图大兴线枣园路站项目示意图三大兴新城东片区开发优势区位优势作为北京城市发展新区，大兴连接轴南中轴延长线，横跨两带北京东部发展带和西部发展带，关联多中心大兴新城亦庄新城，在京津冀发展第二章大兴线枣园路站情况简介环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，大兴将成为承接区域经济中人流物流资金流信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。交通及基础设施建设优势新城东片区紧邻京开高速公路北京市南五环路及京良公路等对外交通干道，与市中心仅分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均已建项目的投资回收期初步确定为个月，项目在财务上可行。规划的相关要求，同时也是对大兴新城规划和北京市大兴区土地开发整理规划年的具体贯彻实施。本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，预期自有资金静态年投资回报率为。本报告预测的利润为，万元，自有资金静态年投资回报率为。项目的投资回收期初步确定为个月，项目在财务上可行。本项目预计给政府财本报告预测的利润为，万元，自有资金静态年投资回报率为。本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确规划的相关要求，同时也是对大兴新城规划和北京市大兴区土地开发整理规划年的具体贯彻实施。部分内容简介京市土地储备和级开发暂行办法的通知京国土市号关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知京国土用号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发号关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法的通知京计投资字号。四主要结论本项目的实施符合北京城市总体规划年年及大兴新城规划的相关要求，同时也是对大兴新城规划和北京市大兴区土地开发整理规划年的具体贯彻实施。本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，预期自有资金静态年投资回报率为。本报告预测的利润为，万元，自有资金静态年投资回报率为。项目的投资回收期初步确定为个月，项目在财务上可行。本项目预计给政府财政带来，万元的土地增值收益，还可以为北京市土地交易市场提供定数量的土地资源，有利于土地市场的有序发展，有利于首都城市与轨道交通建设的协调发展，具有良好的社会效益环境效益和经济效益。第二章大兴线枣园路站情况简介第二章大兴线枣园路站情况简介大兴线项目概况大兴线是轨道交通号线向南的延长线，北起丰台区马家楼站，南至大兴区南兆路站，线路总长约千米，新建车站座，新建车辆段座。大兴区境内新建线路千米，新建车站座如图所示。枣园路站为大兴线所设站点之。图北京轨道交通大兴线线位示意图车辆段南苑西站西红门站金星路站枣园路站清源路站黄村大街站黄村火车站医药基地站南兆路站马家楼站石榴庄路站角门北路站义和庄站五环路站槐房西路范家庄路京良路兴华大街新源大街天华大街第二章大兴线枣园路站情况简介二大兴线枣园路站项目概况大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路如图所示。可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划占地面积公顷，规划总建筑面积万平方米，规划人口万人。图大兴线枣园路站项目示意图三大兴新城东片区开发优势区位优势作为北京城市发展新区，大兴连接轴南中轴延长线，横跨两带北京东部发展带和西部发展带，关联多中心大兴新城亦庄新城，在京津冀发展第二章大兴线枣园路站情况简介环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，大兴将成为承接区域经济中人流物流资金流信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。交通及基础设施建设优势新城东片区紧邻京开高速公路北京市南五环路及京良公路等对外交通干道，与市中心仅分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均已建成，计划年开通的大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。大兴新城经过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开发条件成熟。自然环境优势大兴新城的定位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。目前，新城内呈现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。成本优势区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元，相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。大兴区政府大力加强软环境建设，采取些列措施，转变工作作风和政府职能，更加突出政府的服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业的时间和管理成本。