供稳定的客源。此外，吉林大路东盛 大街作为二道区的主干路，也会带来众多的流动客群。 劣势 力旺东玺台商铺面积区间为平，均价万元平。由此可知，项目商 铺产品面积略大，而面积相对较小的产品单价也较高，这样项目商铺的投资门槛 约为万。这样，资金实力有限的投资客将会受到限制。但是，这本身也是受 到项目高端定位的影响。 目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计年月交 房。这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失部分急于自营的投 资群体。 机会 伴随着长春市道路的整改及修建，立体化交通网的实现已然指日可待。其中， 吉林大路二道区主干道东盛大街和东荣大路的相继修通，进步拉近了项目与 长春市其他城区的距离。同时，地铁号线未来的贯通加之原有的轻轨号线，区 域内实现了公交轻轨地铁三种出行方式。便捷的出行方式不仅方便了入住的 业主，同时也将带来众多的流动客群，增加投资的信心。 同时，项目的商铺产品正处于熟铺向旺铺的过渡阶段，产品未来升 值空间不容小觑。 风险 任何事物都具有两面性，投资亦是如此。成熟的商业氛围可观的受益稳 定的客群，使得投资优势明显。但是，往往也会伴随着定的风险，如产品总价 较高经营业态的合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。 项目市场定位 产品定位 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局主题生活环境社区生活配套三 大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具 备二十世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。 客户定位 整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以中高等收入阶 层为主流消费群体的客户群定位。 中高等收入阶层应该是指有定的经济基础，家庭月收入在元平方 米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人 群。 价格定位 定价，普通多层高层住宅元每平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白 领具有很大的诱惑力。相对于其他社区万多元每平方米的房价，力旺东玺台 更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买套高品质的别墅，不再只是梦想。 此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城净月国家森林公园。 各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有 楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。 第三章项目建设规划方案优选 项目建设与规划 长春商业布局极不均衡，目前南部西部和东部占半城以上区域内都没有大 型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分 优越，商业项目具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高 的增值潜力。 力旺东玺台项目占地万，规划建筑面积万，总投资亿元。 本项目集住宅写字楼办公楼于体，长春市体量最大商业业态最全的新型 城市综合体。长春市政府规划的南部新商圈。力旺东玺台项目将建小高层和高层 产品，楼盘状况为层层层层层层层。 项目建筑特色住宅办公特色商业美食休闲娱乐等功能于体，打 造长春市商业业态最全的城市新型综合体。 建设规模主要经济技术指标 单位 总用地面积 总建筑面积 本期总建筑面积 地上建筑面积 其中 住宅 商业 办公楼 容积率 地下建筑面积 建筑密度 绿地率 总停车位 第四章项目实施进度计划 项目施工组织 前期工作 项目开发融资年月前完成。 签订合同及付款年月前完成。 批文报批工作年月前完成。 规划设计阶段 规划设计方案的审批修改年月初完成。 委托设计年月初完成。 初步设计和施工图设计年月年月初完成。 工程招标 招标及采购工作于年月日前完成包括施工监理的招标，以及材 料设备采购。 施工阶段 施工准备年月年月初。 基础工程年月初年月初。 土方工程年月末年月初。 地下结构工程年月初年月末。 主体工程年月初年月初。 安装与装修工程年月初年月初。 室外总体年月初年月末。 竣工准备及验收备案年月初年月初。 销售年月年月。 开发进度计划 项目论证及准备工作在年月前完成。年月，完成土地三通 平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅联体别墅地下室及地下停车 场等公共设施。 预计项目的开发建设经营期限为年年月至年月。项目 所需的大体时间及进度见下表 项目开发进度计划表 时间 项目 年份年年年 季度 项目论证及准备工作 拆迁及土地三通平 前期工程 建 安 工 程 土 建 工 程 基础工程 基坑围护及土方 工程 地下结构 地上结构 外立面装饰工程 室内装饰工程 室外附属工程 市政配套 销目计划中包含的风险进行识别。如项目 进度计划的信息是分析项目质量的重要依据，如果项目的进度过快就可能保证不 了项目的质量。 四项目风险的种类 项目风险的种类为项目风险识别提供了个总的框架。项目风险主要包括项 目技术风险项目质量风险项目组织风险项目财务风险。 五制约因素和假设条件 当项目的制约因素发生变化或假设条件不成立时，就可能成为项目新的风险 源。 