学冠城园牡丹园双安小南庄小区运通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消在这种变化过程中，未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之。目定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。的办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项部分内容简介展。在这种变化过程中，未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到地区的消费环境。对地面公交客运系统作如下分析地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路西站西站城铁临路科技园花园东区广顺北大街西站广顺北大街小路科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店小区小区小路小区西园购物中心芍药居上地桥小区小路小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄小区运通线南湖渠购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站新城新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店新城新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街新城新城运通线安宁里南站立水桥花园朝阳公园定福庄东柳花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购物中心科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村公园酒仙桥东直门公园科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街前苇沟花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场花园大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地东湖花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥花园支路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街如图所示，区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁西站附近没有直接延伸到中心区的公交线路，且现有线路车次少拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽密集居住区商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口常住主力型业态的比例设置为。图表区域内重要商业物业业态比例从上表中可以看出，区域内与本案类似的大型商业均设有主力型业态，其所占比例多控制在之间，说明市场中的大型商业项目，为保证后期的市场运营，对主力型业态的比例有着较大的权重。而本宗地所在的区域商业氛围尚不成熟，为了提供良好的经营预期，增加投资者及经营商户对本项目信心，降低本案后期的租售难度，故将本项目内设立的主力型业态。适配型业态主力型业态的租金承受能力较低，为保证本项目在后期的经济收益，故将主力业态与适配型业态的比例设置在的比例范围内，即适配型业态占据本项目业态的比例分额。本案的主力业态占有的比例，在后期的市场运营阶段，可以为本项目提供充足的消费人流，同时也提高了其周边位置的商业价值。而适配型业态的租金承受能力较高，为保证项目整体的后期收益，权衡因主力业态引入而拉低的租金收益，故将本案中的适配型业态比例设置为。项目名称商业体量主力业态体量主力业态所占比例购物广场华联百货国际商业中心华堂商场国美电器伊力诺依韩国娱乐城爱尔玛儿童娱乐城淘亮女人街功能型业态其合理的引入可以进步完善项目的功能性，扩大消费群，同时可以拉高期周边适配型业态的租金价值，所以将剩余的设置为功能型业态。功能型业态在租金价格及楼层选取方面较为灵活，同时也可以吸引了定的目标消费群。同时增加的市场竞争力稳定后期的整体资金收益，现将剩余的面积设置为功能型业态总结通过上述的分析，在本宗地的业态选取上，着重于后期的可实施性市场生命力，将其业态设置为适配型业态主力型业态和功能型业态三类在业态搭配上，采取的业态比例分配，将三者之间的消费人流及经济价值相互权衡，最终达到预期的经济收益。业态比例关系适配业态主力业态功能业态适配业态主力业态功能业态租租售售价价格格定定位位区域现有商业物业出租价格分析由于区域商业物业在近两年开始放量，极大的满足了地区对于商业物业的需求，新增商业物业不断增加，其租金价格较原有商业物业有所上涨。图表新增商业物业已确定租金价格项目状况项目名称商业规模物业结构租金价格国际商业中心万左右商业元天平米元天平米元天米元天平米说明以上租金为建筑面积租金旺角广场约万商业餐饮排档万年铺元天平米元天平米元天平米元天平米说明以上租金为使用面积租金购物广场约万商业元天平米元天平米元天平米元天平米元天平米说明以上租金为使用面积租金国际商业中心国际商业中心租售模式以及引入业态与本宗地非常类似，故可比性较强。该项目大型主力业态如电器百货类租金范围在元天之间，适配型业态如精品店等在元天之间，功能性业态如大型餐饮类其租金范围在元之间中小型功能业态如快餐类租金范围在元天之间。旺角广场该项目采取只租不售的模式，现阶段引入主力型业态租金范围在元天之间，适配业态约在元天之间，但由于旺角广场适配业态以小商品市场形势出现，其单个铺位面积在之间，故租金价格相对较高，而大型餐饮类功能性业态其租金在元天。购物广场该项目与上述两个项目不同，其定位于高端，其适配型服装精品店等租金价格相对走高，而其功能配套型业态如大型餐饮娱乐健身等其租金范围在元天之间。以下图表为各类型商户般承受范围与其在区域内签约租金范围对比表，对于商户，旦有适于自身发展的商业物业且在合理的租金范围内即可进驻。图表区域各类商户租金范围业态类型商户类型承受般租金范围区域内签约租金范围主力型电器综合卖场等元天元天适配型服装精品类等元天元天功能性大型餐饮娱乐等元天元天中小型快餐等元天元天宗地意向商户反馈商户对于商业物业的租金价格，将是其考虑进驻的因素之，也是影响未