【PD92页】国际会议中心项目投资立项申报材料.doc文档修订稿

全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方公里，海岸线长公里，珠海拥有个岛屿，有百岛之市的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。

年全市总人口万人其中户籍人口万。

有海外华侨万人，港澳同胞万人。

建面万，工程费用万元三期包括二期商住高尔夫低层住宅安纳溪谷小镇，占地万，总建面万，工程费和热泵技术。

度假酒店住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护节能设施将投入超过万元。

项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察设计施工监理等参建单位。

结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地万平方米，总建筑面积万平方米，分三期建设，三期项目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心部长论坛国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套休闲项目等公建项目，占地万，总建面万，总投资万元二期包括期商住巴登巴登谷商业街及会所西班牙小镇，占地万，总结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地万平方资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察设计施工监理等参建单位。

部分内容简介地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。

度假酒店住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护节能设施将投入超过万元。

项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察设计施工监理等参建单位。

结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地万平方米，总建筑面积万平方米，分三期建设，三期项目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套休闲项目等公建项目，占地万，总建面万，总投资万元二期包括期商住巴登巴登谷商业街及会所西班牙小镇，占地万，总建面万，工程费用万元三期包括二期商住高尔夫低层住宅安纳溪谷小镇，占地万，总建面万，工程费用为万元。

开发期年，环境保护节能设施方面将建设小型污水处理厂座，并采取节能灯器具环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过万元。

销售收入亿元，经营成本亿元，经营税金及附加亿元，利税亿元，税后利润亿元，投资利税率投资利润税后率分别为，净现值亿元全部投资，税后大于零内部收益率全部投资，税后，高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。

投资回收期年。

由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。

第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口些海岛的沙丘山岗台地上，都留下了先民们的遗迹。

自战国时期为百越之地到年正式定名为珠海县，年改为珠海市，并为省辖市。

年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在珠海设置经济特区，年，珠海经济特区面积调整为平方公里。

珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近的海岛相距海里，南端陆地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距深圳约公里。

全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方公里，海岸线长公里，珠海拥有个岛屿，有百岛之市的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。

年全市总人口万人其中户籍人口万。

有海外华侨万人，港澳同胞万人。

珠海是我国重要的口岸城市。

设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸个，二类口岸个。

拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。

珠海市海陆空交通发达，交通运输十分方便。

珠海港是中国南方主枢纽港之，港池可利用的海岸线长公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。

广深珠高速公路已年月底通车。

广珠铁路于年月日动工建设，全长公里，总投资亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达万吨，客运量可达亿人次。

按现代化国际机场标准建设的珠海机场，占地万平方米，机场跑道米，已开通国内航线条，每周个航班。

珠海机场自年月通航，至今已安全运营年。

年珠海机场的旅客吞吐量有望达到万人次，比年的万人次增长运输起降架次，同比增长服务范围从不足万人口的珠海澳门，逐步扩展到超过万的珠江口西岸地区的广阔腹地。

预计年珠海机场的旅客吞吐量能达到万。

珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。

年平均气温，月均温。

月均温，最低气温。

年降雨量为毫米，其中月占全年降雨量的。

珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯以整体城市景观入选全国旅游胜地四十佳的城市。

人居环境流，年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第先后荣获国家园林城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区中国优秀旅游城市和联合国人居中心授予的国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市中国最具幸福感城市等荣誉称号。

珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。

中华民国第位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第任校长唐国安，我国第位世界冠军第届世乒赛男单冠军容国团，我国第位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家诗人文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第家医院仁济医院创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。

珠海历史古迹丰富，拥有距今年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统年至民国年建造的唐家共乐园。

珠海宏观政治经济环境入世香港澳门回归港珠澳大桥世界经济发石油石化航空铁道公路管理房地产广告演出城市供水供气汽车医药网站建筑安装新闻出版物业管理等企事业单位二律师事务所会计师事务所税务师事务所评估师事务所拍卖行房产代理公司等中介机构三足球俱乐部高尔夫俱乐部酒店宾馆娱乐企业四高新技术企业软件企业集成电路企业五外资企业外国企业和外国企业驻华代表机构六设计院科研所学校区级以上医疗机构七电台电视台报社杂志社等传媒机构八股份制企业上市公司九各级国家机关事业单位社会团体财政部门统发工资的单位。

别墅部分主要为豪门人士外籍人士等极高收入人群量身定做。

销售价格及销售预测本案的销售价格既受珠海房地产市场价格影响，也受到国内其它地区类似物业的影响。

据了解，全国度假地地产价格均价般在元详见下表，所了解的物业还不完全是完整旅游地产概念，为般的商品房。

全国部分旅游度假地地产价格表单位元序号地点般价格典型楼盘典型楼盘均价典型楼盘最低价典型楼盘最高价备注广西北海银滩附近海景房海南三亚万阳光海岸二期小高层毛坯房海南三亚产权式酒店万海南三亚亚龙湾爱琴海岸，海南三亚天福源海滨温泉度假中心，辽宁大连卡纳意乡元山东青岛石老人旅游度假区珠海市区海景楼盘目前般销售价格在元平方米左右，项目邻近地区位于淇澳岛隔海对面大陆两个大型普通房地产楼盘，其中远大美域占地万，总建筑面积万，分四期开发，二期年月日开盘，高层住宅销售均价元精装修，别墅部份目前市场价在。

另外个楼盘是海怡湾畔占地万平方米，总建筑面积万平方米，前三期均为多层住宅和别墅全部售完，目前已经开发到第四期，高层住宅，预计年月开盘，预计销售均价在元。

仔细考察和深入的市场调研，在宏观经济持续增长的前提下，依据珠海市城市职能及其特征和近期珠海市城际交通建设项目决策定调的多个有利因素条件下，根据项目产品定位，用价格趋势推导，认为本项目产品销售住宅均价按元，联体别墅均价按元，独栋别墅均价按元比较合适。

项目营销方案营销团队的建设个有效的营销机构和批高素质的营销人员，是作为分销策略中直接销售的关键。

其部门组织架构促销传播目标推广宣传亚太旅游部长国际会议中心产品附加值，建立消费者对其的认同感。

促销策略房地产促销是房地产企业通过定的方式向消费者传递房地产商品的信息，并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进销售的营销活动。

其实质就是企业与目标顾客之间的种沟通活动。

我们在营销的策略上，采用多种方式，独创全新的与客户沟通方式，突破传统的销售手法，高度重视与客户的关系，建立关系营销，扩大营销的范围，引导竞争对手的客户群向本项目转移，实质做到与竞争对手对客户的争夺中占上风。

整合传播策略新闻公关房地产周刊报纸软稿结合硬性广告的发布广告推广确定引导提出形象展现卖点的策略，科学的预算，系统的策划新奇的创意以及在报纸上发布的广告，锁定目标群体，并随时进行广告效果的评估及广告媒体创意的调整。

广告的推广频率本着少花钱办大事的原则，合理的分配广告投放频率和规模比例，以最少的投入达到最好的持续销售效果。

文艺公关活动结合具体事件，组织各种活动，制造销售