形成项目决策分析与评价结论。任何项目方案都有利有弊，且要具备定条件才能扬长避短，实现项目方案整体优化。另外些风险对策还有待在实施和运营过程中加以落实。因此在对投资项目决策分析与评价各步工作完成之后，对在项目实施阶段和运营阶段应注意有关问题和应采取措施提出相应解决方案，包括对项目下步工作中重要意见，例如在商务谈判设计建设和运营中需引起重视问题和关于工作安排方案项目实施中需要协调解决方案和对策等。由于项目有关方面，包括项目发起人或兼投资者投资者审批人债权人对项目有着不同要求，同时也肩负不同责任，上述建议应有针对性，特别是针对各级政府和项目发起人。例如关系国计民生重大项目，国家作为国有资本出资者和政策制订者可以根据项目目标要求，给以必要政策和资金支持。如果评价结论显示在当时条件下，因受到些因素制约，项目达不到预定目标，或者风险较大，那么就可以放弃或暂时放弃项目操作，或者是提出对项目方案根本性修正意见。附表表投资估算表单位万元项目名称投资总额万元单位成本元平方米土地成本政府规费基础设施及配套费建筑工程费前期物业费建设监理费建设管理费建设预备费财务费用营销费用总成本表销售税金及附加估算表单位万元序号单位数量销售收入总计销售比例销售收入住宅商铺销售税金及附加营业税城维税教育费附加年份项目表损益表单位万元序号销售收入开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税税后利润盈余公积金未分配利润年份项目表现金流量表单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年年份项目表敏感性分析表投资变化表现金流量表投资减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表敏感性分析表收入变化表现金流量表销售收入减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表销售收入减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表销售收入减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表销售收入增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表销售收入增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目场调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发展重要支柱产业之，发展前景广阔。技术环境分析进入世纪以来，中国科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展十五规划与科技部随后制订科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能力两个层以给南阳市个满意答卷，在以后贷款方面也有定程度好处。主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元结论通过对项目多方面技术经济分析论证，我们得出如下结论市场销售前景良好，有建设必要性二建设条件具备，满足项目建设要求三设计方案技术经济指标合理四财务可行性研究结论可行五项目风险在可接受限度内。研究工作依据和范围研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号关于印发经济评估通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号南阳市建设工程价格信息民用建筑设计通则住宅建筑设计通则建筑设计防火规范有关项目基础资料技术资料等研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围深度规定，本报告对项目概况及必要性内容与规模设计方案项目组织与实施进度计划投标估算与资金筹措售房盈亏平衡分析敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目决策和实施提供可靠和准确论证。市场分析本项目市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项目自身所具有优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目功能目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。宏观房地产市场分析经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业共识。而有部分认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求系列政策，并且在此后几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产发展有定程度帮助。南阳楼市发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。主要依靠当地人口优势，以及购房者理性购房，使其健康发展社会环境分析我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新更高要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价原则加强对房地产市场调控，促进住房梯次消不太成熟，行业发展规范政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变能力欠缺，稍有闪失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设前进步伐。当前，南阳市房地产总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长了倍，房地产业发展理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。二发展趋势目前开发商太多在册就有家之多，还有相当数量挂靠正规在册开发公司无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本万利愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。随着这次全国上下整顿和规范房地产市场秩序活动开展以及南阳房地产市场自身规范发展，大多数小个劣势企业将遭受灭顶之灾，陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场两极分化。三房地产行业阶段性进步和市场发育都要进行必要调整和分化当前南阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化是市场调整与分化大众市场与小众市场在各自领域内竞相成长二是政策调整与分化房地产行业政策继续成熟化趋同化稳定化标准化三是门槛调整与分化政府将用新技术性经济性门槛适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平竞争。市场价格特征分析年以来，南阳房地产市场运行态势良好，走势强总论项目概况项目地址乐凯胶片厂等企业已进入全国家主要企业行列。酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。家企业入选全国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营企业称号，个产品被评为中国名牌。光电电力生物质能等产业开始兴起，成为南阳工业新亮点。科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校，劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院科技示范市。综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值元，比上年增长。三次产业增加值占全市生产总值比重为和，第三产业首次超过第产业，实现了产业结构由二三向二三演变。南阳房地产市场现状分析南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展规范政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变能力欠缺，稍有闪失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设前进步伐。当前，南阳市房地产总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长了倍，房地产业发展理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。二发展趋势目前开发商太多在册就有家之多，还有相当数量挂靠正规在册开发公司无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本