【UR77页】某商贸城建设项目可行性研究报告.doc文档定稿

次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘 活存量空置商业，可实现较大的经济商业价值。

本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 存量空置物业是项重要的举措。

是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收致富渠道不多加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定 的压力较大。

制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。

商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人 文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。

和促进作用。

三解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有几百个子项目小额创业的机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 尚未得到完全突破，全县负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。

商贸城的建设，可以提供至少增收致富渠道不多加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定 的压力较大。

清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，部分内容简介部分内容简介 二构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收致富渠道不多加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定 的压力较大。

制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。

商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人 文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。

三解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 消化现有存量空置物业是项重要的举措。

目前看，张庄寨镇的存 量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。

本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘 活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产 生积极的影响。

四依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发 展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。

大 力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。

目前 张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大， 而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级 的文化生活需求。

随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展， 深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。

第三章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市县，县位于安徽省最北部， 苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东 南部为海拔米的低山矮岭。

人口万，辖镇乡个 行政村。

二地理位置 县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公 里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大 门之称。

三自然条件 气候条件 县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气 候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数 为小时。

水文条件 县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南 部的淮北平原中部。

县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水 资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水 补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓 慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少， 呈现超采现象，应该予以防范。

全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙 型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。

地质地貌 县主属黄冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度 介于米之间。

地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低 山丘陵，其余为黄泛平原。

山丘谷地占总面积，平原占。

土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤 土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷 含量速效钾含量值为，沙土平均有机质 含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为。

县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直， 水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅， 水流缓慢。

工程地质条件 县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均 为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分 之。

北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方 米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。

项目区最大冻土深度 厘米，地震烈度度。

建设用地的综合自然条件较好。

县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武 系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面 积的。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降 水为主补给水源。

浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北 向东南。

地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作 用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述 如下 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在形成口碑。

这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理 动用，总体原则是调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已 经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的 效用。

这里的低价是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争 对手的。

所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项 目价格的心理预期。

而在正式面市发售时以低于市场心理预期价格 推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。

形象策略形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与 目标客户群和销售价格有着最直接的关系。

我们要针对项目进行形象统 设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成 本营销，树立商贸城高端形象。

宣传推广策略 卖场营销 在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整 个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销， 尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。

而据我们对多个案场的 客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客 户。

活动事件招商及营销 本项目借助系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名 度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及 营销紧密结合。

组合口碑招商及营销 所谓组合口碑营销，是种经市场实战检验，在服务的针对性和力 度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。

组合口碑传播不只是简单 地搞些社区营销，或者只是做单的造势活动，而是利用口碑传播为 主线，整合营销资源，来开展系列纳入企业战略规划的营销活动。

与 大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教 育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客意见领袖上，因此成本要低 得多，而效果往往是事半功倍。

二营销方式 商业地产 商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。

经营型 商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管 理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前县商业项目的开 发主体最为忽视的问题之。

经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。

租金的支付者，是 创造营业收入的主要组成力量。

商业项目的功能就是要帮助商户去创造 收入，简而言之，就是提高每平方米商业面积的赚钱能力。

这就是商 业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。

值得注意的是，目前县大多开发商都将自己定位在销售型商业房 地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图， 便大举买地，至于之后的经营管理都是方全包，而对于其中的门道又 知之甚少。

与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的 特点首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家， 而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者