国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境。对望京地面公交客运系统作如下分析 望京地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区 运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心 望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路 望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街 来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街 北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠 老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 公寓 望京花园广顺北大街与利泽中路交汇处 东湖湾广顺北大街，本项目西侧待价 望京花园东区广泽路与利泽中路交汇处 慧谷时空望京广顺北大街 花家地小区朝阳北四环东路 望京明苑广顺北大街与宏泰西路交汇处 区域现有住宅分布 从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域的住宅市场供应量有 万左右，人口有人按每百平米人次计算加上传统居住 区，如南湖东园南湖中园望京西园等项目，预计其研究区域现有人口数量将 在人左右。 从房屋的销售均价中我们可以看出，现有住宅的均价普遍维持在元左右 的范围之内其中包括较多旧有住宅，并且有逐步上扬的趋势。而从望京区范 围内的住宅售价来看目前均价多在元以上，所以初步判定研究区域内的常住人口消费力相对有限。 目前，本案研究区域内规划用地主要有上京公寓住皇城和丽景新贵等项目， 未来，将有超过万的面积在市场投放，将会为本项目所在区域引入较大数 量的中高档消费人群，对本案后期的运营较为有利。 项目周边商业状况分析 大体量商业状况 由于本项目体量较大，所以我们通过对周边项目大体量商业的研究，我们可以了 解到商业分布状况区域消费人群的消费取向各种业态的市场放量及对本项目 的影响。这样，可以有利于本项目在业态选择上的取舍搭配，提升自身风险抗性。 区域大型商业统计表 名称体量 博雅国际 顺天府超市 家乐福规划 苏宁电器 华润超市 望角广场 大中电器 京客隆 鑫隆小商品城 望京建材大世界 南湖综合市场区域大型商业分布 从研究区域已知商业状况来看，主要有百货综合超市购物中心和专业市场等 业态，市场分布较为分散。目前，只有南湖北路与湖光北街的交汇口处商业发展 较为成熟，有着定的影响力，而区域内商业街的发展较为不足，这对本项目而 言较为有利。 本 案项目周边餐饮娱乐业态发展状况分析 望京作为北京目前最大的居住组团，其所承载的餐饮功能不言而喻，大量居住人 口的存在使得望京对餐饮娱乐业态消费有着旺盛的需求。本项目位于望京北部 新城区域，与产业园区相邻，通过对周边区域的餐饮娱乐业发展状况调研分析， 可以客观地反映出区域的人口状况和商业成熟度，而且还可以为本项目在后期的 餐饮娱乐商户的引入提供相应数据支持。在对这两方面进行分析时，我们将着 重针对业态的经营情况类别商户数量经营档次这四个方面做详细说明。 项目周边餐饮业发展状况 从对区域调研情况，区域内已有大大小小多家餐饮商户，主要集中在望京新 城和最早建设的花家地区域，已经形成了以望京新城和花家地的两大餐饮美食 圈，从所调研的数据分析，区域内主要的餐饮菜系有韩餐川菜东北菜中 西快餐等。 从区域内餐饮商户数量统计情况来看，韩式料理商户数量居多，整个区域韩式料 理店不下家，在望京西园三区四区入驻的韩籍人士居住数量最多，韩式料 理也多在这个区域分布，本项目与望京西园三区四区相距不远，周边韩式料理 店也有将近家，从调研资料统计，周边川菜约有家左右，东北菜约 家，中西式快餐已超过家。 从经营档次看，项目周边不乏中高档项目，望京区域大型科技园区位于项目东北 侧，以产业发展为核心的商务型消费需求较大，对消费场所的经营档次也较高要 求，受这些因素影响，本项目周边餐饮类档次相对较高，其中有较高档次和经营 特色的韩式料理商户有 商户名称地理位置人均消费元 萨拉伯尔南湖东园中福层 海棠花利泽中二路号 故乡山川望京新城楼层 全州馆韩国料理望京新城楼层 瓦房望京新城美食城层北昌豆腐西园四区楼层 从对周边餐饮商户调研得知，目前，在本区域经营情况最好的是餐饮业态，餐饮 类商业有消费需求仍处于较旺盛的状态，区域内餐饮消费存在定的市场发展空 间。 项目周边餐饮分布情况 项目周边休闲娱乐业态发展状况分析 望京作为居住组团，其拥有着大量的人口基数，而他们在此居住的同时，对娱乐 等功能性业态有着较大的需求，同时也反映出了区域的成熟度。下面，通过对区域内娱乐业态的分析，为本案商业的定位提供相应的参考资料。 项目周边休闲娱乐业态分布图 区域内休闲娱乐项目主要有如酒吧茶楼咖啡健身房高尔夫俱乐部 围棋会馆等业态，知名品牌较多，其中已知进驻国内的健身品牌商户都已进驻望 京区域，如中体倍力健身张贝健身青鸟健身奇迹健身浩沙健身等。其他类型的品牌商户有星巴克咖啡上岛咖啡乐豪思咖啡张元茶庄等。 但在本区域已知的娱乐业态品牌商户进驻较少，大型有歌厅盛 江桑拿城七甲山练歌场等，由于区域以韩日人士为主流消费群，消费特性明 显，不少娱乐休闲业态有较强的个性化文化特色，位于新城西园三区的足球