意义，其建设具有现实必要性。 为改善软环境走向国际化作示范 国际金融航运中心已经正式落地，但是与伦敦纽约 香港等国际金融中心相比，还存在诸多不足，尤其是国际化 商业文化配套服务和商业资源等方面。即时办公是国际上十分 流行的理念，国际性大都市或多或少都有这样的即时办公中心， 作为对甲级写字楼普通写字楼的必要补充。 办公中心项目的建立，将接轨国际模式，提供灵活完善 的办公服务，能够吸引我国其他地区有有想法的中小型企业甚至是国外的人士和设计机构落户，为改善的软环 境作出示范。这也将体现出徐汇国际化的形象，为徐汇在创 建国际金融航运中心的过程中占据先机做好准备。 产业园区运营模式的示范探索 目前，约有多个大大小小的产业园区，但是其中 很多园区的产业配套严重不到位，致使园区的产业链得不到 有效的整合和延伸，园区的发展也因此陷入困境。 办公中心项目，引入完备的行政商务服务，采取灵活的 租用方式，将能弥补载体园区功能配套上存在的不足丰富园区 运营的收入模式。它将是园区发展运营模式的有益补充，并使 产业的多元化在此得以体现。 这将能够提升所在园区的资源整合能力和产业辐射能力，将 在定程度上破解目前产业园区发展所面临的困境，对于 产业的发展具有重要的示范作用。 政府关于产业领域孵化政策的试验场 企业是产业发展的基本前提。企业增速不及园 区的增长速度是目前产业发展面临的较为特殊的问题。目 前，关于企业培育扶植的措施主要集中在政府出台系列扶持 政策兴建产业园区搭建服务平台三个方面，分析现实发展情 况，扶持效果并不很显著。 即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，般可使 企业降低的成本支出更为重要的是，即时办公中心的载体园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企业产生市场 自发式的孵化，能够降低企业的创业风险提高成活率。 因此，从种意义上来说，办公中心项目可以成为政府 关于产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数 量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控的政策 效应范围。 编制依据和研究范围 编制依据 本报告主要编制依据如下 徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则 徐汇区产业园区管理服务办法 徐汇区促进金融业发展的若干意见 国务院关于推进加快发展现代服务业和先进制 造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见 徐汇区政府与产业协会签订的共同推进 城市的战略合作协议 大院规划和发展现状资料 本项目可行性研究报告委托编制合同 研究范围 本报告主要研究范围包括如下内容 项目建设的背景及重要性分析 项目的市场环境分析 项目的功能定位和发展目标 项目建设内容和选址及规模 项目管理运营与执行计划 项目投资估算及资金筹措 项目运营效益分析 主要技术经济指标 徐汇产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表。 表项目主要技术经济指标 序号项目名称单位指标 总建筑面积 项目总投资万元 项目建设总投资万元 即时办公信息服务平台运营和维护万元 办公中心运营费用万元 孵化专项资金万元 项目市场环境分析 即时办公理念的发展应用 即时办公室，也叫商务中心。起源于欧美，在国外经济发达 国家和地区非常流行。它是契合市场需求而诞生的新型服务，也 就是即时进入即时办公，也可以随时退房。这种模式包括可 以按小时计算的灵活租期专业且服务完善的商务办公室包括 商务秘书在内的各类配套服务国际多城市的办公场地提供等， 定程度上满足了跨国办公移动商务短期会议等系列商务 办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求的空白。 即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成 本。在全球办公趋于国际化品质化网络化的今天，即时办公 的开发定位管理和服务的差异化是商业地产领域大具有深 刻意义的探讨和实践方向。 近几年即时办公也开始在我国，北京，深圳等线城市 流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都宁波等地。目前，在 国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中，主要服 务于创业型中小企业大企业的驻外办事处，和产业园区结 合发展目前还很少见。即时办公需求及现状 根据专业机构研究在国际金融航运中心确定落定后， 国内外金融机构及其相关行业纷纷在或即将来设立办事机 构，有的甚至将亚太地区总部搬至。 