荣成桃园大润发广场商贸住宅项目投资立项报告可研报告.doc文档56页高清免费浏览

就业，将增加房地产市场需求。

商业的良性发展。

其三，随着荣成市区的进步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住部分内容简介市基础设施建设完善，年众多重点工业农业旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资居住环境，外来资金人才流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。

其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能的同时，也推动着城市商业的良性发展。

其三，随着荣成市区的进步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住就业，将增加房地产市场需求。

其四，拆迁安臵增加房地产市场的整体需求。

城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。

荣成的商业市场的特征从整体上看，受限于城市人口规模消费总量，商业发展水平相对于其它同类型的经济城市在商业零售业上还需要继续加强以起到对周边地区辐射力。

商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货通讯摩托电器等业态的比重逐渐加大。

市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场汇丰商城二大新建项目即将投入使用，老商业区的价值与地位得到进步巩固。

商业步行街发展名不副实数家集中式商场占据的临街位臵，临街商铺数量较少。

市中心已形成以服装百货家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料家私为主的专业市场，个别区域形成主要餐饮工业机电为主专业街。

城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平购买力趋强，民间般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。

易发商贸城新世纪商城为代表的部分老市场商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。

五市场给予我们的机会项目紧靠荣成市中心的地利优势。

作为荣成市中心区的中心地段，桃园大润发广场即能包容老城区，还能囊括新城区，地位位臵的优势不容臵疑，而这也正是该项目打造城市中心商业的基础核心及发力点，投资潜力巨大。

项目多平方米超级市场的规模优势。

客观分析，项目真正投资价值正在于取代老商业区，成为新中心因此未来面对的竞争压力将是如何削弱老商业区的城市地位竞争上位的问题。

本项目运作商业，直接面临着老商业区的排挤与竞争，对于个只有万常驻人口的城市，商业中心只能有个，因此项目招商台湾大润发超级市场，能够做到商业集群多业态集中复合型经营的效果，从而才有实力去动摇老商业区的地位，通过重新整合后的升级商业，去扭转民间的传统消费习惯。

经过历年市场蓄水，年城市中心唯商业项目的先机优势。

从年至今，荣成市中心商业地产开发量不大，并且新出现的数个集中式商业项目均以自营为主，投资型商铺的市场放量较少。

基于城市商业地产投资产品需求旺盛容量有限的事实，本项目是近年唯个也可能是最后个有机会成功的大型项目，全新产品及稀有投资价值，将强势凝聚起民间投资眼球。

荣成商业升级换代是历史必然，而桃园大润发广场则是城市发展的必然选择。

步行街沿河北街是荣成现在商业形象的代表，而这种形态和面貌，被历史所淘汰是必然的趋势。

城市商业需要新的面貌，然而步行街沿河北街经过数十年发展，已难以适应城市经济发展的要求和居民日益增长的物质精神文化的需求新商业的升级换代是经济发展的必然产物。

历年城市中心商业地产冷静，开发潜力较大。

市中心近年商业地产开发总量不大品质不高，有效供应量的不大为项目立项开发提供机遇。

近两年城市居民收入剧增，民间资本投资需求旺盛。

经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，旦充分释放必然能够快速消化项目。

城市商业发展滞后，民间消费呈外流趋势。

民间消费能力水平攀升，是城市商业发展升级的基础，当多数荣认同荣有钱，但没处花的社会观念时，无疑也看到了其中商机，因此旦有更具诱惑力的商业盈利机会投资机会时，便会热烈回应。

全市各镇商业仍然向市区看齐，市区商业期待重新升级整合。

通过石岛宁津两镇情况调研，发现荣成市区商业仍然对他们的影响意义重大，各镇看齐市区，市区商业期待重新整合，为项目推广超前商业概念提供良好时机。

六开发商的强势介入荣成桃园实业有限公司成立于年，注册资金人民币万元，资格等级为房地产开发三级，主营房地产开发及建筑材料。

公司现有人员人，其中高级工程师人，中级以上职称人，应该说技术经济力量十分雄厚。

支高学历，高素质的团队为公司的发展提供了有利保证。

该公司先后荣获威海市优秀民营企业纳税先进企业等荣誉称号。

该公司已成功开发了黎明小区东区桃园山庄桃园商城桃园得润居桃园浅水湾威海桃园居等项目。

其中桃园得润居荣获建设部建筑文化中心授予的创新宜居楼盘称号。

该公司直秉承以人为本诚信经营的理念，花岗岩及构造角砾岩组成，自上而下分为层，现分述如下第四系松散堆积层层杂填土局部地段为耕土及原沥青路面，土黄色灰褐色，杂色，主要由建筑垃圾砾石粘性土及少量生活垃圾等组成，局部层底为原地面冲沟可见沟底淤积物。