第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况依据北京市国有建设用地供应办法试行北京市土地储备和级开发暂行办法及北京市土地级开发招投标管理办迁第五章拆迁拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令。关于印发的通知京国土房管拆号。大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知京兴政发号。二拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续齐备条件下，安排拆迁工作，计划于年月启动项目范围内拆迁，年月底完成拆迁。三拆迁房屋面积本项目涉及拆迁房屋总面积约为平方米，其中，涉及民宅拆迁约户，建筑面积约为平方米，户均建筑面积为平方米涉及集体单位拆迁建筑面积约为平方米涉及国有单位拆迁建筑面积约为平方米。各部分拆迁面积如表所示。表拆迁面积汇总表民宅集体公产国有公产总面积拆迁面积平方米第五章拆迁四拆迁成本估算拆迁适用政策根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知京兴政发号并结合大兴新城北区及康庄项目拆迁政策制定如下补偿标准合法建筑面积的认定以产权证准建证或其他具有法律效力的证件为准对不能提供上述合法证件的正式房屋，超出合法宅基地面积的房屋建筑面积不予确认。拆迁补偿形式本项目对被拆迁人的补偿拟采用回迁安置形式，根据评估机构对被拆迁房屋按照市场价格评估确定补偿价格。具体实施方案根据被拆迁房屋的合法建筑面积，对拆迁户进行回迁安置，采用就地回迁政策，回迁房设置在本区域的地块，为被拆迁户办理商品房产权证。奖励政策参照黄村卫星城北区村民住宅拆迁实施细则，被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人按每提前天奖励元的标准发给被拆迁人提前搬家奖，奖励费最高不超过元。民宅搬迁补偿方案按照号文的相关规定，结合京国土房管征号文并参考北京市大兴区人民政府关于大兴新城拆迁评估基准地价与基准房价的批复京兴政复号的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，民宅拆迁补偿价由宅基地区位补偿价被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为基准地价基准房价被拆迁房屋合法建筑面积被拆迁房屋重置成新价。枣园地区为七级地区，基准地价为元平方米，基准房价为元平方米，取，则宅基地区位补偿价为元平方米。房屋重置成新价按元平方米，则民宅拆迁补偿费为民宅拆迁补偿费元平方米平方米元平方米平第五章拆迁方米万元按照号文的相关规定，结合京国土房管征号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，房屋周转费按合法面积每月每平米元的标准发放，周转期限为个月，则民宅拆迁周转费为民宅拆迁周转费平方米元月个月万元按照号文的相关规定，结合京国土房管征号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，搬家补助费按每建筑平米元计算，则民宅搬家补助费为搬家补助费元平方米平方米万元按照号文的相关规定，结合京国土房管征号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准，停产停业补助按经营性用地每建筑平方米元计算，则停产停业补助费为停产停业补助费元平方米平方米万元工程配合奖及提前搬家奖分别按每户元及每户元考虑共计工程配合奖及提前搬家奖户万元经测算，区域内共户民宅，共需支付拆迁补偿金额为万元。非住宅搬迁补偿方案根据北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准号以及北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号等政策文件的相关规定，对于利用村内集体土地从事生产经营活动并持有工商营业执照的单位及个人，拆迁人对其所使用土地的地上物进行次性补偿，其中包括房屋及地上附属物结合成新的补偿费停产停业综合补偿费搬迁补助费。根据大兴区和黄村镇相关企业拆迁经验，重置成新价为元建筑平方米，停产停业补偿费为元建筑平方米，搬家补助费为元平方米。经测算，需拆迁区域内乡镇企业单位用地面积约平方米，拆迁建筑面积约平方米，拆迁补偿费为，万元需拆迁国有企业单位用地约平方米，建筑面积约平方米，拆迁补偿费为，万元，非住宅拆迁补偿费共计，万元。第五章拆迁国有土地取得费国有土地取得费为万元亩考虑，共计国有土地取得费亩万元亩，万元。拆迁评估服务拆迁费拆迁评估服务拆除费共计，万元。具体明细如表所示。表拆拆迁评估服务渣土清运费计算表序号费用名称取费基数取费标准费用万元拆迁评估费拆迁服务费渣土清运费元平方米合计五拆迁总成本本项目拆迁总成本为，万元，其中，国有土地取得费，万元民宅拆迁成本，万元，非住宅拆迁成本，万元，拆迁评估服务拆除费，万元，拆迁不可预见费按计算为，万元，具体拆迁成本组成如表所示。回迁安置房回购单价为，元平方米，回购面积按照民宅拆迁面积的进行估算，预计安置房销售收入，万元，可用于抵减拆迁成本。表拆迁成本组成表序号费用名目拆迁数量拆迁补偿费万元国有土地取得费民宅拆迁补偿费户非住宅拆迁补偿费拆迁评估服务拆除费拆迁不可预见费第章总论项目概况二财务评价三报告编制依据四主要结论第二章大兴线枣园路站情况简介大兴线项目概况二大兴线枣园路站项目概况三大兴新城东片区开发优势第三章土地级开发项目基本情况开发目的二土地利用现状分析三地上物现状调查