述国外相关文献综述二研究现状及相关文献综述部分内容简介研究背景二研究目的和意义二研究现状及相关文献综述国外相关文献综述二国内相关文献综述三文献评述三研究创新之处及框架结构研究的基本内容二研究的方法及创新点三研究的框架及图解第二章房地产企业财务风险的特征及成因分析财务风险的定义二房地产企业的发展现状及财务风险特征国外房地产行业现状二国内房地产行业现状三房地产行业财务风险的特征三房地产企业财务风险的成因分析宏观经济环境及政策调控因素二企业的资本结构不合理三财务管理环境的复杂性四企业管理人员素质的局限性五开发企业风险意识淡薄第三章房地产企业财务风险识别及防范对策企业财务风险的般识别方法二房地产企业财务风险的识别苏州房产公司财务风险的防范措施保量地收回公司，这样公司才能有良好的造血功能，避免资金周转率落后而致周转失灵的财务风险。四其他般性防范措施完善公司的法人治理结构项目投资决策完成后，首先要做的是建立项目公司的组织架构，企业的治理结构解决的就是所有权和经营权分离条件下的代理问题，其建立的基础是公司的权力配置。规范的公司法人治理结构是以企业的经济权益和股东权益最优化为目标的，是企业投资人经营者与公司员工在相互权责明确的情况下，相互制约相互配合，对公司法人财产进行有效使用和管理的组织机制和运行机制。股东大会董事会监事会和经理层是这套机制中不同利益群体的代表，有着相对的权利与职责。具体说来，股东对公司拥有无可争议的剩余价值索取权，经营者作为代理人只拥有公司的经营管理权，但他们却直接控制着公司，正是由于法人经营管理权和终极所有权的不致性，从而导致经营者和所有者在公司中的利益不致。因此，建立以权力制衡为基础的公司治理制度来降低代理成本和代理风险，防止经营者对所有者利益的背离，从而达到保护所有者权益的目的，对于维护各方权力的存在和实施是十分必要的。就房产公司而言，欲健全企业治理结构，必须从以下几方面入手首先，应当设立公司股东代表大会并努力维护它应有的地位，定期召开包括有员工代表列席的股东大会，发挥公司最高权力机构应有的作用，也是适时地给管理层以必要的警示。其次，优化股权结构，鼓励投资机构社会自然人和员工适当持股，进而优化董事会结构，事实证明分散的股权更能发挥公司治理结构的作用。另外把员工的利益与公司绑定在起共荣共损，才能充分调动他们的工作积极性。最后，完善监督机制，设立健全有效的监事机构，选取员工代表参与，保证公司上下的信息互动顺畅。权力犹如洪水猛兽，我们必须设立起有效的监督机制，使其在制度的框架内有序地运作，避免少数不良的管理者欺上瞒下，滥用权力，扩大公司财务风险。优化房产公司资本结构资金是房产的生命线，个房产企业到底优不优秀或是运行状态好不好，根第四章相关实例研究苏州房产公司财务风险的防范措施房地产企业财务风险的防范研究本的评价还是它的现金流充不充沛。现行房地产行业的调控政策越来越紧，政府为了避免以往长期的调控变空调，今年下定了决心深度调控地产行业，这样的形势下，笔不大的到期债务违约也有可能导致债权人全面的恐慌性追债，加之公司资产变现能力不佳，规模再大的房企也会因此而在阴沟里憋死。公司的管理层也意识到了以上情况，但决策时又经常会走两个极端，要么重销售轻融资，要么是重融资而轻销售。年年销售形势片大好时，管理层普遍比较乐观，整天强调要进行扩大销售成果推进销售资金的回笼，认为销售回来的钱没有资金成本，而对内外融资需要增加企业的资金成本负担，因此都不主张利用大盘的土地优势去努力争取融资。年年上半年销售业绩落千丈，资金严重短缺，管理层开始着急了，大会小会不停催嘱财务部门去融资，甚至很多时候到了不惜切代价的程度。为此，从资产负债表上也可以看出这年多长期负债短期负债都有大幅度上升，这些负债多是以甚至更高的利息从信托机构取得，这就为今后几年的资金利息成本埋下了祸根，很可能会使年后的几年利润非常微薄。在确定资产规模时必须考虑四个方面的因素是公司的现有资源整合能力二是公司的人力资源状况三是公司所处环境中的竞争地位四是国家有关房产行业的政策导向。企业在重视规模的同时，也应重视规模的质量，在规模出现不协调时需及时地作出调整。资产规模的结构性调整主要采取下述措施首先，应建立资本积累的约束机制，不断有序地充实资本。