人才进入南京有利于房地产投资和消费进步扩张是南京都市圈构架利于南京城市发展形成以南京为中心由镇江好南京房地产市场面临着众多有利于发展因素是房地产业发展目标更加明确按照年我市房地产业发展目标与任务要求南京未来房地产业在全市经济中地位由现在重要产业发展成为支柱产业从现户贷款金额万元分别增长和来自人民银行统计今年全市购房按揭不良贷款主要房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点存量住房贷款增长迅速今年月份全市共办理个人购房按揭贷款户担保债务价值亿元分别比上年同期增长和其中个人购买存量房住房贷款为部分内容简介是公房承租权转让禁令放开承租权转让市场逐步形成今年月日我市允许公房承租权转让以来仅直管公房承租权就转让了户成交使用面积平方米成交额万元平均每套转让费万元平均每平方米使用面积售价元平均每套使用面积平方米承租权转让市场正在逐步形成是外地置业购房明显增多全市月共办理购房入户户人其中购买存量房入户户人分别占总量和为落户南京购房外地人员逐步增多个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点存量住房贷款增长迅速今年月份全市共办理个人购房按揭贷款户担保债务价值亿元分别比上年同期增长和其中个人购买存量房住房贷款为户贷款金额万元分别增长和来自人民银行统计今年全市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到相比其他贷款业务属于优质资产南京房地产市场利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好南京房地产市场面临着众多有利于发展因素是房地产业发展目标更加明确按照年我市房地产业发展目标与任务要求南京未来房地产业在全市经济中地位由现在重要产业发展成为支柱产业从现在起到年全市房地产业保持每年增幅年增加值将突破亿元在中比重超过是中国加入世贸组织南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环由于南京城市综合竞争力不断增强投资环境不断改善作为长江流域大中心城市之和长江角洲西部枢纽城市具有沿江近海优势将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京有利于房地产投资和消费进步扩张是南京都市圈构架利于南京城市发展形成以南京为中心由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能是南京城市建设面临新轮大发展契机将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设按照市政府提出计划年南京市政建设投入为亿元巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇根据近余年南京房地产业发展历程特别是近年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来年南京房地产业可以培育为支柱产业其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上其增长速度将与前年增长速度持平为实现以上比例房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度其年增长率将高于按此口径计算房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配房地产业投资额和交易量必须在定规模之上房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规范每年房地产交易额超过亿元其中增存量交易按面积比达按件数比达年房屋租赁租金总额超过亿元租赁代征税亿元政府宏观调控力度加大对土地价格影响分析随着政府对土地宏观调控力度加大南京市所有土地均由市土地储备中心统收购统拍卖由于政府调控使得南京市土地价格迅速攀升根据对最近拍卖土地进行分析位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达万元亩位于马群附近地价也达到万元亩与本项目地块离市区距离相近江宁开发区住宅开发用地地价也达万元亩靠近南京市区岔路口地区及宁南地区更高达万元亩相比之下目前麒麟地区万元亩地价被严重低估具备巨大升值空间城东片区麒麟板块市场形势目前麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓中档别墅主要消费群体是当地部分私营业主和机关工作有私家车并崇尚田园生活都市白领而普通公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活需要同时也疏散了部分主城拆迁市民由于地处直被人们认为风水较好南京东郊拥有着独特景观和地理优势该地区楼市将保持种平稳上升态势但该地区目前缺少政策利好冲击几乎没有上规模上等级高品质楼盘目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功有两个案例阳光之旅和锦绣花园这两个楼盘都位于麒麟镇东端交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