改善。城镇居民人均住宅使用面积为平方米，增长 。农村居民人均住房面积为平方米，钢混砖木结构住房所占比例进步提高，达到。 城乡居民消费结构不断升级 居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这指标又在其中占有重要作用，它反 映了人们的消费意愿。居民消费是拉动经济增长的主要动力之，也直接反映了人们的生活质量。近年来，随 着国民经济的发展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。 年，市区居民人均消费性支出元，增长，每户居民拥有电脑台移动电话部。伴随着 收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神文化需求转变，更加注重消费质量，休 闲娱乐享受型消费发展迅速。市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降 个百分点农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作 用将得到持续增强。 第三章区域房地产家居市场分析 第节区域商业及房地产市场概况 供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变 据不完全统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出市场， 未来市场竞争较为激烈。 表截至年月泰安市区商品房住宅项目情况 楼盘名称物业类型销售面积 去化情 况 剩余总 量 银座广场高层 宝龙广场多层别墅 花园洲期多层 泰安奥园多层小高层 海普凤栖湾花园洋房别 墅 圣地公寓高层 玉龙花苑多层 龙泉花苑别墅 泰山家园多层高层 华龙家园多层 华天庭院多层 锦绣方多层 御景龙城多层 锦绣华庭期多层 合计 楼盘名称物业类型总建面积占地面积 容积 率 国华时代小高层高层 花园洲二期小高层拼叠 圣源美郡多层联排 丽景花园 多层小高层高 层 原体育局小高层 九州家园二期多层小高层 锦绣华庭多层 华新家园多层 奥园四期多层小高层 欣升地块多层 轴承厂多层 桐桉花园多层 新兴元地块多层 原水利局 煤田地质局 新湖集团多层 示范小区多层 皇冠小区多层 合计 第二节区域市场特点区域辐射预计 目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现集中板块且遍地开花，产 品类型缺高多低。随着市政府长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓泰创国际广场泰山家 园天龙国际公寓国华时代未售及未来近万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。 从调研的市场资料分析来看，年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的尴尬局面。 而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大 批普通客源。年存量项目将持续供应市场，同时年大量新增项目也将面市，特别是年市 场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。 多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头 在年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到左右，年始小高层高层投 放量集中并呈升高趋势，主要项目有 未售 项目 在售 项目 银座城市广场圣地国际公寓泰创国际广 场天龙国际公寓圣世华庭奥园二期 书香名邸国华时代丽景花园原体育局 九州家园财富号 存量 约 而花园洋房别墅酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段价格等关键参考因素为鉴。 小结泰安市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响北部老城区限高新区发展受自身局 限等影响，普通多层仍为市场主流。 现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后小高层社区的入住，其本身较高的舒 适度会逐步被接受和认可。 在产品设计上，泰安市消费者比较喜好大开间大户型，随着房价水平的提升，消费者进货，统 收银，不对外出租。虽然如此，该商场内的品牌确是相对其他商城要高档些，装修也更加高档。 二关于泰安家居市场的分析综述 泰安的家具建材市场已有万平方米左右，这说明该市家具建材市场容量很大专业市场发展状 态已具备质的飞跃的条件。红星进入正是时机。泰安还没有家真正意义的专营中高档高档品牌的家居卖场， 红星的优势是明显的。红星的进入将引起市场的洗牌改变和提升市民装修消费的模式泰安市不 少有消费能力的市民至今不选择在本地消费，而是去济南的居多，届时将会回来。 泰安的人均已达到美元，理论上认为，已进入购房高峰期。事实上，泰安市年住宅开发总量为 万，如按照户，装修投资万元户测算，年装修市场总量为亿元。 泰安的家具建材市场整体租金水平目前在元之间，大量的在之间。我们将进步调查我们红星 的主流合作伙伴目前在泰安的销售价格水平，将来进入红星能否保持这个水平，能否提升这个水平。如果答案 是肯定的，那么红星的整体租金水平可以放在元月如果没把握，整体租金水平可以放在元月。 相当于常州扬州徐州水平。 我们的选置在泰安西南的岱岳区，京沪高铁在项目旁边设立了站点，山东发达的高速公路网使得我们具有 很强的对外辐射能力。对我们来说，能否充分利用周边县市的消费能力也是非常重要的扩展市场。泰安买房者 般自己装修房子，房地产商会向顾客推荐家装公司，基本上都是济南的家装公司。济南对泰安的辐射作用相 当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。 我们建议泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建万为宜。按容积率计算，总用地 万亩按万元亩计算，土地款为万元平均地价为元，平均建筑面积地价为元。 综合造价元。总造价为元。按目前租金平均元月，约年回收。 第四章项目概况 第节地理位置 泰安红星美凯龙全球家居生活广场商住体城市商圈项目是个商业住宅综合开发项目。项目用地亩 。协议批租土地亩，从道路中线计算现按建设用地净地计算已经泰安市土地收储中心勘界。 规划建筑面积，其中商业，住宅，容积率控制性详规已经年 月日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准。协议地价万元亩，总地价万元，楼板地价元 。总投资约人民币壹拾贰亿元。在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的级开发。 项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新 客站距市政府内。 该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街起点新客站西南侧为环城大道大河路。该地块 环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。 计划年月日土地挂牌出让，月上旬颁发土地成交确认书。 项目期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场万，预计在年月开业按协议约定