从项目各项财务评价指标看 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能 完善。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为万元形成固定资产 万元经营资金万元。 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投 入资本金万元，占总投资的，其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售 收入万元，其中营业税金及附加为万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实 现万元的营业收入，其 收入万元，其中营业税金及附加为万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实 现万元的营业收入，其中营业税金及附加万元。 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投 入资本金万元，占总投资的，其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。部分内容简介划开发建设期为年月年月，其中商品房自建设第年下半年达到预 售条件后开始销售，计划用年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为万元形成固定资产 万元经营资金万元。 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投 入资本金万元，占总投资的，其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售 收入万元，其中营业税金及附加为万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实 现万元的营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品 房经营成本，既为万元自营部分每年运营费用为万元，其中日常经营费用为万元 综合折旧与摊销费为万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额万元，上缴 企业所得税万元，可实现税后利润万元自营部分每年实现营业利润万元，上缴企 业所得税万元，可实现税后利润万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为，资本金净利润率为 项目所得税后财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期为年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值 大于零，总投资收益率资本金净利润率投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各 年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按 计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基 础上，积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和 销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能 完善。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积合亩 总建筑面积 其中地上建筑面积 地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 二技术指标 建设规模 高层住宅层层为车库 多层住宅层，层层位商业 配套商业层 酒店层 公共配套建筑物业用房等 地上车库高层住宅楼底层 地下车库酒店部分 可出售规模 高层住宅 多层住宅不含臵换面积 配套商业 地上车库 自营规模 酒店 其中客房间层，间 餐饮层，不含大堂等 规划居住户数户 停车位个 地上停车位个其中车库个 地下停车位个 开发建设与运营期限 建设工期月 商品房销售期月 酒店经营计算期年 三经济指标 总投资万元 其中开发产品成本万元商品房部分 形成固定资产万元酒店部分 经营资金万元酒店流动资金 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 预售收入 营业收入万元 其中销售收入万元销售期各年合计 自营收入万元经营期各年合计 经营成本万元商品房销售与自营合计 其中销售经营成本万元销售期各年合计 自营经营成本万元经营期各年合计 营业税金及附加万元商品房销售与自营合计 土地增值税万元商品房销售与自营合计 营业利润万元商品房销售与自营合计 所得税万元商品房销售与自营合计 税后利润万元商品房销售与自营合计 四单位面积指标 单位面积开发建设投资元按总建筑面积平均分摊 单位面积土地成本元按总建筑面积平均分摊 单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊 单位面积税金元按总建筑面积平均分摊 单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊 五财务评价指标 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前 全部投资投资回收期年所得税后 二政策环境与市场分析 政策环境分析 我国房地产业政策环境 我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业直以较快的速 度发展。同时随着房价的快速增长，投资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的 正常购臵房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长优化房地产结构稳定 房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒 房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，。 防雷接地及电气安全 防雷保护根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程建筑属三类防雷建 筑物，每个建筑物屋顶均装设均压防雷带。 接地保护供电系统采用系统，入户处做重复接地，线和线在接地后严 格分开。 防雷接地电气设备的保护接地共用个接地系统，接地电阻不大于欧姆。为保证人身安 全和设备安全，同时也为了满足防雷要求，在变电站设臵接地网，要求接地电阻必须满足有关规 程要求。 低压配电系统接地采用系统，在入户电缆∏接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电 位联结，把所有进出建筑物的各种金属管道金属构件电缆金属外皮接地干线用电设备 金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接，卫生间内也应做局部等电位联结。 电气安全为防雷电电磁脉冲，进出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护 器为用电人身安全，总电源进线断路器应具有漏电保护功能，户内插座回路装设漏电保 护装臵。 室外线路 本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小 区物业值班室内，路灯配线选用铠装电力电缆直埋敷设。 弱电部分 设计范围 通信系统含宽带网络，有线电视系统，楼宇对讲系统，消防报警控制及紧急广播系统。 通信系统 小区内设臵宽带通讯布线网络，宽带网与市话统考虑，干线采用光缆，旱形布线。 每户臵信息配线箱个，引入根对五类非屏蔽对绞电缆用于宽带数据网络通信和根 对电话线引至信息配线箱。每户电话线按二对进线考虑，在起居室双卧室分别设臵双孔信息插 座，采用墙内嵌入式，管线均为暗敷。 有线电视系统 有线电视系统信号由城市有线电视网引入，每户住宅设电视系统舣孔终端只。为满足有 线电视发展的需要，有线电视系统的放大器分支分配器终端插座及线路均按舣向化输网络考 虑。有线电视插座分别设臵在起居室及所有卧室内，管线为暗敷。 楼宇对讲系统 以每个单元为组设臵访客对讲子系统，每个子系统在单元入口处设门口机及电磁门锁套， 每户设臵楼宇对讲话机可采用可视型部。楼宇对讲统用电由公用照明计量，由本单元住户 分摊。 住宅单元楼宇对讲主机要有分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃 生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。 消防报警控制及紧急广播系统 本项目在酒店部分设臵消防报警及紧急广播系统，在酒店首层设臵消防中心，采用 型火灾报警控制系统，消防中心内设臵火灾报警主机消防设备中央联动控制台双电源互投箱 消防电话主机以及紧急广播设备系统。 在酒店各楼层及客房内设臵火灾自动报警系统，控制器可接收感烟感温火焰可燃气体 空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器检修阀湿式报警阀手动报警按钮 消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀加压阀，防火阀的动作信号。 在消防控制室内设臵柜式联动控制，其控制方式为手动控制手动硬线直接控制通过联动 控制台可实现对消火栓灭火系统自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统火灾应急广播火 灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可手动自动切断空调机组通风机及般照 明等非消防电源