喜来登大酒店项目投资立项申报材料.doc文档56页高清免费浏览

季度全市商品房累计平均价格元平方米分别为。

显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。

分县区看，各地商品房销售价格元平方米为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示县区房价已经全部超过元平方米，惠城区房价已经接近元平方米。

。

外商直接投资亿美元。

从引资的地区看，香港仍然是引入项目最多的地区，占全部项目的。

季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。

龙门吸收外商直接投资增幅领跑县区。

分县区看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县显示全市除惠城区外，各县区实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过，其中龙门尤为突出分县区年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。

龙门吸收外商直接投资增幅领跑县区。

部分内容简介多的行业，共个，直接外商投资亿美元，分别占全市和房地产行业合同项目个，利用外商直接投资亿美元。

从引资的地区看，香港仍然是引入项目最多的地区，占全部项目的。

季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。

龙门吸收外商直接投资增幅领跑县区。

分县区看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市除惠城区外，各县区实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过，其中龙门尤为突出。

外贸顺差超过亿美元年，全市进出口总额亿美元，增长。

其中，进口亿美元，增长外贸出口亿美元，增长。

其中，私营企业出口亿美元，增长外资企业出口亿美元，增长。

全市实现贸易顺差亿美元，创下我市对外贸易顺差的新记录。

从出口主要商品来看机电产品亿美元，占比，增长服装亿美元，占比，增长鞋类亿美元，占比，增长，塑料制品亿美元，占比，增长玩具亿美元，占比，增长。

外贸出口大亚湾领跑县区。

分县区看，各地外贸出口增长为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示大亚湾外贸出口高速增长，惠东县惠阳区的增长也高于其他县区。

房地产业强势发展年，全市商品房建筑面积万平方米，突破万平方米大关商品房销售额亿元，突破亿元大关全年完成商品房投资亿元，突破亿元大关。

年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积销售面积销售金额增幅均超过。

年商品房销售均价为元平方米，比月销售均价小幅回落元平方米。

季度全市商品房累计平均价格元平方米分别为。

显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。

分县区看，各地商品房销售价格元平方米为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示县区房价已经全部超过元平方米，惠城区房价已经接近元平方米。

金融存贷款快速增长年年末，全市本外币贷款余额亿元，比年初增长本外币存款余额亿元，比年初增长。

存款与同步踏入千亿俱乐部。

惠东贷款增幅最快。

分县区看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示惠东县惠城区惠阳区博罗县的贷款增幅都比较高，龙门保持平稳增长，大亚湾负增长。

农民收入实现两位数增长年，城市居民人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长全年农民人均纯收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。

全市城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增长，其中，城镇居民存款亿元，比年初增长农村居民存款亿元，比年初增长，与农民纯收入起呈两位数增长。

县区居民存款惠阳增幅最快。

分县区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比的的控制线高出个百分点，主要的拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。

小结年惠州的经济得到了高速的发展，也吸收了大量的港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲的发展势头，而房地产行业的兴起，也带动了第三产业的快速兴起。

惠州房地产市场回顾与展望年上半年惠州宏观市场各项指标情况物价仍呈上涨态势月，市区指数即居民消费价格指数比上年同期上涨，其中食品类价格指数上涨达，上涨的主要来自于食品价格。

显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨的通货膨胀。

受去年物价上涨翘尾因素低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展的方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。

金融贷款增速放缓月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

同期，全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

金融贷款增速放缓，显示从紧货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。

固定资产投资增长仍显强劲月，全社会固定资产投资总额为亿元，增长，对比月，增幅虽然回落个百分点，但仍保持快速增长态势。

其中，工业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅的高速增长，将再度激发工业发展后劲。

月，全市房地产开发投资完成亿元，同比增长，同比回落个百分点，其投资额占第三产业投资的比重为。

分析年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围的土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。

商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积万平方米，同比下降商品房销售金额亿元，下降月末，全市商品房销售均价为元平方米，比上年末销售均价回落元平方米月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为元平方米。

分析受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对年略有上升，主要是由于月份以来些优质项目，广告宣传费用为销售额的。

