【57页】中央广场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档原创精品

产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。

建筑是有语言的。

而株洲市现有的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。

另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼盘个性。

再者在楼盘外立面颜就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前时期的高位运行而言的，而整个房地产市场上年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。

整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。

总体上看，房地产市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。

由于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费者的心理影响也不可忽视。

从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区间，但已出现下降趋势。

从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区间，但已出现下降趋势。

由于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同总体上看，房地产市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。

部分内容简介占全部销售面积的比重，同比增长个百分点。

空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。

整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。

总体上看，房地产市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。

由于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费者的心理影响也不可忽视。

从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区间，但已出现下降趋势。

就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此继续大幅回落的可能性较小，从前段时期的高位回落到平稳运行段时间的可能性较大，预计今年二增三降的差距会有所缩小，即增幅会进步平稳，降幅会进步回升。

二年楼市概况楼市发展潜力巨大，发展空间不可低估藩内群雄逐鹿株洲，省外枭雄虎视眈眈楼盘开发水平逐步提高，购房群体消费逐渐理性市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温株洲地产如沫春风在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下在中国城市化进程迅速发展的历史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到时，该国城市化建设将迅猛发展，直到左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在左右，因此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的飞速发展也必将是欣欣向荣。

大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。

开发行业重新洗牌本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。

株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上的企业仅仅几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方米。

这就意味着，株洲市众多的开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。

由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。

市场契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。

产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。

建筑是有语言的。

而株洲市现有的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。

另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼盘个性。

再者在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，无法激起消费者的置业欲望。

营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。

就目前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是项目包装株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造的和谐统。

但随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者的有力武器。

价格制定在价格方面，大部分楼盘的价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现的价格差异挖掘较少。

营销模式在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整体水平还是偏低，与先进的科学的模式比较起来还是有段较大的差距。

销售人员能力有待提高房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。

根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题基本知识待加强体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘的基本信息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。

把握客户心态能力待加强体现在对客户的真实目的理解不够，只是机械的向客户推荐楼盘，把握不住客户的心理。

客户引导能力不强销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。

三株洲房地产相关政策目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。

征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。

影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂企业用地。

面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合资源，另方面通过联建携手度过难关。

立项规划政策坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突者二三层主要经营休闲娱乐，浙江温州等地的大老板全层购买，统经营时代广场客户则以品牌女装代理商为主，也有部分购铺投资者在内。

推广分析项目属于政府扶持的形象工程，以株洲建市第街解放街为历史依托，类比长沙黄兴南路商业街广州上下九路商业街上海南京路商业街等著名商业步行街旨在打造株洲购物休闲第街。

项目推广以户外广告牌和车身广告为主要媒体，配合报纸广告电台广告折页等形式。

主广告语千年历史老街百年商业旺铺主卖点株洲街广告语株洲的门面，株洲的黄兴路规模的唯性地段的绝版性环境的超前性业态的丰富性投资的安全性价值的成长性。

街倾城，铺千金个案二中鸿时尚新天地楼盘名称中鸿时尚新天地售楼电话区域地段车站路与建设路交汇处发展商株洲市中鸿房地产有限责任公司代理商合富辉煌房地产设计单位湖南建筑设计院物管单位珠实集团广州珠江物业酒店管理公司占地面积亩建筑面积万项目功能定位商住楼面积范围栋数群楼栋住宅栋写字楼朝向坐西朝东总套数住公寓临街铺绿化率销售率住宅小户型主力户型三房两厅面积物业费用住宅公寓销售价格住宅均价元平方米小户型均价元平方米临街商铺临沿江路临车站路销售方式次折按揭折卡交送户型两房两厅三房两厅区内配套设施大型生活超市餐饮娱乐休闲运动美容百货商场周边配套车站大型服装批零地市医院个案分析项目概况项目位置中鸿时尚新天地位于市中心，三面临主干道，东面靠建设路，紧临株洲芦淞服装市场和火车站北面靠车站路，西面靠湘江风光带。

经济概况用地面积亩建筑面积万容积率绿化率总套数住宅小户型停车位个周边配套项目位于株洲芦淞区车站路段，临近火车站至长沙南站长途汽车站路汽车起点站，处于芦淞服装商圈中，有大型服装市场金都商场华丽商场中国城天雅国际等，还有路路路路路路等多条公交车经过，同时也与株洲市医院和株洲金融大厦相邻。

销售分析中鸿时尚新天地位于中心广场商圈内，因中心广场区域住宅放量很少，同时又具有交通购物娱乐优势，导致该区域内住宅销售十分火暴，该项目在开盘阶段采用卡认购优惠方式买送及买送两种方式，目前住宅销售率达到，而小户型公寓销售状况比住宅稍差，在多个团购团购买以后销售率达商铺内铺销售工作还未开展，临街铺面分临车站路与临沿江路两段，销售价格分别为元至元与元至元。

客源分析住宅客户多为附近经营者，在发展了自己事业后，选择就近置业方便工作小户型客户多为投资型客户，因该项目处于芦淞服装市场，有众多外地就业者需大量居住空间，选择在此置业投资多考虑出租给该部分人群，另有少部分青年人选择此种物业，便于工作之余的娱乐购物出行。

商铺的内铺客户因整体规划的因素，购买者多购买产权临街商铺投资者与自营者相差比例不大。

推广分析项目将沿海城市的购物广场模式引进到株洲，站式购物将成为吸引消费者的大卖点，同时通过招商引入家乐福必胜客肯德基等也为投资者树立了信心。

项目推广同样采用户外大型广告牌加车身广告为主的常用模式，加上报纸广告楼书单张等形式进行项目推广。

主广告语新天地新生活主卖点站式大型购物广场广告语湘江畔城市心城市中心，纵览繁华雄踞黄金区位，尊享非常配套核心地段东临建设路繁华路段，北接车站路交通要道，西向沿江路湘江景致，地处河东商业地段核心。

大家风范建筑设计气势磅礴，整体群落恢弘壮阔，楼高百米，纵览城市风华，地标株洲。

线风景湘江紧沿西岸由南而北蜿蜒流过，晨辉夕照，波光粼粼居高远眺，湘江线美景尽收眼帘。

时尚生活站式购物商场结伴而筑，业态丰富，居住其间尽享时尚生活前沿。

个案三圣马可商业广场楼盘名称圣马可商业广场售楼电话区域地段芦淞区建设南路徐家桥段发展商株洲顺億代理商广州润辉设计单位北京千府设计物管单位上海宝利占地面积万建筑面积万余平方米项目功能定位商住楼面积范围住宅平方米栋数期商业街区栋