金沙云庭宗地地块开发项目可行性建议书.doc文档43页在线阅读

成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资样，起伏大，增长情况和下降情况明显。

年年，成都市房地产开发投资增速自年月高点回调以来，已连续四个月回落，截止月，四川省房地产开发累计完成投资亿元，比去年同期增长。

分别和月回落个个和个百分点。

从单月完成投资来看，月仅完成投资亿元，分别比和月呈上升的势头。

月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现倒走势。

本周均价走低，新开楼盘价格稳起月最后周成都新房成交量突破套，月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，日至日成交总量仅套，再创新低。

图年月成都市商品住宅新增供应量供应面积万数据来源成都市统计局成都历年住宅市场投资状况表成都市历年普通住宅投资走势表单位亿元单位亿元年年年年年年年投资完成额住宅数据来源成都市统计局从年至年，成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，年到年投资势头有所回落。

呈持续上升势头，年到年投资势头有所回落。

年到年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展积万数据来源成都市统计局成都历年住宅市场投资状况表成都市历年普通住宅投资走势表单位近两年来最低周成交量后，日至日成交总量仅套，再创新低。

图年月成都市商品住宅新增供应量供应面部分内容简介后市政策的导向和市场发展的方向观望情绪依然较大。

月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现倒走势。

本周均价走低，新开楼盘价格稳起月最后周成都新房成交量突破套，月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，日至日成交总量仅套，再创新低。

图年月成都市商品住宅新增供应量供应面积万数据来源成都市统计局成都历年住宅市场投资状况表成都市历年普通住宅投资走势表单位亿元单位亿元年年年年年年年投资完成额住宅数据来源成都市统计局从年至年，成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，年到年投资势头有所回落。

年到年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展呈上升的势头。

年到年成都市住宅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来呈不断上升的势头。

④年到年，房地产业继续呈上升势头，但幅度较小。

年到年，住宅投资出现小幅下跌。

图成都市普通住宅开发投资状况图成都市普通住宅开发投资情况图亿元年年年年年年年投资完成额住宅数据来源成都统计局成都市历年普通住宅投资增长情况分析年年由于地价的上涨，规划思路的变迁，将导致中高层电梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓的主要选择。

户型设计好通风采光好的电梯公寓很有卖相。

图投资增长比率走势图投资增长比率走势图年年年年年年年总增长率住宅增长率数据来源成都统计局年年，开发商的投资重点由年的住宅办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资的继续加大，对商业地产的投资明显减少。

为满足成都市旺盛的消费需求，增大房市供应，开发商明显增大了对住宅的投资，住宅完成投资突破亿元，达到亿元，增长，比整个房地产开发投资增幅高个百分点，是推动整个房地产开发投资持续攀升的主体动因。

当年成都住宅市场进入了持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报价与成交价也有定的回落。

供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。

成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资样，起伏大，增长情况和下降情况明显。

年年，成都市房地产开发投资增速自年月高点回调以来，已连续四个月回落，截止月，四川省房地产开发累计完成投资亿元，比去年同期增长。

分别和月回落个个和个百分点。

从单月完成投资来看，月仅完成投资亿元，分别比和月减少亿元亿元和亿元。

图年年房地产开发投资增速走势图数据来源成都统计局投资成份状况最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。

国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，年所占比列超过。

表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元年年年年年年国有经济集体经济私营个体经济数据来源成都统计局历年投资开发分析年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元同比增长。

占全部投资的。

非住宅住宅亿元。

同比增长，上述个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。

综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其定的合理性，但不具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严格加强项目和土地的审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场的反应过度造成房价大起大落。

成都市住宅市场各项指标成长状况年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的年，表现为房价上升较快供应量迅速增加市场需求旺盛大量外来开发商进入地价攀升较多等特点。

成都市统计局公布的数据显示年成都市主城区新开住宅的整体均价为元，主要是由于年新开的住宅项目中，均价在元以上的项目就多达个，新增供应面积万，占到主城区新增总量的，拉高了整个成都市区的房价。

年成都郊区新盘的均价为元，较年郊区整体均价增长元。

区域均价方面，市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为元市区和郊区的价格没有出现明显的断点，说明郊区与市区的价格差距在缩小。

