设的有效举措， 许多地方在文化设施建设中，开拓创新，探索文化建筑的新和美， 突出了文化建筑和区域文化的特点。环境要求绿化交通泛光照 明等进步优化技术含量大幅度增强，计算机互联网多媒体 技术为代表的手段大量应用资源共享和资产综合利用率进步提升， 为充分发挥文化设施的总体效益奠定了基础。在突出特色方面， 文化设施建设规模定位进步明确以人为本，并和市场经济定位结合 起来。 文化设施建设虽然取得了定成绩，但仍然存在着些困难和问 题，主要表现在文化设施建设投入仍然偏少，比例偏低，基层公共文 化设施建设滞后于经济建设的发展和人民文化生活的需求。 区位条件 县位于湖北省东南部，以通羊镇为中心，西北距咸宁市所在温 泉公里，北距武汉市公里，东北向径直公里至石栏桥的新 县，东南向径真公里的至太平山主峰界江西省武宁县，南向径直 。公里至老尖崖，南偏西向径直至老虎头主峰界江西省修水县， 西向公里至崇阳县。 县是片美丽土地，山川秀美，风光旖旎，东有道教名山太平 山，南有华中胜景九宫山，西有百洞之山大城山，北有森林公园大幕 山，水上乐园富水湖及地下长廊隐身洞，步景，景景别致，目前 已有两处国家级景点国家级风景名胜九宫山，国家级文物保护单位 闯王陵，此外，国家级自然保护区森林公园国家级地质公园隐水 洞正在评审中。 本项目位于县经济开发区的石宕村，依山傍水，风景宜人，空 气清新，地理位置得天独厚，是区住休闲的最佳区域，地理位置优 越交通便利，环境优美，具有良好的发展潜力。 地理优势 本项目用地四至范围基地西临二十米支路，南临横路，东临 九宫山，北临横二路，现状用地为水田旱地及部分山体 项目地块位于县市通羊镇石宕村，地理位置十分优越。东邻惠淡路，南临规划路，西面是惠南大道，北面为规划路，本项目用地面 积约平方米，分为三块，两块为山地地形，另块为平地，分 两期建设，第期建设文化博览园艺术馆联排别墅，占地面积 亩，是发展商贸业的繁华黄金地带。但属未开发地，部分在开发， 部分未被征用，也亟待开发，这些地块基本上是建厂房办公，或作 其他商业建设，用地性质单，实用性差，严重制约了该用地的经济 效益。该地块具有良好的文化气息，风景优美，是适合居住休憩的 胜地。因此，按照县委县政府及市政规划的要求，对该用地拟进行 重新规划。 经济发展基础 近年来，县按照以旅游促开发，以开发促开放，以开放促发 展思路，倾力发展生态旅游业，初步形成游山玩水休闲探 洞观古民居的旅游大格局。年，全县共接待旅客万人 次，门票收入万元，综合收入亿元。而今，在建设武汉城市 圈的大格局下，县委县政府正在谋划发展旅游的新篇章。 依靠通达顺畅的国道，构建了境内旅游大交通网络。几年 来，景区景点旅游公路全面改造升级，以高标准建设九宫山富水洞 隐水洞等景区景点的连接道路，仅九宫山旅游开发投资达亿多元。 修建了九宫山至石龙峡公路改造升级砂铜线公路，基本实现国省道 二级化，县乡道黑色沥青化，乡村道通达化目标。以主导大型旅 游宣传活动来提高知名度，并树立良好的旅游目的地形象。同时继 续采取走出去，请进来，以会节赛等形式，加大旅游产品 宣传，扩大在国内外旅游市场的知名度。把武汉及周边城市作为最主 要客源市场，面向城市游客推出些旅游精品，成为武汉城市圈名副 其实的后花园。 年月初，湖北省政府与中国广东核集团正式签订咸宁大畈 核电站项目，成了湖北省惟的候选地点。该项目今年下半年正式 开工后，将在个月内建成。项目将分两期建设，总投资亿元， 首期投资亿元。装机容量将超过万千瓦，建成后每年可发电亿千瓦时，能有效缓解湖北能源紧张矛盾。该项目的建成，将极 大地带动和促进县域经济的发展，从此，将成为我国内陆首个 新型能源建设示范基地。 大广南高速公路是县境内的第条高速公路，其中段 公里，途径洪港燕厦两个乡镇个行政村，在县境内设有 个互通个服务区个收费站，项目总投资亿元，由阿深高速 发展有限公司投资修建。 大广南高速公路的建设是促进地方经济发展的需要，也是推动 县旅游业快速发展的需要，更是完善县公路网结构的迫切需要。这 条高速是地方经济发展的个加速器，是县公路的大动脉。 有关部门拟建设横跨江西湖北两省的咸宁宜春吉安 铁路。咸宜吉铁路是江西湖北两省正在规划建设的重要交通干线。 该铁路通过武汉枢纽衔接长荆焦柳铁路，修建咸吉铁路，北连 京广线，可西去武汉，并直上北京，东到南京经已拟建的沿江铁路 大通道铜陵九江段。 常德岳阳九江简称常岳九是国家规划研究铁路，列入 铁道部年预可研项目，计划年底开工。为湖北争夺交通区 位优势，真正实现东西贯通的大好时机。岳九铁路是渝杭铁路 的部分，是我国费广告费及代理费等，参考目前国内般旅游项目的标准和本 项目的具体情况取值估算。