资额达亿元，表明曹 县房地产市场逐年升温。 曹县已基本形成了较具规模的工业经济体系，并逐渐形 成了以农副产品加工为主导的的林木加工畜产品加工和食 品加工三大支柱产业及与化工纺织机械建材等行业共 同发展的工业格局。 城市发展规划 •曹县北展的空间布局结构及重点发展该区域的商业 规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇 •完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发 展机会。 产业 •曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构 的进步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大 量增加 •农贸商圈主导产业未来以商贸物流农副产品的批发 与零售专业性市场间的互动拉动。 城市化 •随着曹县城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来 的消费需求令商业的开发市场前景广阔 •曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心 的集聚效应将得到加强。 批发市场集聚区人口 密度及流动性大外来 商户比重高，该区域以 批发为主，零售消费为 辅 曹县老城区人口密度 大，企事业单位及商业 主力店密集，该区域零 售消费为主 老城区当地居民为 主，普通消费多就近选 择，大型购物多在盛玛 特汉光等商业中心消 费 沿湖景观带以老居民 和高收入者为主，消费 多在老城区内消费 以当地居民和钢材 市场五金市场的 从业者为主，普通 消费多就近选择， 大型购物以后将以 农贸商圈为主 北部片区现人口稀少， 未来是曹县政府及事业单 位工作及生活的聚居区 北部未来行政总 部 鲁西南专业性市场 农 贸 商 圈 汉光购物广场商 圈汽车站圈 年份城市化水平城镇人口万城市人口万用地规模平方公里 城市化率达，新增人口约万，曹县年人均 居住面积平方米，所以需求商业万方住宅 万方 消费力 •收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需 求 •旧村改造提升了原有居民的消费能力。 曹县房地产市场分析 曹县房地产住宅市场研究 曹县房地产发展历程 曹县的房地产市场年开始商品化之路 各种配套需求量增大 商业面临升级需求 办公物业需求比例提高 商业体量提高 人口数量增长 人均收入水平提高 第三产业比例提高 市区集聚办公楼宇商业综合体和小户型 公寓等高租金物业，并不断向外扩散 城市用地扩展， 市区土地集约化 产业结构变化 城市人口增长 城 市 化 发 展年直处于平稳发展状态 年年，伴随曹县中心地段多个项目开发，市场进入 快速发展阶段。 经过年整的时间，目前，曹县当地开发商枝独秀，尚无 品牌开发商进驻。 价格从年初的余元涨至年元， 年均涨幅，累计 涨幅达。 二曹县房地产市场现状 分布特征经过几年的发展，曹县房地产市场形成核心区和 周边零星项目的格局 市场供应量目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城 磐石国际花园月河康城市场 供应量约在万世纪名城磐石国际花园为热卖中新 盘，规模较大，月河康城尾盘销售。 其他零星项目为幸福人家罗兰现代城等，环岛花园三期项 目月份开盘，零星项目市场供应 量约为万。 在售项目列表 产品形态 在售项目规划为小高多层高层的产品组 合开发规模 目前市场开发以中小规模开发为主，片区开发并未出现。项 目开发周期均在年左右 主力户型 当前市场主力面积段在 车库设计 当前市场车库设计，主要以地上车库和地上车位为主 取暖方式 为自给，多为天然气烧地暖。 三曹县房地产市场价格水平 价格水平特征当前曹县住宅价格集中在元 中心区产品以高层多层为主，均价集中在元 月河康城历史最高价格 元。 四产品设计 景观方面已开始出现主题式景观设计。如世纪名 城 户型设计多为南北通透，全明户型，已出现飘窗 入户花园等，如世纪名城 建筑风格不注重建筑风格的打造，目前市场上只有 地中海风格建筑，标签性不强，如名门世家。 五营销策略销售方式单，尚处在产品营销阶段。 六重点案例 世纪名城 核心区首席城市复合体赢得较高市场关注，景观科技系统 营造产品力，是目前曹县价值标杆。 项目定位曹县地标，人居样板 基础指标 物业位置县中心的西北部，湘江路与青荷路交口向东 占地面积亩 物业形态高层多层 主力户型三室 销售均价元 开盘时间年月日 开发商山东菏泽万基置业有限公司 项目规划 项目规划有项目共多户，类小高为主，部分高层与 多层，建有高档酒店写字楼与商 业。 