年全年，成都市新开住宅楼盘个，供应面积约为多万。

其中主城区新增楼盘个，新增供应面积接近万，占到总体供应的，郊区新增楼盘个，新增供应面积约为万。

同时，作为成熟社区聚集的两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量为万，该两个区域供应量占到全年主城区供应总量的。

在年年系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺的情况下，年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为万，比年上涨。

从年各季度新房销售情况来看，各季度成交面积都在逐步上涨，上涨幅度分别和。

三区域房地产市场特征城西市场背景简述从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，只有富临清江雅居盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间和三环外。

目前城西主要有六个开发相对比较集中的片区羊西片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本案所在地金沙片区。

金沙片区位于青羊大道与西三环清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供了政款计划本项目计划于年月开始销售，预计在年内可售出住宅的，年内可售出住宅的，商业的，年售出商业的。

预计住宅和商业各有的空臵率。

项目的回款计划详见附表单位万元年年年住宅商业合计销售利润测算总销售收入万元经营税费及附加营业税城市维护建设税万元土地增值费免征印花税万元合计万元总投资万元利润总额万元所得税预测万元税后净利润万元第七部分财务与敏感性分析盈利能力分析经测算详见现金流量表，该项目的盈利能力指标如下税前成本利润率税后成本利润率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期动态年自年月起计该项目在财务上可行。

二项目不确定性分析风险因素风险因素识别金沙云庭项目风险因素主要有市场风险资金风险经营管理风险政策风险工程风险外部协作条件风险。

其中市场风险资金风险经营管理风险方面存在较大风险，政策风险工程风险外部协作条件存在般风险。

风险程度分析市场风险市场风险来自于内外两个方面。

从外部来说，市场总供给量在不断增长，从现阶段市场来看，出现了结构性供过于求，部分项目或因位臵偏僻设施不配套交通不便，住宅小区环境不如人意，缺乏良好的居住环境，或因价格太高，超过消费群体的购买能力，造成局部积压，而新楼盘的不断推出加人了老楼盘的压力从内部来说，本项目虽然生态环境优美。

区域位臵优越，公用设施配套齐全，但目前在价格上与同类项目相比缺乏明显的优势，这使具有中高档住房消费能力的客源受到定的限制。

资金风险金沙云庭项目总投资万元全是自筹资金具有定的风险，方面由于国家实施适度从紧的货币政策，项目融资能力可能会受到定的限制，资金供应不足或来源中断导致项目工期拖延甚至中止。

另方面，政府要求工程主体结构完工后才能正式对外销售，商业银行也要求工程主体结构完工后才能发放个人住房贷款，这使自有资金占用时间较以前延长，加大了资金风险。

管理风险金沙云庭项目由于管理不善导致失败也较为常见，如工程承包方式建筑承包方的选择营销渠道价格定位决策物业管理过程中与住户之间的矛盾等，造成成本开支过大或延误时机或影响声誉，致使项目缺乏竞争力。

④政策风险房地产业与国家政策密切相关，在我国，房地产业本身就因为住房制度改革而启动，土地的级市场完全由政府垄断，近段时间土地政策限制别墅高档住宅项目，央行出台了号文，严格控制房地产信贷，而随后国务院出台号文，重申限制别墅高档住宅项目，坚持市场化原则。

风险防范对策针对上面四个方面存在的风险，可采取以下措施，将风险因素降低到最小程度市场风险对策金沙云庭项目首先以小强度开发试探市场，弄清楚适合该区域的物业组合价格目标客户等关键因素，保证后续物业的成功然后以大强度开发缩短项目开发周期降低成本树立形象。

做好前期方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等，应杜绝规划设计缺乏完善的配套功能的方案，从方案规划和户型设计方面赢得消费者，减少项目的市场风险。

资金风险对策从自有资金使用和开发资金回收考虑，减少资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次付款方式分期付款方式七成银行按揭方式分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

经营管理风险对策引进优秀工程技术人才，特别是优秀的项目经理，对般员工，加强培训，加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推厂促销，尽快销