经测算，前期推广费用暂定为万元。 管理费用 管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产 项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利 费劳动保险费办公费差旅费咨询费业务业务招待费房地产税等。按县市同类房地产项目的费用水平，考虑到本项目具体情 况，经测算，管理费用合计为万元。 财务费用 财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用。主要包括借 款利息金融机构手续费担保费代理费等。按照本项目开发期内 向银行借款期限利率及还款方式估算，向银行贷款综合借款利率 按计算， 根据开发商的自筹资金量及工程进度情况，初步预计需向银行借 款万元，其中第年贷入万元，第二年贷入万元，还 款款期限为年。预计的财务费用为万元。 开发期税费 开发期税费是指项目建设所负担的与房地产投资有关的的各种税 金和地方政府或有关部门征收的费用，本项目主要包括土地使用税 市政支管线分摊费绿化建设费电话初装费等。这部分费用是根据 目前县市有关标准估算，开发期税费合计为万元。 不可预见费 主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设 计变更对建设成本的影响等，根据县市同类项目开发的般情况， 结合本项目实际。经测算，预备费合计为万元。 项目投入资金总额 序号项目名称投资额占总投资的估算说明 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目投入总资金 开发产品成本 自营资产投资 形成房屋建筑物 机器设备 无形资产 递延资产 经营资金 资金措筹 资金措筹方式 本项目本期开发建设总投资万元。工程建设资金的筹措方式为开 发商自筹资本万元，银行借款万元。 本项目由置业公司作为项目公司操作，自筹资金总额为万元， 占项目总投资的，自筹资金可用于前期费及部分工程建设管理费 用。按照施工进度计划，必须在建设初期就开始积极融资，申请银行 借款，第年借入万元，第二年贷入万元。 借款偿还计划 项目至年进入正式运营，项目贷款将通过合理的方式转为经 营性贷款，由于本项目巨大的市场前景，以及对物业租赁及产业运营 方面预期所能带来的收益，每年的收益可用于还贷，预期年到年内可还清项目贷款所转化的经营性贷款计划，项目经营性收益情 况见附表及附表。 第章财务评价 财务评价范围和基础数据 财务评价范围确定 本项目经济评价主要有财务评价和国民经济评价，因本项目不属 国有投资，故不进行国民经济评价。 本项目将整个企业即湖北置业有限公司作为项目财务评价范 围。 财务评价基础数据选取 对项目的评价进行分析，主要涉及增量数据是数据差额，用于 增量分析 税费 增值税率原材料为燃料动力为部分动力抵扣率 为，在此取值，城市建设维护税率为，教育费附加 税率为，所得税税率为。 利率 五年期借款利率。 项目计算期 项目计算期为年，其中建设期年，生产经营期年。 生产负荷 经营期第年生产负荷即可为，以后均为满负荷生产。 折现率 财务折现率 财务评价 物业收益预测估算 收益方面，置业将进行全资开发投入，其收益来源于文博园的 整体租赁，根据市场初步分析，项目运营后预期年租赁收益为万元，减去物业租赁税后，其年纯收入约为万元。 按现行国家有关税收法规，参照公司近三年年的 税收计算缴纳情况，本项目产品销售应纳的营业税，税率为，城 市建设维护税教育费附加分别为应纳增值税额的所得税 率 以上详见附表出租收入与经营税金附加估算表 产业经营收益预测估算 经营管理公司负责旅游项目商业化运营，产业链端各项收益，支 付置业物业租赁费用，其产业经营主要分二大类，预期各类产业收 益如下 商品房销售预测估算 项目项目总面积售价元销售率合计 建设期生产经营期 住宅房销 售 别墅销售 全部 产业经营成本费用预测估算 产品开发经营成本 产品开发经营成本包括 商品房经营成本 出租经营成本 详见附表利润及利润分配表出租收入与经营 税金附加估算表 自营部分折旧摊销 自营固定资产折旧费估算对建安投资中形成自营固定资产的部 分建筑物，按年无残值采用直线法折旧其他固定资产按年无 残值直线折旧。详见附表固定资产折旧费估算表 自营部分财务费用详见利润及利润分配表 经营税金及附加详见附表出租收入与经营税金 附加估算表 土地增值税 以上详见附表利润及利润分配表 财务费用银行贷款按年利率