风险识别的内容 项目风险识别是项目风险管理中的首要工作，它的主要工作内容包括如下几 个方面。 识别并确定项目有哪些潜在的风险 这是项目风险识别的第项工作目标，因为只有识别和确定项目可能会遇到 哪些风险，才能够进步分析这些风险的性质和后果。所以在项目风险识别中首 先要全面分析项目发展变化的可能性，进而识别出项目的各种风险并汇总成项目 风险清单项目风险注册表。 识别引起项目风险的主要影响因素 这是项目风险识别的第二项工作目标，因为只有识别出各项目风险的主要影 响因素，才能把握项目风险的发展变化规律，才有可能对项目风险进行应对和控 制。所以在项目风险识别中要全面分析各项目风险的主要影响因素及其对项目风 险的影响方式影响方向影响力度等。 识别项目风险可能引起的后果 这是项目风险识别的第三项工作目标，因为只有识别出项目风险可能带来的 后果及其严重程度，才能够全面地认识项目风险。项目风险识别的根本目的是找 到项目风险以及消减项目风险不利后果的方法，所以识别项目风险可能引起的后 果是项目风险识别的主要内容。 风险分析 风险分析的概念 风险分析有狭义和广义两种，狭义的风险分析是指通过定量分析的方法给出 完成任务所需的费用进度性能三个随机变量的可实现值的概率分布。而广义 的风险分析则是种识别和测算风险，开发选择和管理方案来解决这些风险 的有组织的手段。它包括风险识别风险评估和风险管理三方面的内容。本文 中论及风险分析时，都采用后种定义。 风险分析的方法 定性风险分析方法 定性风险分析的目的是界定风险源，并初步判明风险的严重程度，以给出系 统风险的综合印象，是些定性风险分析方法的简介。易于看出，初步危险分析 是用于识别系统中可能存在的风险源，而以下的几种方法则用于定性地量化各种 风险源可能对系统造成的破坏，从而判明系统风险大小。 二定量风险分析方法 定量风险分析是在定性分析的逻辑基础上，给出各个风险源的风险量化指标 及其发生概率，再通过定的方法合成，得到系统风险的量化值。它是基于定性 风险分析基础上的数学处理过程。现发展较为成熟的方法有概率风险评估 ,动态风险概率评估及仿真通用软件风险评审技术等。 和都是在分析基础上的量化，在可靠性及运行系统风险 分析领域内应用广泛。稍作改造，我们便可将其运用到项目风险分析领域。其分 析步骤如下识别项目研制过程中的困难环节，找出风险源对各风 险源考察其在项目研制中的地位，及相互逻辑关系，给出项目的风险源树标识各 风险源后果大小，及风险概率对风险源通过逻辑及数学方法进行组合，最后 得到系统风险的度量。如果是用进行评估，则尚须考虑它们在时间上的关 系。 另种被广泛运用于风险评估的方法是。是国外在八十年代初期 发展的通用仿真软件，它对项目研制构造过程网络，将各种复杂的逻辑关系抽 象为时间费用性能的三元组的变化。网络模型面向决策，统筹处理时间费 用性能等风险关键性参数，有效地解决多目标最优化问题，具有较大的实用价 值。它的原理是通过丰富的节点逻辑功能，控制定的时间流费用流和性能流 流向相应的活动。每次仿真运行，通过蒙特卡洛模拟，这些参数流在网络中按概 率随机流向不同的部分，经历不同的活动而产生不同的变化，最后至终止状 态。用户多次仿真后，通过节点收集到的各参数了解系统情况以辅助决策。如果 网络结构合理，逻辑关系及数学关系正确，且数据准确，我们可以较好地模拟实际系统研 制时间费用及性能的分布，从而知道系统研制的风险。 风险规避 工程项目风险是指所有影响该项目目标实现的不确定因素的总和。任何项 工程，其项目立项及各种分析研究设计计划都是基于对未知因素包括政 治经济社会自然各方面的预测之上的，基于正常的和理想的技术管理 组织之上的。而在项目实施及运行过程中，这些因素都有可能发生变化。这些变 化使原定的计划方案受到干扰，甚至可能使原定的目标不能实现。对工程项目 这些事先不能确定的内部和外部的干扰因素，我们称之为工程项目风险。这些风 险造成工程项目实施的失控现象，如工期延长成本增加计划修改等，最终导 致工程经济效益降低，甚至项目失败。现代工程项目规模大技术新颖持续时 间长参加单位多与环境接口复杂等特点，更使得工程项目在实施过程中危机 四伏。 第九章项目国民经济评价 社会效益影响 社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调 二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现 三社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资 四社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。 项目社会参与性 目标群体参与性 通过对于力旺东玺台的调查显示 新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。 新迁进居民的居住面积为平方米平方米居多。 新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明 优质的产品仍有广阔的市场空间。 新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注 明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。 由此可以证明，地理位置不是影响购买行为的重要因素，收入高品位高的 居民认为城市近郊区是理想的居住区域。而且越来越多的消费者将房地产开发商 的知名度和信誉度作为购房选择的要素。 受影响群体参与性 净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。在未 来的几年中，净月开发区必然成为房