社只有家，本土旅行社从业人员不足人，专职导游少水平低，无法满足各层次旅客要求。根据凤凰县旅游发展总体目标，预测年需要发展本土旅行社家左右，旅行社从业人员达人。到年，本土旅行社预计达家左右，旅行社从业人员达人。三城区扩容对项目市场影响分析凤凰县年年城市总体规划已确定凤凰县城人口规模在计划期末达万人左右，按现在凤凰县城万人基数算，未来城市人口要增加近倍。到规划期末，城市建设总用地将由现状平方公里增加到平方公里，人均城市建设用地由增加到平方米。按照这设想，凤凰县城将在原来基础上扩大倍多，本项目所在地，将成为凤凰县城仅次于古城区二级中心区，土地升值潜力巨大。第六章经济效益分析投资估算投资估算依据国家有关部门颁布有关投资政策法规该项目开发建设规划施工设计文件类似工程建设造价资料湖南省建委湘建价字第号通知颁发湖南省建筑工程单位估价表项目工程建筑安装工程概算书中国人民银行现行贷款利率表投资基本数据本期项目总投资万元，项目计划建设非物质文化保护条街地下停车场和单身旅游度假公寓艺术茶楼管理设施及附属景点等四个子项目。用地面积平方米，建筑面积平方米。主要经济指标见以下各表表总投资项目规划表项目功能楼层建筑面积平方米经营方式用地面积建筑占地面积总建筑面积建筑密度容积率绿化率非物质文化保护条街非保文化展示出租出售单身旅游度假公寓四星级住宿自营出售停车场停车自营茶楼休闲娱乐出售住宅住家出售投资估算各子项目投资估算额见下列各表表非物质文化保护品街投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费建筑工程费用土建工程装修工程电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计注非物质文化保护品街总建设面积平方米包含住宅在计算时因四舍五入原因产生误差通过其他费用调整表单身旅游度假公寓投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费此地计算平均值建筑工程费用土建工程装修工程注电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计注建筑面积其中停车场平方米宾馆平方米在计算时因四舍五入原因产生误差通过其他费用调整表江边休闲艺术吧投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费建筑工程费用土建工程装修工程注电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计注江边休闲艺术吧建筑面积平方米装修标准元平方米在计算时因四舍五入原因产生误差通过其他费用调整表各子项目投资估算汇总表项目投资额万元建筑面积平方米经营方式非保条街门面出售单身旅游度假公寓自营出售茶楼出售住宅出售合计注此处建筑面积不包括附属建筑面积。资金来源项目资金来源为二部分权益投资万元，银行借款万元。资金来源项目投资额万元比重权益投资负债投资合计二财务分析与评价项目建成后，为了达到构建凤凰文化旅游产业集群龙头这目标，实现凤凰旅游市场以旅兴文，以文促旅良性循环，依据湘西旅游产业发展趋势和凤凰目前旅游市场发展状况，对本项目营运成本及收入做如下估算及评价截止年。总收入估算项目名称出售收入万元面积平米经营方式非保条街门面出售单身旅游度假公寓自营出售茶楼出售住宅出售合计单身旅游度假公寓经营收入项目第年第年第年第年第年标准间单价元天年营业收入万元注共有四星级标准间间，按入住率，年天计。度假公寓费用成本税项数据估算标准经营费用员工薪酬按平均元人个月人计算，合计万元员工培训费每年万员工服装及制服等清洁费用，按营业收入，合计万元市场推广含节假日推广按全年收入，合计万元行政费用行政费用按营业额，合计万元董事会费，每年万元公关交际应酬费，万元年财产保险费，按总投资额算，合计万元水电煤气，按营业收入算，合计万元工程修理费不包括改造及再投资按营业收入算，合计万元经营费用总计万。消耗成本，按照营业收入计算，合计万元。税项因本项目为保护非物质民族文化事业重点项目，地方政府和国家在税收上给予优惠政策，因此流转税费暂按收入计算，合计万元。总成本合计万元年。总利润为万元年。第八章结论本项目建设符合国家产业结构调整政策，符合可持续发展道路，符合省委省政府大力发展文化产业和旅游业战略思想。充分利用了湘西民族文化资源优势，既提高湘西民族文化品牌，又增加地方税收及安臵下岗工人就业，带动地方经济发展，减轻政府负担，具有显著社会效益。