【SZ85页】驻马店市商业市场项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档独家
1、手机端页面文档仅支持阅读 15 页，超过 15 页的文档需使用电脑才能全文阅读。
驻马店市人口现状市总人口城镇人口农村人口系列单位万人年全市出生人口万人，出生率死亡人口万人，死亡率全年自然增加人口万人，自然增长率。
年末全市总人口万人。
其中，城镇人口万人，占，市区人口万人，占城镇人口乡村人口万人，占。
结论驻马店市目前和将来的段时期内人口增长将仍已经过去，部分地区包括河南省的房地产市场已经出现了定的回暖现象。
入年的中期调整阶段。
房地产政策在本质上是为了调节中央和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间的利益，以达到局部和全局公平和效率之间的动态平衡。
本次国家针对房地产市场的宏观调控的政策取向是稳定房价，而不是市场打压。
本次宏观调控与年代初的调控相比具有更强的市场化特征，强调了调控的区域性重点。
应该说，目前政策出台的高峰期已经过去，部分地区包括河南省的房地产市场控与年代初的调控相比具有更强的市场化特征，强调了调控的区域性重点。
应该说，目前政策出台的高峰期本次国家针对房地产市场的宏观调控的政策取向是稳定房价，而不是市场打压。
和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间的利益，以达到局部和全局公平和效率之间的动态平衡。
部分内容简介观望气氛浓厚外，还将在中期以内对全国房地产市场产生降温影响。
今年二季度国房指数除销售价格指数外，与上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于年以来的最低景气水平，这标志着全国房地产业的增长将进入年的中期调整阶段。
房地产政策在本质上是为了调节中央和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间的利益，以达到局部和全局公平和效率之间的动态平衡。
本次国家针对房地产市场的宏观调控的政策取向是稳定房价，而不是市场打压。
本次宏观调控与年代初的调控相比具有更强的市场化特征，强调了调控的区域性重点。
应该说，目前政策出台的高峰期已经过去，部分地区包括河南省的房地产市场已经出现了定的回暖现象。
驻马店市目前的房地产价格水平较低，因此下降的空间相对有限，商业地产投资比重不大，不属于国家宏观调控的重点区域。
但是，在国家重点控制房地产市场的整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策的负面影响，在项目开发中关注相应的抗风险对策。
四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部，东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。
京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。
全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。
这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。
建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。
经过全区人民的努力奋斗，今日驻马店的农业经济正在稳步发展，并建成了以粮油食品医药机械电子轻纺建材矿产电力等行业为支柱，布局合理结构配套的地方工业体系。
常年粮食总产量亿公斤左右，占河南省的油料总产亿公斤左右，占河南省的，其中芝麻居全国第位。
驻马店市人口现状市总人口城镇人口农村人口系列单位万人年全市出生人口万人，出生率死亡人口万人，死亡率全年自然增加人口万人，自然增长率。
年末全市总人口万人。
其中，城镇人口万人，占，市区人口万人，占城镇人口乡村人口万人，占。
结论驻马店市目前和将来的段时期内人口增长将仍然处于上升阶段。
驻马店市的城市化率约为，远远低于全国的平均水平和河南全省的平均水平。
消费市场是由人口收入水平消费习惯及心理共同决定的。
万的城镇人口决定了定的市场容量。
由于城市化过程直接与社会经济发展水平密切相关，驻马店市较低的城市化率从侧面反映了城市经济发展水平的有限。
驻马店市年龄构成年龄构成岁岁岁以上根据河南省第次人口普查的结果显示，全省平均每个家庭人数为人全省常住人口中，岁的人口为万人，占岁的人口为万人，占岁以上的人口为万人，占。
驻马店市作为河南省人口大市，约占全省总人口的，结论由此我们可以推测出，其人口年龄结构应与全省基本致，年轻人群是人口的主体，也是消费群体的主体，整体消费潜力较高。
在全国经济发展大好形势的强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。
年驻马店市经济指标统计表经济指标收益状况亿元增长率国内生产总值各产业发展状况第产业第二产业第三产业数据来源年驻马店政府工作报告年驻马店市主要经济指标如下表地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达，从侧面反映了消费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的比例达到，略高于联合国的小康生活标准的上限。
