过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格和经营模式下， 具备良好的经济效益，项目可行，项目的运行中需注意以下几个方面 项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资 金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟 通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和 内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督要严格项目资 金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。 制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益 最大化。 海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的 项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾 客前来。 在工程建设中，切实做好节能节地节水节材工作。 第二章投资环境与市场分析 投资环境分析 海南省投资环境分析 当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设 施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不 断增加，十八大提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的 自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这系列的有利因 素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。 本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素 如下 国内经济发展良好 改革开放多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增 强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面， 有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适 的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。而近年来，随着经济社会 的进步发展，为了满足度假疗养功能需要的购房需求不断增长，这也 使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。 海南基础设施不断完善 基础设施不断完善，年新增公路通车里程公里，其中高速公 路公里新增高铁公里空中航线条万吨以上港口泊位 个东环高铁海口绕城高速三亚绕城高速海屯高速文昌清澜大桥 等建成通车东方电厂海南电网跨海联网期华能戈枕水利枢纽等建 成运营西环高铁屯昌至琼中高速公路美兰机场二期凤凰机场三期 马村港二期国投孚宝万吨原油码头中海油万吨液化天然气站线 昌江核电红岭水利枢纽等大批工程有力推进博鳌机场开始征地动迁， 琼州海峡跨海通道工程列入国家十二五规划。 海南自然资源不可复制 海南的气候地理环境是中国唯的，也是世界最好之。海南的资 源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺不可 替代不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众 多的国内外投资者。正在建设的海南国际旅游岛，使海南成为我国面向世 界的旅游国际品牌。 海南国际旅游岛上升为国家战略之后，海南政府受到国家政策的大力 支持，全面推进绿色之岛开放之岛繁荣之岛文明之岛和谐之岛建 设，使海南岛度假天堂的地位显现，成为国内最理想的第二居住地 和养老基地，吸引了越来越多的岛外人士来海南度假和置业，有效拉动 海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展。 万宁市投资环境分析 万宁市气候温和宜人，是海南最适宜居中的城市之，其处于三亚和 海口两大旅游城市的中间点，东线高速公路东环铁路纵贯全市，交通便 利。而随着博鳌机场万宁至儋州高速公路等项目的建成，将进步提高 万宁的旅游地位。借助众多利好政策，万宁市近年来利用区位和自然资源 优势推动旅游业快速发展，借旅游业的发展进步带动旅游地产的发展， 在兴隆石梅湾神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居 所的特点居住产品，吸引岛外客户投资置业。 年万宁市继续开展项目建设年活动，万宁市安排实施重点项 目个，总投资亿元。严格落实六个项目工作机制，推进 神州半岛石梅湾山钦湾日月湾南燕湾和万城兴隆等地区项目建 设。奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营。启动省级储备地项目小海 新区中非合作圆桌会议永久会址太阳河水上乐园冲浪基地等项目建 设。做好乌场港港北大桥西部槟榔旅游公路老爷海海岸带综合治理 等项目前期工作。大力开展招商引资，建立项目储备库，形成洽谈批 签约批在建批投产批的良性循环。这些项目的建成在提升万 宁知名度的同时也将将对万宁的经济发展起到促进作用。随着经济的发展， 万宁房地产市场预计得到进步的发展壮大。 产权式酒店市场分析 产权式酒店的概念及特点 产权式酒店的概念 产权式酒店是开发商将酒店的每间客房分割成产权出售给投资 者，投资者般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统出租 经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的定期限的 免费入住权。为保证酒店有较高的出租率和物业升值空间，产权式酒店都 建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区。 产权式酒店经营特点 产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市 已迅速发展起来。据穿管埋地暗敷设，室外 埋深，馈电回路过道路处，需改穿大二级以上的镀锌钢管保护。电力 地下管线距离乔木最小净距离，距离灌木最小净距离。电缆敷设 路径可在现场根据实际情况进行调整。 第五章环境影响评价 编制依据 国家计委国务院环境保护委员会年月国环第号 文建设项目环境保护设计规定 生活饮用水卫生标准 污水综合排放标准 大气污染综合排放标准。 环境空气质量标准 建筑施工场界环境噪声排放标准 污水综合排放标准 声环境质量标准。 项目建设对环境的影响 建设期对环境的影响 施工队伍进入现场，排放少量的生活污水和生活垃圾的污染。 施工机械运作清洗漏油等排放少量的含油和悬浮物废水。 基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水。 施工的扬尘。 建筑施工噪声，如打桩机混凝土搅拌机和推土机等发出的声音。 施工人员的生活垃圾人生活污水人。 建成后对环境的影响 项目内的生活污水生活废水。 项目内的生活垃圾废弃物。 汽车尾气。 环境保护措施 项目建设过程中或建成后，对水环境声环境大气环境产生的影响 较少。主要采取以下环境污染控制措施。 噪声 施工期间的噪音来源及控制对策 施工噪声是对工地周围影响较大的环境问题。般噪声影响大多发生 在施工初期的挖掘推土打桩等过程，其中打桩过程方面产生的噪声 级较高，另方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大， 建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。 选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或 钻孔桩工艺。 对位置相对固定的机械设备，能设在棚内操作的尽量进入操作间， 不能入棚的，可适当建立单面声障。 在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声周围环境的影响。 使用商品混凝土，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。 土石方开挖作业，必须在白天进行，严禁夜间施工。 浇注砼阶段，需要连续作业的必须经相关主管部门的同意，并且 必须公告附近居民，采用低噪声设备，如振捣器等模板支架拆卸过程 中，遵守作业规定，减少碰撞噪音，尽量少用哨子嗽叭笛等指挥作业， 减少人为噪声。 装修阶段，切割作业应在室内进行，严禁夜间施工。 通过采取以上措施，施工场地边界噪声控制在国家建筑施工场界噪 声限值的指标要求范围内。 项目建成投入使用后的噪音来源及控制对策 项目建成投入使用后噪声污染源主要来自水泵房风机房等设备用房 及电梯机房，针对噪音污染的来源，项目建成投入使用后控制噪音污染采 取以下对策 设备房水泵选用低噪设备，并采取机组隔振，整体隔声的措施，吸水 管和压力管采用隔振软接头。所有风机热泵，空调箱及风机箱选用低噪 声产品。热泵机组下垫用减振器并设橡胶隔振垫，防止固体传声。热泵， 空调箱进出水管设软接头，风机进出口设非燃性软接头风管，空调箱及 风机送回风设消声器段。 废气 施工期间的废气来源及控制对策 施工期间废气主要来源于施工扬尘和施工机械废气。其中扬尘对环境 的影响较为突出。项目建设施工过程中的大气污染主要来源于施工场地的 扬尘。在整个施工期，产生扬尘的作业有建筑垃圾运输场地平整打 桩地基开挖回填道路修建建材运输露天堆放，装卸和搅拌等过 程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘较为严重。为控制上述无组 织排放的扬尘对附近环境空气的影响，建设单位应要求工程施工单位制定 施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要包括 建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，可在 工地四周设置以上围挡，围挡间无缝隙，围挡底端设置防溢座。 采用商品混凝土，这样可以大大减少水泥黄砂石子等建筑材 料在运输装卸堆放过程中产生的扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机 的噪声影响。 工程材料砂石土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。 工地建筑脚手架外侧设置防尘网或防尘布。 运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土，装载渣土 垃圾等高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或采用密闭车斗。防 止运输过程中的飞扬和洒落。严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得 超载，被运河土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路整洁， 渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以 减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。 驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入道 路影响环境。 坚持文明施工，