的 服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。调整住房供应结构， 重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保 障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促 进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房 消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。 北京市国民经济和社会发展第十个五年计划发展纲要第三部分发展 任务和政策取向中也明确提出要转变经济增长方式，推进产业优化升级，把现 代服务业发展放在优先位置，加快发展现代服务业。稳定提升具有比较优势的 金融文化创意房地产等支柱产业。以稳步发展优化结构稳定价格 为目标，引导房地产业健康发展。把握好土地供应总量和开发建设规模，坚持 普通商品住宅供应主体地位。 本项目作为普通商品住房项目是为了配合北京市政府对北京市整体规划的 完成，改善大多数北京市城市居民的住房条件，迅速推进昌平区城市发展，是 符合国民经济和社会发展总体规划要求的。 产业政策分析 北京城市总体规划年年产业发展与布局引导中提出 第产业以可持续发展为原则，以各类资源为基础，以农业七大体系建设为 支撑，以市场为导向，重点发展符合首都生态要求的技术含量高水资源消耗 低的现代农业。第二产业走新型工业化道路，加快形成以高新技术产业和现代制造业为主体，以优化改造后的传统优势产业为基础，以都市型工业为重要 补充的新型工业结构。第三产业提升三产质量，重点发展现代服务业与文化 产业。房地产业是北京第三产业的重要组成部分。加快完善房地产业发展政策， 规范房地产市场，加强政府行业管理与服务，积极引导和调控房地产业健康 有序发展。在严格遵循节约土地节约能源节约原材料原则的前提下，不断 提高住宅质量与水平，满足人民生活水平不断提高的需求。注重社会公平，积 极为低收入居民提供必要的住宅保障。 以稳步发展优化结构稳定价格为目标，调整住房结构，引导合理 消费，加强法制建设，规范市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。抑制 投资性购房需求，严格控制炒房等投机行为，合理引导住房消费需求和消费模 式。优化房地产开发布局，在二环以内，不再新批成片普通商品住宅项目，在 三环以内，不再建大型商业设施，加大南城及重点新城房地产开发力度，提高 人口疏散功能。建立健全房地产法律服务体系，完善服务标准，提高行业发展 质量。 本项目地处昌平区小汤山温榆河畔的马坊村东南，属于新城的房地产开发， 符合北京市总体发展规划产业发展规划。 行业准入分析 本项目的申报单位为北京蓬莱房地产开发中心，是经过北京市工商行政管 理局登记注册的合法单位，取得企业法人营业执照，其经营范围主营为房地产 开发商品房销售房地产信息咨询，具备本项目的开发能力。 北京蓬莱房地产开发中心于年月日与北京市国土资源局签订了 北京市国有土地使用权出让合同合同号为京地出合字第 号。 因此，本项目具备行业准入条件。第三章资源开发及综合利用分析 资源开发方案 本项目为普通住宅的住房建设项目，为非资源类开发项目，此处不予阐述。 资源利用方案 项目占用的主要资源情况 本项目实施所建造的建筑为钢筋混凝土结构，其所消耗的资源主要为钢筋 水泥砂石水和其他些地产建筑材料。这些建筑材料的使用量在待初步设 计方案审定后再行确定。 工程所需原材料尽量采用国内产品，该项目的物料资源供应不存在问题。 单位生产能力主要资源消耗量分析 该项目为非资源开发类项目，所消耗的建筑材料资源均按建筑业北京地区 的平均水平为指导，因此，这里不再评价项目实施的资源利用效率。 资源影响情况 由于该项目位于城市建成区，项目建设实施过程中及建成后，对水资源的 消耗均来自于市政供水系统。该项目属于正常水平的使用消耗，无特殊使用需 求，因此，不会对地表下水资源造成不利影响。 同时，该项目除消耗上述资源外，基本不消耗其它资源，因此不会对其他 资源产生不利影响。 资源节约措施 该项目在建设及运营中切实做到积极使用节水设备和器具，尤其是积极采 用智能型节水水龙头，严格控制水量消耗，避免浪费。同时引进精密计量仪器 精确计量水资源消耗情况，从水费支出成本上严把控制关。在提高资源利用效率降低资源消耗等方面按照减量化再利用资源化 的原则，加大对资源节约和循环利用，如 在建筑施工上应用节约资源的新技术新工艺新设备和新材料。 在土地利用方面，根据规划意见书的要求，尽量优化规划设计方案，最大 限度地充分利用好现有的土地形状和规划面积。 总之，该项目是符合资源节约和有效利用的相关要求的。