品质高，以满足不同消费群体的居住需求整个小区花草树木小桥流水廊亭小品大小广场，错落有致，布局合理休闲与娱乐运动与锻炼饮食与购物，配套齐全，设施完善园林设计将突出自然景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造岸两带的特色景观即水岸和绿带色带，将水景辐射渗透至小区庭院，努力打造个亲近自然绿色环保舒适温馨的康居示范小区。该小区总建筑面积约万平方米，开发周期年。用地平衡表面积百分比备注总用地住宅用地公建用地道路用地含广场停车公共绿地项目评价与结论性意见本项目具有开发投资大，周期长，产品风险性较大的特术开发区。行房地产项目的开发。地块位置交通及周边环境房地产开发项目位于市经济技术开发区开发大道右侧，东靠白鹭河，西靠国道，南靠经七路，北靠开发大道。本项目规划面积公顷，用地性质为商业居住综合用地。经济技术开发区概况为加快库尉经济体化，州委州政府决定重点突出主两翼，即形成以市为中心尉犁县为副中心东西两翼发展的格局。主既对原经济技术开发区主既对原经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区进行优化整合，统称经济技经济技术开发区概况为加快库尉经济体化，州本项目规划面积公顷，用地性质为商业居住综合用地。部分内容简介调研，并与众多房地产开发商接洽合作开发事宜之后，最终选择了乌鲁木齐高新区实业有限责任公司合作，双方采取股份合作的形式，共同投资，组建乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司，联合进行房地产项目的开发。地块位置交通及周边环境房地产开发项目位于市经济技术开发区开发大道右侧，东靠白鹭河，西靠国道，南靠经七路，北靠开发大道。本项目规划面积公顷，用地性质为商业居住综合用地。经济技术开发区概况为加快库尉经济体化，州委州政府决定重点突出主两翼，即形成以市为中心尉犁县为副中心东西两翼发展的格局。主既对原经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区进行优化整合，统称经济技术开发区。两翼即西翼库西工业园，东翼金川工业园。融合地方兵团和石油等疆内外企业，围绕主两翼统筹规划合理布局工业和产业带，实现工业园区化，为库尉工业化奠定基础。经济技术开发区是库尉经济体化的载体。年月日州委州政府做出了关于进步理顺经济技术开发区管理体制的决定，对原经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区实现统规划统政策统产业布局的区多园化的管理体制，规划面积平方公里。形成专业集成投资集中资源集约效益集聚的格局。该地块在经济技术开发区正大门南侧，开发区区位条件优越经济技术开发区在市的东南方向，开发区管委会距市中心公里距新飞机场公里距火车东站公里，北至南疆铁路南至西尼尔水库西临新飞机场东沿霍拉山角。开发区交通便利现有两条国道，即新老国道贯穿其中，与新飞机场毗邻，铁路专用线已至石化园区，形成了便捷的立体交通网络。项目规划方案根据市场调研和分析开发区未来发展的前景，充分利用开发区管委会提供的各项优惠政策，该项目开发将秉承以人为本的开发理念，高起点规划高水平设计高品位开发高质量建设高比率绿化住宅与商业街规划设计采用新科技新材料，针对不同的消费群体，产品设计将体现现代建筑风格与传统建筑风格相结合中式风格与欧陆风格相结合以中高档社区为主流，价格不高品质高，以满足不同消费群体的居住需求整个小区花草树木小桥流水廊亭小品大小广场，错落有致，布局合理休闲与娱乐运动与锻炼饮食与购物，配套齐全，设施完善园林设计将突出自然景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造岸两带的特色景观即水岸和绿带色带，将水景辐射渗透至小区庭院，努力打造个亲近自然绿色环保舒适温馨的康居示范小区。该小区总建筑面积约万平方米，开发周期年。用地平衡表面积百分比备注总用地住宅用地公建用地道路用地含广场停车公共绿地项目评价与结论性意见本项目具有开发投资大，周期长，产品风险性较大的特点，从市场分析来看，如政策支持定位准确管理精细销售顺畅也可获得相应的投资利润率。若能合理利用筹资手段加本控制，则项目经济效益可以进步提高。见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率税后市场分析与产品定位区域经济与房地产业发展趋势分析的城市定位目前的地位已成为新疆南疆重要中心城市之。市尉犁县未来的定位根据经济技术开发区总体规划的内容，计划用十到二十年时间把市建设成为华夏第大洲巴音郭楞蒙古自治州的首府，是全州政治经济文化教育信息中心，是自治区党委确定的全疆两个重点发展的城市之，现有的能源资源，在未来的建设中，成为西北地区乃至全国的重要城市之，年月日，被评为年度中国十佳魅力城市称号，作为我国西北五省唯座获此殊荣的城市。