1、“.....令房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际 森宇房产华润房产亚都房产等多家开发商在此圈地。 未来年随着市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到万平 方米，按的安置比例计算，将带来万平方米的市场需求量。市内无法消化如 此巨大的市场需求，这必将带动市房地产市场郊区化的发展。 年月份，四川置业发展有限责任公司正式与县政府签定了征地 合同，其中期用地亩。年月日，公司在市艺术中心举办了 花园奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第次的形象宣传，为 项目的开发推广作了铺垫。 地块现状 项目地块位于县，总占地亩，以河为界，地跨县和两镇， 其主体部分位于镇境内。地块大道西延线，东西两侧与和房产的项目 地块为邻，北侧目前为区。 地块内部地势平坦土地肥沃，相对落差在米左右，现主要为农田，其中零星分 布着农房和竹林......”。

2、“.....地块内现有条东西向双车道的水泥公 路，路面高出两侧的田垄约米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。 项目地块综合开发环境 自然及人文历史景观条件 地块整体自然条件优越，河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹 团共同构成了道独特的风景。另外，地块内保存有条较为完整的河古河道，但 缺少独特的人文景观与历史古迹。 交通条件 项目地块与外界连接交通条件 地块内有条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙 石路面，路况较差，较为泥泞坑洼。 项目地块周边交通状况 目前地块周边有路路公路，南侧的大道正处于施工阶段， 尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东西北三侧均规划有三条市政公路，目前 尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。 水土地空气污染状况 项目地块整体污染状况小......”。

3、“.....几乎均为农业 用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破 坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比市区为轻，似有心旷神 怡及有氧运动之美。 项目地块周边治安状况分析 项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较 好。 项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂 区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。 项目地块周边居民状况 项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业 职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。 项目地块周边市建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。 地块周边的商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成......”。

4、“..... 森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低， 均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害 版块房产项目的整体形象，不利于奥园项目的推广。 在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质 性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。 第二章宏观社会经济环境研究 本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理的各个环节必然 会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响 程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本 项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判 国民经济景气状况对本项目的影响 在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国在 今年季度增长，需求方面......”。

5、“.....消费品零售总 额同比增长，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出 预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。 目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保 持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越 多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。 这种影响将在下半年显现。 国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后， 我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。 与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高 个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所 提高。 我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局......”。

6、“.....但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放 缓对内需增长的影响。 银行利息及金融政策对本项目的影响 从已发布的货币信贷情况中，今年季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供 应适度，落到了中央年初调整目标之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定灵活运 用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定，保持人 民币汇率基本稳定积极运用信贷政策，促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协 调发展。 据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国 银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于个较为宽松有利的 金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位......”。

7、“..... 通货膨胀因素对本项目的影响 今年季度居民消费价格总水平同比上涨，物价总水平呈现出长稳中微涨之 势。其中，城市上涨，农村上涨。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教 育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨和，但食品价格下降。工 业品出厂价格上涨，原材料燃料动力购进价格上涨。 今年的物价还会进步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总 体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料燃料动力价格上涨较 快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。 固定资产投资对本项目的影响 今年月份国有及其它经济类型累计完成投资亿元，增长，比去年 同期高出个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势 更新改造投资增长，房地产开发投资增长，基本建设投资增长。在 固定资产投资的地区分布中月份......”。

8、“..... 同比增长了，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百 分点。 在投资增长中，有二个方面是值得关注的。是新开工项目和资金来源呈现了较快 的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出， 在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成 为企业的种自觉行为，这将促进投资增长而房地产开发投资的增长状况则反映出整 报告总体结论 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用 市场比较法。计算时点为年月。 本报告所采用的计算方法分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点， 供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 总体评价 得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进步加强......”。

9、“.....将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土 地资源建设单位雄厚的经济实力，以及花园优良的品牌资源，本项目具有良 好的市场前景。 根据本报告定性定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参 考 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 技术经济指标 表经济技术指标 项目合计期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例 占地面积亩 总建筑面积 住宅 其中多层住宅 花园洋房 联体别墅 独体别墅 商业及公共配套 商业及公共配套包括售楼中心办公区奥运体育会馆幼儿园购物广场商业步行街生 活会所等非住宅建筑......”。