受它的影响，未来甲级办公楼的需求将继续稳步攀升， 同时跨国办公移动商务短期会议等系列商务办公新需求也 将越来越多，这也意味着即时办公的需求将越来越大。 目前，浦东徐汇长宁卢湾静安等中心城区都已 经有定规模的即时办公服务的提供，同时还有向外环发展的趋 势，不过和产业园区结合发展的即时办公中心目前在还没 有出现。 企业发展需求及孵化现状分析 我国产业发展正处于初期起步阶段，由 完备周到的办公行政商务服务 办公行政服务 为入驻企业提供完备优越的办公行政服务，比如文员秘书 翻译接待员电话接听等服务。 打印服务中心 提供专业的复印打印打字扫描传真等服务。同时， 根据客户的区域流动性，推出远程打印服务，为客户提供细致周 到的服务。 商务服务 主要包括代客订票订酒店订参展摊位旅游物流代理 快递工商注册代理税务代理商标注册商务考察培训 举办交流展示活动等等。其中交流展示活动涵盖以下类型 定期或者不定期地开展些论坛联谊活动，多种形式的主 题，目的是把所有的入驻企业客户聚在起，增加商务人士和企 业之间的商业合作机会。 定期开展些关于企业经营管理的交流会，主题也可以由 各位客户自己定或者交流讨论。协助入驻企业提升经营管理质 量，并成为同业互动拓展人脉创造机会的渠道。开展些产品展示活动，进行设计产品的展示零售集 团采购设计品牌发布等服务，为入驻企业提供展示个性文化 信息交流的平台。 建立专业孵化服务体系 针对企业发展初期通常面临的融资困难发展经验不足 等问题，即时办公中心建立孵化服务体系，这是该项目区别于 般即时办公服务的重要特色服务，是项目所要探索的关于产 业发展模式创新的重要内容。孵化服务体系主要包括 企业发展咨询服务提供政策管理法律财务 融资和市场推广等方面多渠道的支持，以降低个体和企业的 创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。 投融资服务平台加强与政府金融机构风险投资 机构投资管理机构投资人金融担保及其他中介机构的合作， 形成多元化的投融资体系，帮助企业进行融资贷款。遵循投资 资金的循环及增殖理念，如利用政府的资助资金建立孵化专项 资金，采取以服务换股权的方式，通过将企业孵化壮大，享 受孵化的回报，使平台的资金形成良性循环。 政策服务平台加强与政府相关部门的合作，建立标 准的奖励孵化机制，以中心平台进行免税贴租税收奖励等优 惠的争取和落实，改变企业在优惠政策享受上的被动地位，同时 也增强了政府政策和市场需求的互动，有利提高政策的市场灵敏 度和实际执行效用。 项目管理运营与执行计划 徐汇产业即时办公中心项目是集企业办公特定孵化服 务于体的商务资源和服务高度整合的平台，旨在对目前产 业发展面临的困境进行创新性探索力图改善产业发展的环 境。项目的成功建设将充分体现徐汇区关于产业发展的领先 观念，为企业营造良好的发展环境，推动徐汇产业的跨越 式发展。 项目管理运营 管理机构设臵 徐汇产业即时办公中心按照政府指导市场运作公 平开放的原则，由文化发展有限公司负责建设。项目建 成后，成立专业管理公司进行日常服务运营，实行总经理负责制， 总经理由文化发展有限公司负责聘任，根据文化发展 有限公司的授权进行日常经营管理。 徐汇产业即时办公中心的决策机构为文化发展有限 公司股东会。同时为加强办公中心建设与服务工作的领导和 业务指导，文化发展有限公司特聘政府有关领导产业发 展资深专家社会知名人士若干担任顾问，建立指导委员会。专业管理公司下设办公室财务部综合服务部招商拓 展部信息服务部产业服务部等。 人力资源配臵 项目所需工作人员人，其中办公室财务部人，综合 服务部包括行政秘书翻译商务服务等专业人员招商 拓展部招商市场开拓品牌建设信息服务部服务平台 的技术服务信息管理产业服务部企业发展咨询政策服 务孵化条件核准及优惠政策申请等等人员人。 由于项目是依托于大院场地进行运营，其相关的保 安保洁物业服务由大院的相关服务部门做统管理， 不再进行单独的人员配臵。 项目建设执行计划 徐汇产业即时办公中心项目的建设，计划于年 月启动，年月初步建成。 项目建设的进度计划内容包括项目前期准备项目立项室 内装饰工程配套安装工程信息平台建设设备采购调试专 家验收并交付使用等。其主要项目建设进度计划见表所示。 表项目建设进度计划 序号内容年年 前期准备 项目立项 室内装饰工程 配套安装工程 信息平台建设 设备采购调试 专家验收交付使用 客户调查内容编制技术开发 项目投资估算与效益指标 徐汇产业即时办公中心项目是具有定孵化示范特性 的办公服务平台，需要通过政府企业园区等多方面共同 努力构建完整的服务体系。在平台运营方面，采取适当的有偿服 务以保障自身的正常运营，防范和化解经营风险。 项目建设投资估算 徐汇产业即时办公中心项目总建筑面积平方米，投 资总计约万。 工程费用 根据项目定位，工程费用部分综合考虑了室内装修工程办