经济快速发展是城市化的原动力市场调查表明，市作为南疆重要的政治经济中心，依靠优越的地理位置及便利的交通，以棉花石油矿产化工等资源为主导产业。年末，全市总人口万人，实现国内生产总值亿元，人均为元，在全国百强县市中排名位，西部地区第实现工业总产值亿元，工业总产值最大的五个行业依次是石油和天然气开采业纺织业电力热力的生产和供应业橡胶制品业造纸和纸制品业。尉犁县位于市域南面，县城距公里，县辖乡镇场，年末，全县总人口人，其中县属人口人。农村经济形成了以棉花为龙头的粮棉肉果四大支柱产业，被国家列为优质商品棉基地县，城市经济现已构筑起以棉纺建筑及蛭石甘草罗布麻食用油加工为主的工业框架，乡镇企业异军突起。两个建制镇之的西尼尔镇位于尉犁县北部与市交界处，北距市中心公里，离火车站和飞机场公里，南距尉犁县城公里，国道贯穿其中。西尼尔镇的工业以轻纺农副产品加工建材和热电为主，西尼尔工业园区被国家农业部列为全国乡镇企业东西合作示范区和国家乡镇企业科技工业园。市是南疆最重要的交通枢纽，是南疆唯有铁路公路航空运输的城市。铁路南疆铁路已于年通车至市，并于年开工向西南延伸至喀什市，现已全线贯通营运。市又是新疆通往内地的第二条铁路干线青海新疆铁路的接轨点。公路全疆有条公路国道在巴州境内通过，其中乌鲁木齐喀什的温馨的品位小区。考虑到开发区将在加大招商引资的力度，大量的疆内外著名企业的逐入驻，带来大量的高素质科技型技术型人才，大量的周边乡镇县兵团的退离休职工小企业主个体商户，也因为今后开发区完善的配套设施优美的景观清静的环境而进驻开发区，将成为项目的主要购买人群。同时，随着新老城区的些投资者和工作单位调整而更换住房条件在该项目购买人群中也占到定的比例。目标客户群分析目标客户群所在区域区域所占比例老城区新市区经济技术开发区周边乡镇县兵团合计目标客户职业构成分析本项目客户群较为分散，争取更多客源是成功关键。目标客户年龄构成购买目的或购买动机自用般是第次置业，岁以下的人员，占本案购房者占多数为改善居住条件而换房或拆迁安置户基本上是二次以上置业，年龄主要分布在两个阶段，岁和岁。投资基本上是二次甚至三次置业，年龄在岁之间。为子女父母购买房子的目前来判断占的比重较小产品建议设计要求建设项目用地容积率商住综合不低于客户类别所占比例普通工薪阶层个体商户小企业主外乡镇县和兵团的离退休人员普通公务员事业单位工作人员其他企业家白领阶层等合计年龄范围所占比例岁岁岁以下及岁以上合计建筑密度绿地率不低于建筑限高建筑高度沿街般建筑的控制高度，不得超过道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的倍。小高层高层除外沿开发大道两侧为配套公共建筑用地，如办公商业金融等。沿南环路，凯吉尔等景观大道，原则上配置民用建筑。建筑色彩居住以暖色调淡黄为主，具有现代感，相邻小区保持相近建筑风格公建要求形象突出个性鲜明，并作夜景亮化处理。居住建筑之间建筑按地块内所有建筑的间距除必须符合消防环保卫生建筑保护车辆回转和管线埋设等要求。门卫室建筑面积不得大于平方米，立面新颖美观。居住区充分考虑公见服务配套，并设置组团及小区公共绿地公共活动场地，景观轴线幼儿园等。并结合开发区开发大道街景设计和白鹭河设计作建筑设计。户型比例户型户型比例室二室三室老人房景观房道路交通组织小区的道路交通组织，在满足通达方便的基础上，最大限度地组织人车分型的交通体系。因此，在交通组织模式上，强调组团分流即小区主干道在住宅组团间穿过，而组团内则以步行为主，车流的转换组织在组团的入口处或外围。这种模式的优点在于可以避免车辆的干扰，保证组团环境的完整，易于创造和谐融洽的邻里生活与文化，成为人们日常生活的重要的环境空间。车行系统小区的车行系统分为两个层次，即小区级和组团级。小区级车行系统以环路为依托，车行路幅米，其主要功能是满足各自个组团内的居民便捷顺畅的出行组团级道路路幅米。步行系统该地块步行系统个为小区主入口及步行街与小区中心相连的小区中心绿化带，并在中心绿地处形成步行网络与组团及滨河景观带相连另外则是每个组团内的步行空间。静态交通考虑小区的品质与定位，主要以地上和半地下停车为主。绿化景观设计实际利用建筑布局将基地东侧的水体作为视觉上的倒入，营造岸两带的特色景观，即泊岸和绿带，色带并将水景渗透到庭院内，营造出温馨宜人的生活氛围。同时强化处理界面空间，对主要城市界面进行开放性处理，将城市视线引向小区的各型化建筑及内部空间。对次要城市界面则软件处理，以软景设计突出其空间上的节奏感。对车行道路主要以流畅韵律的软景及小品谁及体现出小区规划的音乐美，对小区人行界面则在大空间处理统完整的前提下，进行细腻的空间变化，达到亲切宜人的效果。功能界面设计入口形象整个小区的三个入口中，北出入口为形象主入口，其中商业街的建筑物采用古典与现代相结合的英