其次，应根据公司实际情况，合理地确定公司负债规模。最后，要把握时机审时度势合理决策并预测负债筹资的使用效果，权衡利弊后优化债务结构。决定资本结构的因素是融资决策。将不同的债务按期限合理搭配，以减少偿还债务的压力，保证企业资金周转顺畅。提高管理者的风险防范和控制意识有了优良的组织架构和合理的资本结构只能说是公司形式上具备了良好的基础，但再好的管控制度或技术还是要人去执行并最终实现既定的目的。正如我国的高铁行业，我们的硬件和技术都是世界流的，但偏偏出现了最震惊世界的的铁路动车事故，归根到底还是我们人在执行和使用高新的技术和工具时，没有强烈的风险和责任意识，终于酿成惨祸。房产公司从成立之初，总经理换了三任，每个人都各有优缺点，但总体来讲，都缺乏点职业经理人应有的大局房地产企业财务风险的防范研究第四章相关实例研究苏州房产公司财务风险的防范措施管控意识。往往不是沉浸于工程管理方面的细枝末节，就是陶醉于销售融资的时成绩中，不能从企业长远的发展着眼，带领团队建立起各项严格的管控制度，在开发的每个细小环节防范公司经营的财务风险。诚如前文所述，财务风险防范和控制的重要原因之，便是公司高层的风险防范和控制意识的缺失或不到位。当然，任何的投资活动都是伴随着风险的，高收益的另面肯定是高风险，这是辨证的关系，因此说要提高管理者的风险防范和控制意识，实际上是要提高管理者收益与风险的权衡决策能力。公司高管应当站在股东的立场上，在公司的重大决策之前都要对决策事项进行综合的风险评价和选择，而不是随心所欲的拍脑袋决定。建立公平合理的岗位人事薪酬机制现代社会国与国之间企业之间的竞争实质上无不是人才的竞争。当前的房地产行业竞争非常激烈，开发成本又逐渐透明，可以说同档次的产品除去土地因素的成本已经没有太大的差别。在这样的竞争环境中，开发公司要脱颖而出就必须重视招集及培训自己专业忠诚的团队。公司的管理体制决定了该公司的人事新酬财务权都是由总经理人负责，绝对的权利很容易滋生绝对的腐败。公司从高层到基层都出现了派系分化，严重影响了公司的团结。因此，非常有必要建立套公平合理的岗位人事薪酬机制，改以人管人为以制度管人。公平的升迁薪酬制度可以给员工积极的心理暗示，因此在全公司提倡只要努力干，就会升职加薪的观念，而旗帜鲜明地反对溜须拍马阿谀奉承的不良风气。坚持弘扬正气的氛围，能把有小算盘的人带向正途，反之，则会将优秀的人带向自私消极的深渊。具体来说首先要建立公开公平公正的人才竞争选拔制度，人尽其才，充分调动员工的积极性其次，严格按照岗位职责要求，对现有人员进行次梳理，坚决能者上劣者汰的原则，给公司注入新鲜的血液再次，针对不同岗位制定整套岗位操作手册，使每个人的行为都有规范操作准则，努力做到有法可依，违法必究执法必严，这里的法就是企业的岗位准则制度。最后，制定套公平透明地薪酬机制，让每个人都明白自己干到什么程度可以拿到什么水平的待遇和福利，而不是全凭高管的个人亲疏爱好来决定薪酬奖金，第四章相关实例研究苏州房产公司财务风险的防范措施房地产企业财务风险的防范研究向全公司昭示赏罚分明功过自负的办事准则，从而从制度上保证员工对公司的忠诚度。建立实时有效的风险评估和预警系统风险的防范最好的办法还是在于事前事中的评估和预警。现有的房地产市场环境，政策瞬息万变，永远是计划没有变化快。因此适时客观高效地对正在实施的决策进行评价，并据此采取相应行动，无疑是保证企业实现既定目标的必要条件。苏州房产公司长时间以来，直未建立完善的风险评估和预警系统，这二者都是以公司的财务报表经营计划及相关的会计资料为依据，利用比率分析比较分析因素分析及多种数学统计方法，对企业的经营活动财务状况等进行分析预测，以发现企业在经营管理活动中潜在的经营风险和财务风险，并在危机发生之前向企业经营者发出警告，督促企业管理当局采取有效措施，避免潜在的风险演变成现实的损失，起到未雨绸缪的作用。当然要建立完善的财务风险评估和预警系统是项非常复杂的系统工程，般单个项目公司都很难实现，不具有可操作性，即使勉强建立了这样的系统，也会因为模型样本数据单，往往会导致模型预警出现偏差。因此公司最好依托集团的力量，在集团的层面上统建立套切实可行的财务风险评估和预警系统，然后用这套系统来指导各项目公司的风险防范工作。