点自身配套不足销售却异常好见典型楼盘分析表明市民对该区域居住认同度非常高麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米联排别墅平方米双联别墅平方米别墅平方米户型型公寓房厅卫平方米型公寓房厅卫平方米型公寓房厅卫平方米型公寓错层房厅卫平方米型公寓错跃层房厅卫居民对周边商业配套不满意情况使得本项目商业将同时为周边村庄住宅区及工业区服务并以此为契机改变该区域商业格局项目商业前景较好按照般经验做保守估算在本项目成本盈利测算中商业面积正常售价以元平米计商业建议根据营销部分析类似大型楼盘平均每户商业面积多在平米之间综合考虑本项目规划商业面积建议为万平米按住宅面积万平米每户平米计每户摊到商业面积平米其它配套根据以麒麟地区配套情况了解教育配套医疗配套及休闲娱乐配套均是较薄弱环节对本项目有不利影响无法为小区业主提供优质便利教育特别是幼儿小学教育镇医院距离较远而各村卫生站服务质量低且服务内容单将无法满足小区要求该镇休闲娱乐场所零散内容较为单且距离本项目较远本项目借之服务业主可能性不大该处饮食场所分布零散而薄弱居民消费不便综上所述本项目周边上述配套不理想而使得本项目上述各类配套将主要由自己解决项目将利用自然环境发展室外活动场所大力发展商业配套休闲娱乐配套补充发展教育医疗配套项目开发需保持持续热度以大配套大环境来让业主领略到离城不离市生活模式发展规划基本数据土地用地面积平米容积率按计容积率建筑面积平米总建筑面积平米其中计划多层住宅面积为平米别墅面积为平米商业面积平米小学平米幼儿园平米其他配套平米地下室面积平米商业教育及其他配套由于位于配套用地区域故不计入本项目容积率规划要求及限制本项目由业主将建设地块周边市政道路污水处理厂液化气站等市政配套设施并负担建设费用具体规划要求待我公司规划方案完成后报政府确认计划发展期由于项目规模较大计划分为期发展期万平米期约万平米计划发展期为年建议楼型方案多层为主部分别墅从成本控制角度来看多层建安成本最低开发周期最短能够最有效利用资金并且大型楼盘多层开发模式已比较成熟可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型别墅作为种主力楼型补充能够有效提升利润空间和物业档次根据前面楼型分析麒麟镇由于地理位置优越在客户心目中居住认同度较高因此别墅市场销售状况很好综合考虑各方面因素我们建议多层平米别墅平米住宅共计平米面积平米比例住宅比例总建筑面积多层别墅合计营销策划初步安排项目优劣势分析优势交通优势地块位于宁杭公路和宁沪高速之间且毗邻环高速此条道路均为南京市主要交通干道在地块东北角有立高速公路出口通过该出口可方便地到达南京市区公里全高速机场约公里全高速及宁沪高速去无锡常州苏州上海等地因此地块所处位置交通条件较好规模优势本地块占地面积亩实际出让面积亩住宅建筑面积近万平方米建成后小区规模庞大小区内规划配套设施齐全从近年南京市房地产市场分析大规模住宅小区由于配套齐全小区环境优美等多方面原因在市场上颇较受置业者欢迎环境优势本地块处于群山环抱之中风景宜人无不良景观在麒麟镇以及南京市外均属环境优良地区之距地块远处绿色丘陵在没有高层物业阻拦情况下可以尽收眼底地块内地势稍有起伏有利于利用天然地形营造自然居住环境竞争优势麒麟镇经济较发达但商品房可供量少本项目在开发当地客源方面竞争对手很少上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议本项目业主可免费通行出口进出南京因此本项目在目标客户心中将具有无可比拟号召力劣势前期投入大建设周期长开发风险大该地块规划建筑总面积近万平方米且地块为毛地项目开发前期土地开发和市政配套投入巨大而由于市场容量有限即使开发商有实力也不敢在短期内进行大规模开发而会采取分期开发方式预计该地块开发时间在年左右漫长开发周期其中不可预测因素有许多给项目开发带来许多风险加之前期投入大因此整个项目开发投入较普通项目明显要高地理位置较偏僻该地块位于麒麟镇以东约公里周边生活配套设施几乎没有到相对繁华片区出行距离较远对于社区内居民将来存在外部不经济问题即居民购物工作看病上学等方面成本较高市内不少客户对麒麟镇不熟悉启动市区市场投入较大本项目与市内其他片区相比较相对劣势就是麒麟知名度不高也就影响到客户对本项目置业心理而要改善这种状况提高知名度投入宣传推广费用将较大品牌劣势由于发展商在南京市进入时间不长市民认知度相对较低也将对客户对本项目置业心理带来定不利影响目标客户初步确定和市场定位本项目定位为中档生活渡假型楼盘预计当地客户仙林新城区与市内客户及其他客户比例约为∶∶∶售价分析根据对麒麟片区销售市场调查在成本盈利测算中多层住宅平均售价应为元平米别墅类应为元平米发展成本前期费用共计万元单位销售面积成本元平方米建安费总额万元单位销售面积成本元平方米含人防部分费用销售费用为万元单位销售面积成本元平方米间接费用包括管理费用和财务费用营业税等总额约为万元单位销售面积成本元平方米市政设施费用为万元平均单位销售面积成本元平方米不可预见费按成本基数取基数中不包括地价总额为万元单位销售面积成本元平方米土地成本万元单位销售面积成本元平方米按以上分析本项目总成本为万元销售收入为万元项目税前利润为万元项目投资回报率为财务评价项目现金流量及来源根据该块土地预算已次性支付土地款万元另在