【T9119】天津瑞湾商务中心二期开发项目投资立项申报材料.doc格式文档

根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。

东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目的关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中的跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。

交通路网建区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。

商业设施建设继续保持快速发展。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。

年从业人员人均劳动报酬元，比上年增长。

从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地年从业人员人均劳动报酬元社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。

部分内容简介场的发展奠定了潜在基础。

社会销售品零售额市场购销趋于活跃。

商业设施建设继续保持快速发展。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。

年从业人员人均劳动报酬元，比上年增长。

从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。

滨海新区快速发展的同时，些结构性差异却在浮现。

滨海新区主要以工业为主，服务业相对不发达。

与上海浦东作比较。

滨海新区第三产业仅占的比重的左右，而浦东新区的比重达到了以上。

而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。

三区域交通塘沽海陆空交通便捷。

天津港与多个国家和地区的多个港口有业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线的起点之。

华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。

京津塘高速公路将北京天津塘沽连成线，从塘沽驱车分钟即可到达北京。

轻轨铁路津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津的距离。

中央大道集疏港公路期蓟汕快速路期西中环响螺湾开启桥中心路穿京山线地道天津中心渔港北疆电厂临港产业区海滨休闲旅游区七里海湿地保护修复工程等被列为年十大重点新建项目，总投资额超过亿元，年预计投资亿元。

根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。

东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目的关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中的跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。

交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。

新区将安排铁路轨道及道桥工程项，计划投资亿元。

其中，对内交通中将开工建设中央大道西中环津港高速津汉快速路等批项目，使新区路网更趋完善合理。

对外交通包括津秦客运专用线京津城际客运专线海滨大道北段京津塘高速公路二线天津段国道线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务环渤海辐射三北创造更加有利条件。

四区域支柱产业滨海新区拥有优越的地理位臵丰富的自然资源不断完善的基础设施以及充足的劳动力资源供给。

并且具有外向型和重化工业特征，资本密集型和技术密集型产业比较优势明显，形成了六大优势产业。

随着十五规划对滨海新区定位的加强，新区内的石化汽车电子等主导制造行业以及交通金融等现代服务业将迎来较大的发展。

制造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平，扩大开采规模，增强港口石油接卸能力。

并形成石化产业集群。

汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。

主要包括丰田汽车扩能发动机改扩建等项目。

并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。

装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨，具备万吨船舶修理能力，具备大型海洋石油装备制造能力，行业产值达到亿元到年造船能力达到万吨，行业产值超过亿元，行业得到高速发展。

钢材深加工针对新区及周边工业的发展十五期间，滨海新区将建成以石油套管为主，油管钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基地。

电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。

并且注重增加高端产品比重，如手机和设备等。

医药基因芯片生物药物等产业化进程，发展生物制药领域，运用现代化手段提升中成药产品的科技含量，推动中药现代化。

新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方面，则加快新型材料基地建设，发展高性能化复合化功能化精细化的金属材料，新型复合材料，高性能涂料，高效催化剂等产品。

现代服务业交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元，建设了个重点工程，竣工项。

形成了内中外三环和六横六纵的道路骨架，电厂装机容量达到万千瓦，引滦入塘汉大三区工程全面完成。

其中，万吨级深水航道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。

新区工业由于独特的地理位臵天津港与世界多个国家和地区的多个港口有贸易往来，年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱，来自天津以外地区的占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。

金融滨海新区金融业实现快速发展。

目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构，已形成了类型比较齐全的银行保险机构体系。

截至年月末，银行业资产总额亿元，存贷款分别达亿元亿元，实现利润亿元。

商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善的国际贸易与航运服务区。

信息化迅速发展，电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。

五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显经济发展势头强劲功能定位强大发展方向明确，为发展商务地产提供了良好的大环境。

但滨海新区点与金融街相似也具有很大的产业基地特征。

港口区域介绍南疆区域物流中心交易大厦是该区域现阶段唯写字楼，主体层，地下层，首层为大堂，层是交易大厅，层为食堂，层为会议室，楼上为办公区，从功能划分上来看，物流中心交易大厦虽然业属于政府规划大型建筑群，但自身功能与金融街，航运中心号楼不同，更趋于综合。

散货物流中心介绍天津港散货物流中心占地平方公里，其中商贸区平方公里，煤炭作业区占地平方公里，矿石油品储存区占地平方公里。

散货物流中心距规划中的天津新港南站约公里，跨海河口进入港区的公路桥铁路桥散货物流中心临近津沽公路海防路和规划中的津沽二线，与外部衔接十分方便。

通过不断建设和完善，散货物流中心将成为集中培育国际国内大型物流企业的载体，带动天津物流业向专业化合理化方向发展，促进商流资金流信息流技术流的集聚，推动交通运输业商业业金融业信息业和旅游等产业的发展，发展壮大我市的第三产业。

商贸区规划，按功能要求规划为四个区域，即北部的娱乐服务区南部的贸易管理区中部的综合配套区及西部的运输生产区。

商业中心绿化中心娱乐中心沿商贸区闸南路东西向布臵，可满足区内和过往人流的购物休闲娱乐的要求为与散货物流中心生产和管理科技信息等的现代化水平相适应，在管理中心设有科技信息中心，管理中心沿林荫大道南北向布臵，方便生产区的管理。

集中绿地沿路的街头绿地及防护绿化使整个区域拥有个祥和的绿化空间。

配套设施区域配套项目名称商业环境金融环境通讯交通停车场优劣好差好差好差好差好差大泛华大厦聚宝大厦腾达大厦航运中心号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦天津惠通陆华物流中心金融街泰达新天地商业环境金融环境通信交通停车场个因素对属于商业地产的写字楼来说同样重要，从上表来看，通信配套及停车位是当前写字楼面临的主要问题，造成这种现象的主要原因是由于该区域写字楼建成时间早，对车位考虑不足，智能化系统几乎为零，随着区域经济及产业结构的日益发展，这些配臵的缺乏必定会给办公企业带泪不便，所以日后写字楼开发应重视这些因素。

建筑形式大泛华聚宝大厦腾达大厦航运中心号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦惠通大厦金融街泰达新天地较低容积率的楼盘数量较多，说明该区域写字楼市场还处于形成阶段，土地价值偏低，资源丰富，寸土寸金的商务核心区还没有形成，所以造成目前以有写字楼楼层普遍较低。

物业品质典型项目配套项目名称商务配套大堂中央空调智能化系统专业管理公司电梯数量车位选项有无有无有无有无有无部部以上地上地下大泛华大厦聚宝大厦航运中心号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦金融街泰达新天地从物业品质上看目前滨海核心区内的写字楼产品还不成熟，硬件方面商务配套大堂的设计基本没有，软件方面缺乏专业的管理公司经营，综合整体项目配套来看距离标准写字楼还有定的距离。

新项目专项配套标准介绍项目名称金融街配套标准装修标准外檐单元式玻璃幕墙，采用辐射节能中空安全玻璃，。

背面采用德国进口陶土砖幕墙内部装修大堂及电梯间采用石材，金属版饰面设备设施供电采用双回路供电综合布线采用星型布线原理，可实现平方米两个信息点的高配臵，主干线，到桌面的高速连接，支持图象数字各种形式的数据传输通讯系统移动信号覆盖建筑内部安防系统监控系统在主入口，地下车库车道大堂电梯及其他重要区域安装了摄象机，实现了这些部位的不间断监视。

重要部分设有门禁管理系统。

电子巡更系统要求并监视报安准