卖点梳理 曹县核心占据曹县核心区位 会所幼儿园生活配套齐备，并引入小学 科技系统入户花园观光电梯生态环境系统，养家小区太阳能照明系统，自来水净化 系统，外冬季夏季 室外风速冬季夏季 风向及其频率冬季夏季 极端最高温度 极端最低温度 主要设计原则 采暖及空调设计 采暖及空调设计该建筑住宅及其幼儿园采暖采用低 温热水地板辐射系统，热源接自市政管网，经小区换热站处 理成的热水，供小区内各用户使用。热源接自市政 管网。 采暖系统形式共用立管低温热水地板辐射供暖 系统，每户均在采暖管井中设热计量表套，在厨房设分 集水器套。地板辐射采暖热盘管采用热水用无规共 聚聚丙烯管。每户地板辐射采暖热盘管敷设在户内楼板上的 填充层内，填充层厚度。 空调采用分体冷暖空调，由建筑专业统设置室外 空调搁板。 防排烟设计 不满足自然排烟条件防烟楼梯间合用前室等均采 用机械加压送风方式。 不满足自然排烟的房间设置机械排烟系统。 通风及排烟设计地下车库设置机械排烟排风合用系统，平时排风， 火灾时排烟。火灾时消防换气次数为次小时，配电间次 ，水泵房次，电梯机房换气次数为次。 卫生间设置可开启外窗进行自然通风。 通风排烟风管采用镀锌钢板制作，柔性接头采用 级难燃材料制作。 消防 消防报警设计 保护级别本工程住宅建筑类别为二类，不做消 防报警。商业部分设置消防报警，为二级保护对象。 控制室设置整个项目总的消防控制室设置在地 下层或层，有直接对外的出口，控制中心负责对整个小 区的消防系统进行监视和控制，报警控制主机统设置在消 防控制室，为管理方便，及时发现火灾，在商业部分管理部 门或安保值班室设置火灾显示盘。同步显示本建筑的火灾信 号。报警主机采用总线方式，报警控制信息通过总线传输。 探测器选择与设置主要设置在走道前室强 弱电间电梯机房商铺内部等处，火灾探测器选用带地址 码的智能模拟量感烟感温探测器，地下车库采用普通感温 探测器，并通过信号模块接入总线。防火卷帘门两侧设置智 能感温感烟探测器。 联动控制消火栓按钮水流指示器防火 阀防火阀通过监视模块向消防控制室报警，另外设 有手动报警按钮报警。各种消防设备的联动与信号返回，如 排烟阀正压送风阀非消防电源切断防火卷帘门的控制通过控制模块来实现对消防泵喷淋泵消防电梯等特别 重要的设备，由控制室联动柜拉专线控制，消防中心既可通 过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。 火警通信在消防控制室设置火警电话主机，在 各层公共部位设置火警电话插孔与手动报警按钮做在 起。排烟正压送风机房消防电梯机房等处设置火警专用 电话来实现火警通信，在消防控制室设置火警直拨 电话。 劳动安全 电气防雷及接地设计 保护接地采用系统，各建筑物均设总等 电位联结，住户卫生间内设局部等电位联结接地装置利用 建筑物的基础作为自然接地体，要求接地电阻不大于欧姆。 防雷等级根据年雷击次数计算，按照三级防雷 建筑设计，于屋面上装设不大于的避雷 网格，防雷引下线利用建筑物结构柱主筋，接地装置利用建 筑物的基础作共用接地体，要求接地电阻不大于欧姆。 设计采取以下防侧击和等电位的保护措施 混凝土柱子内的钢筋互相连接，作为防雷装置引下 线。 将及以上外墙上的栏杆门窗的金属物与防雷 装置连接。 竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷 装置连接。 本设计考虑在进户处配电装置内装设浪涌保护装置。 本设计考虑总等电位联结。 第五章磐石新城项目环保和节能 环保 本项目属于民用建筑，无工业污染源及污物，人使用时 产生的噪声和生活污水有可能对环境产生影响，将依据有关 规定和法规分别采取必要的控制措施。 污水影响 生活污水总量最高日为。 室内污废水分流并设专用通气管隔层采用管 分别与污废水立管连接，室外雨污分流，室内污水经室 外汇总后接入住宅区环形干道污水干管，最终排入浦电路市 政污水管网接入市政前设置专用污水检测井。 噪声影响 各类电动力设备包括水泵房均应选用低噪声 型。 排风口的位置远离人员逗留区，排风风井出地面 要满足风口离地的净高度。 减振与降噪所有风机等振动设备均设置减振基 础及减振吊架，并在风机进出口设置橡胶软接口及帆布软 接管，以减少噪声。注意通风空调设备的噪声与振动对环境的影响，尤其是地面处进排风口的噪声，采用吸声，消 声隔振措施，以达到环保标准。分体空调器的冷媒选用 环保型。 生活垃圾 垃圾实施袋装化，由当地环保部门定期清运。 绿化绿地率符合绿化部门管理规定。 节能 建筑节能措施 选用保温隔热性能好的建筑材料，使屋面的传 热系数不大于。 外墙采用保温措施。填充墙采用符合热工要求的 墙体材料。使建筑的外墙传热系数不大于。 合理控制不同朝向的窗墙比，以便减少