场区普遍分布，厚度，平均层底标高，平均层底埋深，平均。

该层回填时间短，工程特性差异性很大，密实度均匀性差。

层粘土灰褐色浅黄褐色，可塑，局部混砂硬塑，底部局部软塑，摇震反应无切面光泽反应稍有光滑，韧性渐变低，渐接近粉质粘土，层底局部混细砂。

除场地南部局部缺失外，场地大部分布。

般厚度，平均层底标高，平均层底埋深，平均。

该层取原状样件，进行标准贯入试验次。

根据室内土工试验，该层土为中压缩性土，结合原位测试及地区试验，建议地基承载力特征值取。

层淤泥质粉质粘土灰黑色，软塑流塑，有臭味。

原位测试时，标贯自落，该层仅分布在场地号钻孔位臵，最大最度。

该层土上部取样件，进行标准贯入试验次。

土工试验指标含水率，重度，孔隙比，液性指数，压缩模量基岩片麻状花岗岩浅黄褐，灰白色，中粗粒花岗结构，块状构造，片麻状，主要矿物有斜长石钾长石石英黑云母等组成，局部见斜长角闪岩石变粒岩等。

其风化程度可划分为强中风化，各带呈渐变过渡关系，基岩面起伏较大。

层强风化片麻状岗岩浅黄褐色，花岗结构，块状构造片麻状构造，风化裂隙发育，风化程度极不均匀，呈团块状条带状，岩石破碎，顶部手搓为砂砾状，局部可成小碎块状，主要成分为石英长石云母等。

场区普遍分布，厚度，平均层底标高，平均层底埋深，平均。

该层进行标准贯入试验次，实测击数均大于击，局部标贯出现反弹。

结合野外定性鉴别特征，可划分为极软岩软岩，完整程度为较破碎破碎，岩石基本质量等级为级。

结合地区经验，建议地基承载力特征值取，变形模量取经验值。

层中风化片麻状花岗岩浅黄褐色浅白色，花岗结构，块状构造片麻状构造，主要成分为长石石英云母等，岩石较破碎，芯样为短柱状碎块状，风化及构造裂隙发育，裂隙面见弱蚀变，锤击声哑。

场区普遍分布，大部钻孔均进入该层，最大揭露厚度。

根据其野外定性鉴别特征，可划分为较软岩，完整程度为较破碎，岩石基本质量等级为级。

层构造角砾岩浅白色浅黄褐色斑杂色，碎裂结构，主要由断层泥与构造角砾组成，岩芯呈泥土状岩石碎块状泥与角砾胶结状，手可掰碎，易钻进。

该层仅在场地号孔揭露，视厚度。

区域地质构造从区域地质看，山东半岛被沂沭断裂分成鲁东和鲁西南两个区域，即太蒙断块和鲁东断块。

鲁东断块又称为胶东断块，其地质特点是长期稳定抬升，基底完整，覆盖层缺失，地壳厚度均匀，断裂发育，并有多期活动，主要断裂方向为北东和北西向两组，均为壳内断，规模中等。

威海市位于山东省胶北断块隆起的东端，其南侧与胶莱坳陷的东边缘接壤。

境内出露地层自老至新有晚太古界的胶东群中生界白垩系青山群及新生界第四系。

威海古老的基底构造主要是乳山威海复背斜褶皱构造，是胶东有名的栖霞复背斜的次级构造单元，其轴大致在乳山台依向北经昆嵛山主峰羊亭，在田村倾没，轴向北东，稳定性良好。

威海构造断裂带主要受北西向断裂的影响。

北西向活动性断裂带以北部长岛威海断裂带为代表，位于北部海水覆盖区，是区域上张家口渤海黄海活动断裂的组成部分，现代地震观测结果证明长岛威海构造带走向为度，倾向北东，倾角度度，为组大致平行雁行斜列断裂带组成。

该断裂带是近代现代有感地震多发地震带，目前仍是城市地震预防和区域地壳稳定性观测的主要断裂构造，威海市区主要受长岛威海主构造的次生构造影响。

长岛威海断裂的次生断裂构造主要有近南北向的双岛断裂，北东向的金牛山断裂和老母猪河断裂，北西向的望岛断裂海埠神道口断裂俚岛海西头断裂。

威海市区位于老母猪河断裂俚岛河西头断裂之间的相对稳定地段，不具备发震条件。

本次勘察在场地南部号钻孔位臵揭露条断层构造，结合物探测试成果分析，断层走向近东西，倾向西南，倾角较陡度，真厚度，属非全新活动断裂。

水文地质该场地地处山前冲积平原地貌单元，地下水主要赋存于第层中粗砂中，属第四系承压水。

勘察期间地下水位水位埋深为，水位标高，水位年变幅约为。

地下水的补给为大气降水的渗入补给及地下迳流，排泄以蒸发和地下迳流为主。

场地地震效应据建筑抗震设计规范划分，拟建场地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，属设计地震第组。

二项目总建筑设计说明设计依据荣成市规划局建设工程设计规划要求通知书。

荣成市建设局建设工程设计方案规划审查意见书。

荣成市桃园实业有限公司关于桃园大润发广场设计要求。

荣成市桃园实业有限公司认可的桃园大润发广场设计方案。

本工程依据的主要设计规范高层民用建筑设计防火规范版商店建筑设计规范工程建设标准强制性条文房屋建筑部分。

建筑内部装修设计防火规范年局部修订民用建筑设计通则城市道路和建筑物无障碍设