第四章节能方案分析 本项目已经取得北京市发展和改革委员会北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目 节能专篇审查意见京发改能评号，原则同意本项目的节能专 篇。本章根据已批复的北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目节能专篇进行编制 用能标准和节能规范 相关法律法规规划和产业政策 中华人民共和国可再生能源法 中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国建筑法 二号 国家计委关于建设项目环境影响咨询收费标准，计价格 号 北京市规划委员会关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知，市 规发号 国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格 号 北京市物价局关于建设工程施工和设备招投标交易服务收费标准的函京价收字第号 国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知京 价格号。 国家发展改革委建设部关于建设工程监理与相关服务收费管理规 定的通知发改价格号 北京市规划委员会北京市建设委员会关于开展施工图设计文件审 查工作的通知市规发号 北京市物价局转发国家计委关于招标代理服务收费管理暂行办法 的通知京价收字号 财政部关于解释基本建设财务管理规定执行中有关问题的通知 财建号 北京市昌平区人民政府关于印发昌平区城市基础设施建设费减免暂 行办法的通知，昌政发号 预备费 预备费由基本预备费和涨价预备费两部分组成。本次估算只计基本预备费， 基本预备费以工程费用与建设工程其他费用之和为基数，费率按计列，涨价 预备费根据国家计委计投资号文件规定不再计取。 详见投资估算明细表 表北京蓬莱温泉科艺苑项目投资估算表 序号项目名称单位数量单价元合计万元比例备注 工程费用 住宅 建筑工程 装饰工程 安装工程 二公建 建筑工程 装饰工程 安装工程 三地下车库 建筑工程 装饰工程序号项目名称单位数量单价元合计万元比例备注 安装工程 四室外工程 室外管线 绿化工程 道路及停车场 二工程建设其他费用万元 土地费用土地使用权出让合同 项目建议书代 可行性研究报 告编制费 万元计价格号 环评费万元计价格号 交评费万元市政发号 勘察费万元计价格号 设计费万元计价格号 工程建设监理费万元发改价格号 施工图审查费京勘设管字号 竣工图编制费万元计价格号 招投标代理服务 费施工设计 监理 万元计价格号 招投标交易服务 费施工设计 监理园林绿化 万元京价收字第号 建设单位管理费用万元财建号 施工人员意外伤害保险费万元京建法号 防洪费北京市人民政府令年第号 城市基础设施建设费万元昌政发号 住宅 非住宅 三预备费万元 基本预备费万元 四总计投资效果估算 销售收入估算 本项目的总建筑面积万平方米，其中 住宅建筑面积万平方米，该地区住宅售价暂估元平方米 公建面积万平方米，该地区商业售价暂估元平方米 地下建筑面积万平方米，其中人防面积应为万平方米 万平方米，因此，地下车库面积为万平方米 万平方米，该地区车库售价暂估元平方米。 注以上售价是通过充分的市场调查和对周边同类项目的比较分析，通 过市场比较法推断得出。 由此得到其销售收入估算表。 表销售收入估算表 序号项目数量单价元金额万元 住宅 公建 地下车库 合计 注上表中销售建筑面积暂按每项建筑面积的考虑计取。 销售成本估算 本项目建设投资总计由表可知，为万元 税金估算 销售税金及附加 销售税金营业税城市维护建设税教育费附加 营业税 营业税营业收入 万元 城市维护建设税 城市维护建设税营业税 万元 ④教育费附加 教育费附加营业税万元 利润估算 利润销售收入项目总投资销售税金及附加 万元 所得税 万元 税后利润 万元 盈利能力分析 税前投资利润率利润总额项目总投资 税后投资利润率税后利润项目总投资 税前投资利税率税前利润税金及附加项目总投资 税后投资利税率税后利润税金及附加项目总投资 由上述分析可知，本项目的盈利情况较好，上述经济指标基本符合商品房 的利润指标要求，项目经济可行。 行业影响分析 该项目仅属于个建设及投资规模处于中等水平的商品住宅类房地产开发 项目，项目建成投入运营后对北京市整个住宅房地产市场的影响较小，对关联 产业发展的影响更加弱化，因此，该项目的建设不可能导致其对所在住宅房地产业的垄断。 区域经济影响分析 通过上述分析可知，该项目的建设是符合中华人民共和国国民经济和社 会发展第十个五年规划纲要北京城市总体规划年年等 政府宏观规划要求的，开发本项目将会提升周边地区的居住环境，改变该地区 的生态质量环境，对推动本地区的建设有着定的影响，但该项目由于建设及 投资规模的制约尚不能对所在行