块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大徐汇片区规划发展定位总体规划根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多层次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇区区调整经济结构优化城区功能的购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。所击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。部分内容简介工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。市场小结从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高素质人才的聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的企业户，同比增长。万万元的企业家，万元亿元的企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大徐汇片区规划发展定位总体规划根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多层次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇区区调整经济结构优化城区功能的重点区域图周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这区域整体协调发展。周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道大连路隧道与浦东联系杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及徐汇大桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主的五横四竖的骨干道路网络格局。徐汇区内交通的进步完善将改变区内通行不便的现状，从而加速徐汇的发展图交通规划布局徐汇区房地产市场发展情况房产市场板块格局与发展特点根据徐汇各区域不同的区位和发展特点，徐汇区房地产区域可分为六大板块图区域房地产板块新江湾板块生态区域整体规划未来供应量预计万平方米中原板块轨道交通成熟社区未来供应量预计万平方米五角场板块配套优势商圈规划大学城未来供应量预计万平方米黄兴公园板块轨道交通线黄兴绿地成熟社区未来供应量预计万平方米东外滩板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平方米徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米徐汇区供求情况分析需求情况徐汇区是原上海最大的居住区，区域内刚性需求大根据徐汇的人口结构分布，年轻婚房置业构成定需求徐汇区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量虽受整体宏观政策影响，但徐汇区销售情况整体稳定图徐汇手房成交情况杨浦区手房成交情况年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总成交面积平方米均价元年徐汇区亦经受房地产市场的宏观调控的影响，手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入年后，价格又进入个上升通道由于年调控政策的影响，徐汇区的销售面积与价格都出现了定的波动，但整体相对稳定供给情况随着政府对用地出让的控制加强，以及徐汇区可开发地的逐步减少，徐汇区从年开始，住宅性质用地批量逐年减少图上海市杨浦区住宅性质土地出让情况图徐汇批准预售情况上海杨浦区批准预售情况批准预售面积预售证数历年批售面积中以年量最大，尤其是年季度，因受政策影响，批售量在年出现大幅度下降从供应角度来看，徐汇区房地产市场无论是从级市场，还是二级市场，供应量都都在减少。供求关系由于徐汇区内部的刚性需求比较大，并且随着五角场副中心及滨江发展带的逐渐发展辐射，以及知识徐汇引发新的需求量，因此在近年房地产市场供应相对减少的情况下，在定时期会有供不应求的市场表现徐汇内年项目住宅销售稳健价格为元平米，住宅乐观销售均价为元平方米左右由现状价格加上区位及项目的溢价百分比左右。项目商业规模较小，为小区级配套服务类商业，确定商业销售均价为元平方米。因此，我们以住宅销售均价为元平方米，商业元平方米进行项目的经济测算。销售率预测根据项目价格分析，参照周边同类楼盘的般销售状况及未来竞争因素，按照销售价格住宅元平方米商业元平方米预测，预计本项目的合理销售期约为年以年季度至年季度，在测算期内项目住宅商业能达到的合理销售率分别为。销售率具体详见附表项目销售计划与销售收入测算表。项目评估分析结论本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户主要面向徐汇区五角场周边企业技术管理人员政府工作人员以部分虹口区浦东新区的其他置业者少部分其他区域置业者和投资客，住宅以房为主，户型定位合理，符合市场需求。目前周边商业氛围不浓厚，项目商业规模较小，定位为片区配套物业。五项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目的开发规模片区房地产市场的发展情况市场承接力，我们假设确定本项目开发进度计划如下项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。施工横道图详见附表六投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为万元，详见下表表项目总投资估算表不含土地成本序号项目名称总额万元单价元占总投资比例前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用，销售税金，公用设施专用基金，合计注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明土地成本未知，为本次测算的目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为万元。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按上海市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述项之和的计取。不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述项之和的计取较为合理。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为万元。公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金