从经济效益上看，湘西民族文化产业和旅游业市场潜力巨大，附加值高，经济效益可观，抗风险能力强，投资回收期短。将旅游业作为湖南重点培育支柱产业。年月日，中共湖南省委书记张春贤在第次常委会议上强调，要大力提升旅游产业发展水平，把旅游产业培育壮大成为有规模有实力有永续发展能力支柱产业，促进全省经济持续快速发展。本次会上，原省委副书记省长周伯华也指出，旅游业是项综合性产业，旅游发展到什么地方，思想观念就解放到什么地方，现代文明就延伸到什么地方，扶贫帮困就落实到什么地方，湖南旅游业进步很快，应当作为支柱产业加快发展。湖南省新届领导已明确旅游业在全省国民经济中支柱产业地位，政府高度重视旅游业发展，为项目实施带来了不可多得机遇。湘西凤凰本土文化名人是项目精神财富凤凰县钟灵毓秀，人杰辈出，文化底蕴深层。凤凰传统文化与外来文化合流，整合出凤凰古城独特文化景观，孕育很多才华横溢卓尔不凡名人佳士。从清道光二十年至光绪元年年间，先后出了名提督总兵人副将人游击人等三品以上军官级。民国初年至年，出了名中将，名少将。时凤凰上空群星璀璨，名噪三湘。特别是民国第任内阁总理熊希龄著名文学家沈从文著名画家黄永玉原中宣部常务副部长刘祖春原中国武警部队政委李振军两院院士肖纪美等名人名家出现，当今凤凰更是人才辈出。此外，古城内现还有人被联合国教科文组织授予民间工艺大师，在国内外享有很高声誉。本土文化名人和工艺大师是民族文化传承保护和发展创新核心和主力，有他们提供智力和行动支持，项目成功有了精神保障。二项目建设必要性是湘西非物质文化遗产保护需要湘西和中国其他地区样，正经历着场前所未有社会和文化变革与发展，现代化技术进步和通信手段完善，使得拥有千百年悠久历史渊源非物质文化遗产面临严重威胁。因此保护和弘扬湘西非物质文化遗产在全球化不断深入今天显得尤为重要。中国艺术研究院院长王文章认为，非物质文化遗产保护工作已经上升为国家文化发展战略。目前湘西已有七项非物质文化遗产，进入首批国家非物质文化遗产保护名录，它们是土家族打溜子器乐类土家族摆手舞歌舞类苗族鼓舞歌舞类土家族茅古斯舞歌舞类辰河高腔曲艺类土家族织锦工艺工艺类苗族银饰锻制工艺工艺类。我们看到，湘西非物质文化遗产非常丰富，但进入国家非物质文化遗产保护名录很少，国家确定非物质文化遗产保护目，并不是只保护这几项，只是作个保护示范，湘西还有很多非物质文化需要保护。本项目将承担湘西非物质文化保护重任。项目建成后，将从民间邀请些奇人异士及民间手工艺人在园中生活工作授徒传艺，全面展示各类特色人士及工匠生活方式和他们独特才艺。在园区内，可采用现场演示教学培训学术专著学术论文等形式进行非物质文化传承和保护。是打造沱江沿河风光带，加快凤凰城镇建设需要湖南省建设厅在湘西地区城镇体在深闺人未识，让它们找到自己市场定位，让它们有自己市场价格。第二章项目概况项目定位担湘西文化耕耘之先锋，举原生态理念大旗，择址于凤凰名城之畔，融名山名水名人于景，集湘西民俗风情之大成，筑湘西文化精神之家园，以开天地人和之气运。要让游客将体验到原始，不经过加工最民间湘西原生态文化真正原汁原味不加修饰。要让游客将找寻到湘西文化凤凰文化根要让旅客将真正体味到沈从文书中湘西黄永玉画中湘西宋祖英歌中湘西这里是以苗族为主体湘西民族原生态文化博物馆要建成湘西民俗民族风情为主体原生态文化保护基地传承基地研究基地展演基地项目核心主题湘西文化精神之家园。二项目目标功能和关键点项目建设目标与沱江古城南方长城奇梁洞等凤凰顶级景点齐名新景区，是沱江边上道新原生态文化景观带，成为凤凰县城新标志，凤凰旅游线路产品集群中颗璀璨明珠，作为加速凤凰旅游产业集聚步伐亮点。项目建设功能文化保护观光游览歌舞展演购物餐饮休闲娱乐居住度假商务会议影视外景拍摄体化文化旅游综合服务中心。各项细化功能见第四章项目建设内容。项目建设关键以湘西凤凰旅游业为依托，把构成湘西民族原生态文化共个大类项细分内容资源，转化为项目建筑景观和种项目核心产品，并通过事件营销等多种经营管理手段，实现项目增值和赢利。具体资源与产品见本报告项目产品构成内容项目建筑风格突显湘西民族原生态建筑风格。以土家苗家吊脚楼和四合院为基本元素，用现代居家观念进行创造性解构和重组，营造出种让外来人能感受到原汁原味湘西气息，让湘西本土人于陌生中感到亲切于熟悉中感到新鲜韵味。在外观整体建设上，吸取凤凰古城沙湾社区仿古建筑群教训，不采用那种呆板了无生气整齐划建设模式。本项目，精心设计，不建高层，依山傍水，有弯建弯不取直，有坡建坡不取平，在错落有致中求美感，于参差不齐处显灵气，与山水浑然体，自得其乐。每处楼都与别处不同，每座房都独