表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。
城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。
城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。
结论商业物业的投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平的变化当地居民的月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款的快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大的发展空间。
城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。
结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增长速度超过。
经济良性发展，市场环境乐观。
社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。
全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。
分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。
分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。
结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平的增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费的增长快于批购物广场层服装元月春天百货楼月，二楼元月乐山商场楼月，二楼元月上海商城楼元月，二楼元封顶月天方商城在建只售不租楼月，二三楼月温州步行街商业街价格从商业街中心地段向东西两边降低从表格统计分析可以看出，商场楼租金基本在元月左右，按照的回报率，将免租期装修等因素按照折算，售价基本上在元二层租金基本在元月左右，按照的回报率，售价基本上在元。
驻马店现有商业项目品牌统计典型商业个案分析正面案例乐山商场概况乐山商场位于驻马店市乐山路和解放路交叉口，建筑面积万平米，原来是家国有商场，年改制，年商场进行了整体装修。
经营较成功年销售额为亿元，到年销售额已达亿元，发展为三家分店。
年被列入商务部公布的重点流通企业名单，驻马店只有两家。
在短短的两年时间里，乐山商场的销售增长率达到了。
成功原因交通因素驻马店城区的主要干道为纵向的富强路风光路乐山路，横向的中华路解放路雪松路。
其中乐山路是主要纵向贯穿城市繁华区的干道，而乐山商场就处在乐山路和解放路两条城市主干道的交汇处。
位臵之优越就不言自重了。
周边环境分析商场周围主要分布的家属院有电焊机厂家属院柴油机厂家属院水利局家属院市物资局家属院市农业局家属院第人民医院家属院，固定的消费群体相对较稳定。
自身规模商场总建筑面积在平方米，属于大型商场。
总共为四层，至三层平方米，四层平方米，规模仅次于在建的天方商城和喜迎门购物广场，乐山商场二期扩建工程也正在酝酿当中。
所以我们不难想象，乐山商场在规模上也是占有优势的。
商场业态商场业态分布层珠宝首饰化妆品烟酒洗化皮具办公二层男女装羊毛衫针织床上用品羽绒制品三层家电四层百货工艺品等。
品牌二层有老人头雅戈尔猫人恒源祥培蒙报喜鸟森达等较有影响力的服饰品牌，三层有方太老板科龙海信飞利浦海尔索尼西门子新飞创维松下等著名家电品牌。
结论从现有产品可以分析出，乐山商场的商业定位是较高的，它较好的填补了年到年驻马店市场中高档商场的市场空白，吸引了中上层消费群体，为商场的优秀业绩奠定了基础。
商场的项目背景乐山商场是驻马店市政府东西合作的招商项目。
相对来说，政策上的优势也是显而易见的。
商场租售情况开发商采用先培育市场，用只租不售的方式，等市场相对较成熟之后，再做进步的调整。
反面案例驻马店商业步行街以下简称温州街概况由温州投资商同驻马店驿城区人民政府合作开发的旧城改造重点工程，西起乐山路，东至风光路，全长米，总建面平米。
租金水平层商业价格从元平米月元平米月元平米月元平米月不等，价格从商业街中心地段向东西两边降低。
售价在之间。
二层商业价格租金在元平米月。
售价在元左右。
三层商业价格租金在元平米月铺位面积可自由分隔，面积多控制在平米平米。
租售情况自年月投放至今，空臵率接近。
反思商业地产的成功最终是由经营者的成功决定的，温州街急于回收资金，不考虑针对经营者的免租期，致使经营者认为在此经营压力过大，不愿进驻。
在招商方面，温州街引入男装品牌约占了整体的，女装品牌及其它业态占整体的，违反了驻马店市目前仍以女性消费者为主体的情况。
在引入品牌上，男装多定位在商务男装上，如利朗斯得雅等，首先驻马店人均收入水平在元左右，市区人口万，商务人士只占很小的部分，并且多有自己的固定消费场