酒店销售费用万元酒店销售费用单价元总销售费用万元税费万元预计净收入预计净收入为销售收入减销售支出的净值。

本项目中酒店的净收入为万元预计盈利利润万元投资利润率投资利润率，又称目标利润率利润率，指项目总收益与总投资之比，公式利润率项目总开发价值总开发成本总开发成本项目总开发价值即为上述预计净收入，总开发成本即为第四章第节中计算的项目成本。

表酒店公寓式写字楼物业投资利润表单位万元平方米元平方米序号项目费用总额建筑面积单位费用楼面地价，建安工程费规划勘探设计费不可预见费企业管理费财务费用税费前期费用销售费用小计售价利润投资报酬率销售利润率经营酒店和出租公寓式写字楼效益分析经营酒店效益分析若本项目不对外销售而全部用于酒店经营，我们用收益还原法评估酒店的价值，其公式为房地产的价格房地产的纯收益房地产的还原利率，根据安全利率风险调整值，取土地使用年限，根据惠州市最新规定，酒店的土地使用年限为年。

公式假设条件每年不变，每年不变且大于。

根据现有资料及惠州市酒店业的般状况，我们作如下假设本大厦层用作酒店配套经营，如商场餐厅酒吧会议室娱乐等，共，因很难预测酒店配套经营的收益，故我们用本地区同类铺位客观收益作为该部分收益的基础。

按同地区同类物业的租金，我们取平均值元月。

酒店层以上为客房，客房总数为间，根据惠州市五星级酒店经营状况并结合未来发展趋势，我们取每间客房折后价元间天，客房开房率年收益万元四层楼酒店配套经营益万元。

酒店客房年收益万元以上项合计为元。

年支出管理费用万元房产税万元营业税附加费万元维修费万元保险费万元成本费万元折旧费万元以上合计为万元。

所得税万元以上合计为万元。

年纯收益万元酒店的价格万元经估算，该物业用于酒店经营时，房地产总价值为万元，单价为元表酒店价格评估表单位万平方米平方米序号项目名称取值基数取值比例数额年收益，管理费用，房产税，营业税及附加，维修费，保险费，成本费，折旧费重置价使用年限成本合计项合计税前利润收益成本所得税税前利润年纯利润税前利润所得税，评估总价面积评估单价投资收益率当项目建成后经营时，由于经营期限很长，故用投资收益率对项目进行财务评价。

投资收益率指项目达到正常赢利时，年纯收益与项目投资的资本价值之比。

本项目的投资资本价值为万元。

投资收益率。

经营产权式酒店与出售产权式酒店经济效益出售酒店接近经营酒店。

根据前述，用市场比较法计算本物业用于产权式酒店销售时，销售单价为元，销售总价即房地产总值为万元，扣除费用后利润为万元。

用收益法测算该物业用于酒店经营时，单价为元，房地产总值为万元见前述。

酒店出售的价值接近于酒店经营的价值和回报率。

经营存在风险收益法做酒店评估时，我们假设纯收益每年不变，还原利率每年不变。

事实上，在年的经营期内，酒店经营公司管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，故风险很大。

出售有利于资金快速变现产权式酒店在有利的销售条件下，可望在开发过程周期内大部分销售完毕，快速实现成本回收并获得高额利润。

综上分析，我们认为该物业作为产权式酒店销售时，经济效益可接受，风险相对较小，故我们建议该物业应作产权式酒店对外销售。

第五章项目定位项目总体定体根据第二章和第三章的定性分析得知该项目宜建成酒店项目。

从前面定量分析得知，酒店出售的价值接近酒店经营的价值和回报率，但酒店经营公司管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，风险很大。

故我们认为本项目应进行销售经营。

综合市场定性分析和经济效益分析，本项目酒店客房应出售，现分析如下关于酒店经营和酒店出售从投资的短期收益看，宜做酒店出售并委托经营利风险相对较小，资金回笼快，可加速公司的资金周转酒店式客房有定的目标客户群，宜商宜住以商为主惠阳区建星级酒店有政府政策支持有事实上的消费群未来市场难以预测，经营有定的风险酒店经营的品牌和管理水平对项目影响大，公司缺乏经营管理酒店的经验弊存在定的销售风险故需优秀的策划代理商从以上的分析得出从投资的收益看，宜做