【41页】房地产花园房地产开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档在线阅读

花园。

即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放型经济。

山区投资环境祥和。

元万元万元个万元万元二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。

蚌山区经济发达繁荣。

它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌山区投资环境祥和。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦济商贸中心。

蚌山区经济发达繁荣。

部分内容简介，进步发挥了城市的多功能作用。

表主要年份房地产开发投资年份内容单位完成投资按用途分住宅办公楼营业房其他本年施工项目的企业个数施工房屋面积住宅竣工房屋面积住宅销售房屋面积住宅销售房屋金额住宅平均售价住宅万元万元万元万元万元个万元万元二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。

蚌山区经济发达繁荣。

它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌山区投资环境祥和。

改革开放以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。

蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。

目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。

即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放型经济。

花园即属中心商务区。

临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。

临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的半壁江山。

临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略的综合实用，营销费用投入较高。

临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。

第二章营销分析第节项目环境分析和分析环境条件土地性质综述项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。

项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。

二项目周围景观自然景观东方景观。

由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。

西北方景观。

根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近万的绿地，项目西北方自然景观十分优美。

西北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。

南方景观。

项目南临已建成的光花园，光花园是中国产的优秀住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。

景观综述从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本项目的大优势和卖点。

三环境卫生社会治安状况环境卫生。

项目属戴湖住区，是其个组团，临近的光光光花园经过物业管理公司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。

惟缺憾的是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生的影响微不足道。

社会治安状况。

项目位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。

四周围交通条件环临的公共交通条件。

项目东临四路，南接路，在住区东主入口即有路公交车的起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。

项目与公共交通的连接。

本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通的问题。

交通条件综述。

环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。

五配套设施菜市场。

项目正对面星光花园的西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。

商店超市。

附近小型便利店星罗棋布，规模超市达家以上。

学校幼儿园。

本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。

医院。

小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。

体育运动场所。

本项目中学校附有体育场，且为开放式的，在学校兼用的同时，也可供居民使用。

另，星光花园内也有健身大道供居民使用。

银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。

本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住所以即为，楼价区间应为元之间。

表定级因素指标与分值表定级因素指标分值位置距所在片区中心区的远近商业为临街或背街写字楼为临街或背街住宅区为距所在片区中心区的远近最差远很差远般很好近最好近价格元以上为等级划分基础商铺写字楼豪宅普通住宅等级依次减少价格是否有优势最高很高般很低最低配套城市基础设施供水排水供气供电社会服务设施文化教育医疗卫生文娱体育邮电公园绿地最不完善不完善般很完善最完善物业管理保安清洁卫生机电绿化率及养护状况物业管理费是否人车分流物业管理商资质最差很差般很好最好建筑质量是否漏雨漏水门窗封闭情况内墙地板排水管道最差很差般很好最好交通大中小巴士路线数量距公交站远近站点数量大中小巴舒适程度最少远很少远般很多最多近城市规划规划期限远中近期规划完善程度规划所在区域重要性程度规划现状最完善不完善般很完善最完善楼盘规模总建筑面积在建及未建总占地面积户数最小很小般很大最大朝向按方向按山景按水景视野北西北东北西西南东东南南外观是否醒目是否新颖是否高档感官舒适程度最差很差般很好最好室内装修高档实用功能是否完善质量是否可靠最差很差般很好最好环保空气噪音废物废水最差很差般很好最好远发展商实力及信誉资产及资质开发楼盘多少楼盘质量品牌最差少很差少般很好多最好多付款方式次性付款分期付款按揭付款其他最差很差般很好最好户型设计客厅和卧室的结构关系厨房和厕所的结构关系是否有暗房实用率大小最差很差般很好最好销售情况销售进度销售率尾盘现状最差很差般很好最好广告版面大小广告频率广告创意最差小很差小般很好大最好大停车位数量停车位数量住户方便程度最差少很差少般很好多最好多表可比楼盘综合因素量化表权重序号龙湖香都新新家苑阿尔卡迪亚Ⅱ沁雅Ⅱ得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分位置价格配套物业管理建筑质量交通城市规划楼盘规模朝向外观室内装饰环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告停车位数量合计表五可比楼盘综合因素量化表权重序号金山家园世纪家园中心花园米亚花园花园得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分位置价格配套物业管理建筑质量交通城市规划楼盘规模朝向外观室内装饰环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告停车位数量合计表可比楼盘量化定价计算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分楼价合计二价格策略总体价格策略。

高价策略。

基于项目具有别的楼盘所没有的明显优点产品综合性能佳性价比高发展商品牌信誉好美誉度高等原因，项目的总体价格策略定为高价策略，可在上述已测价的基础上上调，价格确定在元左右，为迎合消费者的心理，定价为元或元。

销售过程中的价格策略。

低开高走价格策略，尾盘价格适时考虑适当降低。

低开高走价格策略是随着施工建筑物的形成和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到个调价时点，按照预先确定的幅度调高次售价的策略。

价格先低，给消费者以实惠，开盘初容易聚集人气先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑尾盘价格适时降低，全部脱手。

整个销售过程中走出价格低高低的路线。

在每个调价时点上，要掌握好调价幅