【T9115】天津瑞湾商务中心开发项目投资立项申报材料.doc格式文档

根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。

东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目的关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中的跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。

上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经济指标均处于社会销售品零售额市场购销趋于活跃。

商业设施建设继续保持快速发展。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。

年从业人员人均劳动报酬元，比上年增长。

从业人员人均报酬示意图年年年综述通过从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳连年增长。

品零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬部分内容简介关商务类活动将更加活跃，这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。

社会销售品零售额市场购销趋于活跃。

商业设施建设继续保持快速发展。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。

年从业人员人均劳动报酬元，比上年增长。

从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。

滨海新区快速发展的同时，些结构性差异却在浮现。

滨海新区主要以工业为主，服务业相对不发达。

与上海浦东作比较。

滨海新区第三产业仅占的比重的左右，而浦东新区的比重达到了以上。

而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。

三区域交通塘沽海陆空交通便捷。

天津港与多个国家和地区的多个港口有业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线的起点之。

华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。

京津塘高速公路将北京天津塘沽连成线，从塘沽驱车分钟即可到达北京。

轻轨铁路津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津的距离。

中央大道集疏港公路期蓟汕快速路期西中环响螺湾开启桥中心路穿京山线地道天津中心渔港北疆电厂临港产业区海滨休闲旅游区七里海湿地保护修复工程等被列为年十大重点新建项目，总投资额超过亿元，年预计投资亿元。

根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。

东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目的关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中的跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。

交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。

新区将安排铁路轨道及道桥工程项，计划投资亿元。

其中，对内交通中将开工建设中央大道西中环津港高速津汉快速路等批项目，使新区路网更趋完善合理。

对外交通包括津秦客运专用线京津城际客运专线海滨大道北段京津塘高速公路二线天津段国道线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务环渤海辐射三北创造更加有利条件。

四区域支柱产业滨海新区拥有优越的地理位置丰富的自然资源不断完善的基础设施以及充足的劳动力资源供给。

并且具有外向型和重化工业特征，资本密集型和技术密集型产业比较优势明显，形成了六大优势产业。

随着十五规划对滨海新区定位的加强，新区内的石化汽车电子等主导制造行业以及交通金融等现代服务业将迎来较大的发展。

制造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平，扩大开采规模，增强港口石油接卸能力。

并形成石化产业集群。

汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。

主要包括丰田汽车扩能发动机改扩建等项目。

并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。

装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨，具备万吨船舶修理能力，具备大型海洋石油装备制造能力，行业产值达到亿元到年造船能力达到万吨，行业产值超过亿元，行业得到高速发展。

钢材深加工针对新区及周边工业的发展十五期间，滨海新区将建成以石油套管为主，油管钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基地。

电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。

并且注重增加高端产品比重，如手机和设备等。

医药基因芯片生物药物等产业化进程，发展生物制药领域，运用现代化手段提升中成药产品的科技含量，推动中药现代化。

新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方面，则加快新型材料基地建设，发展高性能化复合化功能化精细化的金属材料，新型复合材料，高性能涂料，高效催化剂等产品。

现代服务业交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元，建设了个重点工程，竣工项。

形成了内中外三环和六横六纵的道路骨架，电厂装机容量达到万千瓦，引滦入塘汉大三区工程全面完成。

其中，万吨级深水航道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。

新区工业由于独特的地理位置天津港与世界多个国家和地区的多个港口有贸易往来，年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱，来自天津以外地区的占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。

金融滨海新区金融业实现快速发展。

目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构，已形成了类型比较齐全的银行保险机构体系。

截至年月末，银行业资产总额亿元，存贷款分别达亿元亿元，实现利润亿元。

商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善的国际贸易与航运服务区。

信息化迅速发展，电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。

五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显经济发展势日益发展，这些配置的缺乏必定会给办公企业带泪不便，所以日后写字楼开发应重视这些因素。

建筑形式大泛华聚宝大厦腾达大厦航运中心号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦惠通大厦金融街泰达新天地较低容积率的楼盘数量较多，说明该区域写字楼市场还处于形成阶段，土地价值偏低，资源丰富，寸土寸金的商务核心区还没有形成，所以造成目前以有写字楼楼层普遍较低。

物业品质典型项目配套项目名称商务配套大堂中央空调智能化系统专业管理公司电梯数量车位选项有无有无有无有无有无部部以上地上地下大泛华大厦聚宝大厦航运中心号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦金融街泰达新天地从物业品质上看目前滨海核心区内的写字楼产品还不成熟，硬件方面商务配套大堂的设计基本没有，软件方面缺乏专业的管理公司经营，综合整体项目配套来看距离标准写字楼还有定的距离。

新项目专项配套标准介绍项目名称金融街配套标准装修标准外檐单元式玻璃幕墙，采用辐射节能中空安全玻璃，。

背面采用德国进口陶土砖幕墙内部装修大堂及电梯间采用石材，金属版饰面设备设施供电采用双回路供电综合布线采用星型布线原理，可实现平方米两个信息点的高配置，主干线，到桌面的高速连接，支持图象数字各种形式的数据传输通讯系统移动信号覆盖建筑内部安防系统监控系统在主入口，地下车库车道大堂电梯及其他重要区域安装了摄象机，实现了这些部位的不间断监视。

重要部分设有门禁管理系统。

电子巡更系统要求并监视报安准确按照规定进行巡视，并把信号传至中央管理器，确保安全。

停车场管理系统出入口安装电动栅栏机楼宇自动系统对楼内设施进行集中检验和控制广播系统覆盖整个区域可以实现分区广播音乐电梯采用高速电梯照片项目名称航运中心号楼配套标准入口大堂主入口为高档自动旋转门，公共大堂为豪华装修电梯前室豪华装修，大理石电梯门套公共通道花岗岩地面，大理石墙面，顶棚吊顶卫生间高档装修，高档洁具外檐石材玻璃幕墙电梯部高档品牌电梯，其中两部可直达地下室采暖及制冷中央空调系统供电套内预留用户分配箱套没部分毛坯交房照片供应特征分析供应总量从潜在供应上来看目前塘沽区市场没有供应，目前已知供应来源于开发区保税区个区域，且短时间内放量略小，每年供应量平均万相当于金融街期的体量，如果未来几年各商务区规划相继投入建设，区域内写字楼集中放量，将会导致竞争加剧。

供应结构从租金价格方面看目前写字楼市场低端供应产品较多，且配置不高，低质低价现象明显，而高档写字楼如金融街配置又过于超前，很难被中档客户接受，中端物业产品的缺乏是目前写字楼市场存在的问题之。

这种中端产品供应断档的情况，必然会导致写字楼市场的不健康发展，得中档客户需求无法满足。

区域规划无论是保税区开发区塘沽区均无自然形成区，而城市要提高商务档次最直接的办法就是政府规划，这就让的建设发展带有浓重的政策导向色彩，能受到大力的政策支持，目前正在建设的金融街航运中心都是这种性质，由于存在这些优势，所以此类区域发展就得到了充分的政策和经济保障，这是其他市场行为的楼盘项目不可比拟的。

环境配套写字楼属于商业地产，对地段环境要求高，目前市场上写字楼均是在交通或环境条件较好的地段建设。

产品配套车位缺乏是现在写字楼存在的主要问题，智能化商务配套低均不能满足现在客户需求，而高档楼盘配套虽然超前但浪费能源严重如上文提到的金融街，目前市场缺乏合理配置产品供应。

经营管理早期写字楼的经营模式大多是以出售为主，造成产权分散，在出售完成后，无法实