【RS50】南联刘屋、邱屋片区城市更新项目一期项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档

依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。

城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展的重要节点。

图中心辐射圈交通规划图片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。

从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。

项目所在片区交通条件良好。

片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇的中心区域。

周边交通状况如下图所示。

项目所在片区交通条件良好。

块形状本地块呈长方形局部不规则地块。

地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地部分内容简介庞大。

项目期开发周期为年，工作量较大。

项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。

地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。

从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。

项目所在片区交通条件良好。

片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇的中心区域。

轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。

交通路网架构高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双向车道次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。

次干路网密度为公里平方公里支路各地块通行与出入的主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道，支路网密度为公里平方公里。

轨道交通地铁号线其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通的对外疏解功能。

区位优势项目位于规划的中心组团，随着市整个规划布局的展开，土地资源紧缺的问题变得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。

中心区城市设计的超前性以及配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体的认同，周边商业氛围已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。

图项目布局结构规划图从城市规划宏观解析本项目发展机会市城市总体规划城市总体定位继续发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观构建和谐社会的先锋城市。

实现经济社会和环境协调发展，建设经济发达社会和谐资源节约环境友好文化繁荣生态宜居的中国特色社会主义示范市和国际性城市。

依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。

城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展的重要节点。

图中心辐射圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，距离这两站的距离均在米以内，交通非常方便。

地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。

站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。

④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。

建设具有区域价值的战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心的目标产业集群，并有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业渐进式转型。

图市产业布局集聚龙城坪地新兴产业制造基地布吉横岗平湖的传统优势产业制造基地宝龙碧岭大工业区高新技术产业制造基地，产业氛围浓厚，经济发展和地区升级动力强劲，为本项目成功运作奠定了坚实基础。

城市升级改造原特区外采取中心轴线带动梯度推进的方式改造。

加大对改造片区的前期研究和组织协调，创造良好的改造环境，引导市场积极参与改造。

重点推进新安西乡松岗沙井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区，以及宝安大道沿线深惠路沿线以及轨道号线号线等沿线周边城中村的全面改造有计划地推进宝安中心区周边龙华民治坂田大运新城福永坑梓等中心片区的综合整治配合大鹏半岛旅游区的开发建设，逐步实施坝光西涌下沙等村的异地重建。

市中心组团分区规划功能定位中心组团的功能定位是市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。

重点发展产业商业服务业房地产业金融业先进工业等为主体的产业。

布局结构构筑主两副三中心的多元服务中心主中心为中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有的区人民政府龙城广场世贸商业中心等重要景观建筑组成。

城市生活区除了作为全市的次级行政商贸中心区外，还承担先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能。

利用自身建设标准较高，生活配套设施齐备等优势，建设成为辐射中心组团周边地区的优质城市中心生活区副中心为以龙城片区西区为主体的综合服务中心。

该中心将依托高起点高标准的市奥体中心，发展成为集商业文化中心高尚住区和直销市场区为体的，服务于整个市的体育新城副中心二为以街道办及周边的商业办公等用地组成的综合服务中心。

该次中心区承担了片区的生活配套及商业服务功能，为中心组团的重要商业服务片区。

以深惠路深汕路为横轴宝荷路为纵轴的组团城市发展轴线深惠路发展轴由龙城坪地构成，连接惠州，是东部城市主要生活轴线。

以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为区标志性的景观大道宝荷路发展轴线为联系龙城及宝龙工业城的便捷通道，是中心组费用，按土地费用前期工程费建安工程费之和的计取，随开发建设进度投入。

不可预见费般按项目建安工程费的计，根据项目具体情况，按计取，随开发建设进度投入。

其他费用包括监理费和其他杂项费用，随开发建设进度投入。

财务费用主要指借款利息，贷款利率暂按人民银行公布的年期企业贷款基准利率测算。

考虑到项目的实际情况及未来信贷市场的发展，利率按基准利率上浮并加的担保。

销售费用按销售收入的预计。

公用设施专用基金凡特区内，年月日至年月日间竣工交付的房屋项目，公用设施专用基金按建设总投资百分之二的比例执行年月日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。

项目投资计划项目期建设用地面积，平方米，容积率为，建筑面积，平方米。

根据项目施工情况，具体进度计划如下图图项目进度计划上半年下半年上半年下半年上半年下半年竣工验收入伙公共部分装修室外配套煤气管道智能系统有线电视对讲系统电梯通讯消防空调主体工程水电安装土方与桩基础地下室工程前期工程项目工程计划横道图序号计算期年年年房屋拆迁年年下半年上半年下半年依据项目建设进度计划，项目详细投资计划如下表项目投资计划估算表单位万元单位万元年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年土地与货币补偿前期工程土方及桩基础，地下室工程主体工程水电安装，消防工程，空调工程电梯工程，通讯工程有线电视煤气工程智能系统，装修工程，室外配套管理费，不可预见费，其他费用，公用设施专用基金，合计，项目投资计划估算表年序号项目名称投资金额年年年项目资金筹措计划项目开发投资的资金来源主要包括自有资金银行贷款合作第三方投入资金销售回款。

这几种渠道可以单独使用，也可以结合使用。

本项目资金来源为自有资金银行融资，合作第三方投入资金及经营收入。

表项目资金来源序号资金明细资金万元比例自筹资金，银行融资，合作第三方投入资金，经营收入，总投资，七项目经济效益分析项目销售收入和销售税金测算本项目期总建筑面积，平方米，其中计容积率面积，平方米，包括住宅面积，平方米，保障性住房面积，平方米，商业面积，平方米，不计容积率面积，平方米，配有车位，个。

因此，项目销售面积分配如下表面积分配表单位平方米物业类型可销售面积视同销售面积保障性住房合计住宅商业，合计，本项目销售单价是根据区域内或可比区域内同类房地产项目销售价格以及本项目具体情况估算，项目销售收入详见下表表可销售部分收入销售类型可销售面积销售率销售总额万元住宅商业合计保障性住房按照安臵成本价加微利的原则，详细数据分别如下表保障性住房收入项目指标面积，金额万元，表销售费用及税金单位万元序号项目指标备注销售收入，销售费用，可销售部分收入的销售税金及附加，营业税，可销售收入的，含安臵房城建税及教育附加营业税的印花税序号项目指标备注土地增值税，所得税，费用及税收合计，按规定，市房地产税费主要是营业税销售收入的城建税营业税的教育费附加营业税的印花税销售收入的等，共计，万元。

销售费用按销售收入的预计，则销售费用为，元。

根据关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知国发号，原享受企业所得税税率的企业，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率执行，则本项目所得税共计，万元。

项目利润成本利润率项目的利润主要来源于项目的销售利