势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注证。目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化部分内容简介部分内容简介回报。 另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。 根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成 本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。 宏观经济与政策面分析 我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议 精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继 续将保持较高的增长速度，理由是 这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。十六大报告指 出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推 动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保 持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。 制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发 展 积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持 连续性，这是经济适度快速增长的保证 入世的积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。 跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已 占全国出口总额的以上 些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在 政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点 的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国 制造业和相关服务业的快速增长。 我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。 当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长 会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确 定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名 经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用 二十年时间，将成为世界强国。 以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为 住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩 大内需的新增长点，住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。 国家和地方房地产业政策走向 近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地 产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出 问题。 继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来，些中央高层领导 再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在不 久前召开的中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业 发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联 度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。 这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发 必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切的强劲的收 缩政策。 加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及 各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应墅购买力的分析，并针对以上分析的三个梯次的目标客户群，考虑本项目的土地价格 以及相关的开发成本因素，可以将本项目定位为无锡东南片最佳的旅游度假休闲胜地和最适宜居住的大型低密度高档社区，物业售价在元平方米之间， 并参照上海地区的价格段分布的特点，合理确定本案的别墅价格段构成。 风险分析 市场供求变化风险 供给方面 鹅湖旅游度假区项目占地亩，是本地区苏锡常最大的单体项目，总量 规模较大。虽然国土资源部为加强土地资源调控，已经在年月份发出了紧急 通知，要求各地方律停止别墅类用地的供应，但由于近两三年来本地区低密度高 档物业行情较好，已经批出去的项目总量较大，无锡市在蠡湖和马山两个地区已批 准的项目占地达到近亩其中马山亩，蠡湖周边亩，而苏州市在 金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准的低密度项目总占地面积也超 过了亩，而常熟的虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，供给方面的竞争 压力较大。 需求方面 从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快 速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅的需求将呈持续上升的态势，而对其他 类型的低层高档物业需求，受外向型经济的发展状况变化，可能会产生波动，特别 是出租型物业受其影响最明显。 以上分析表明本项目推出后，由于近期内供求上的不确定性，将在产品销售资金回 笼方面产生较大风险。 价格波动风险 在个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会扭曲， 价格无法体现真正的价值，泡沫才会出现。总体而言，目前本地区房地产市场价格 水平与地区的经济发展水平是相适应的，随着地区经济的发展，房价将呈持续上升 的态势。对于具体区域，则要看项目的具体情况。相对其他项目而言，鹅湖旅游度 假区的价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右，蠡湖地区毛地价 万元亩以上。但由于本项目所处的鹅湖边，受防洪因素的影响，开发时可能 需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业的售价将产生影响。 如果本项目成本控制在平方米以下，售价能维持在元平方米以上，相信 能够取得较高的投资回报。反之，将具有定的价格风险。 政策变动风险 政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。近 年来，中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以拉动投 资，促进消费，保持国民经济的持续较快发展。但这系列宏观政策扩展空间有限， 政策的力度和效应也有递减的趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国 债发行额高达亿元，去年年末国债余额超过亿元。从年到 年，国债余额相当于全国财政收入的比重从提高到，大大超过 国际