，占地面积约平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路青龙路，金桂路，十六潭路两侧。本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委市政府所在的温泉区接壤东北面和西南面是温泉经济技术开发区。本项目距武汉市中心区约公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端公里现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北公里。见图图咸宁市位置图咸宁市图咸宁市与武汉位置示意图图项目区域图面积本项目总占地面积约万平方米，约合亩以最后测量土地面积为准，长江开发区温泉开发区可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约余亩土地，金桂路范围内未被征用的约余亩土地，十六潭路未被征用的约余亩土地。图项目地块分布示意图地块分部状况本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见温泉区市委市政府十六潭公园温泉开发区地块长江开发区十六潭路地块咸安区城市中心新区银泉大道地块长安大道金桂路浮山地块青龙路青龙山图。地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。图十六谭路地块分布图图青龙路地块分布图图金桂路地块分布图项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行下行的联络线，上至武广高速铁路咸宁站国道京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口。长安大道连接京广铁路咸宁站京珠高速公路咸宁市南出口咸潘公路和国道。项目所在的青龙路金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市中心东西主干线。金桂路连通东西两大开发区温泉开发区和长江开发区。咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。项目的交通优势非常明显。项目用地条件开发区域内目前为未被征用的集体用地，周边的市政条件如下道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向车道。项目区域内青龙路金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建的连通银泉大道和长安大道的城市中心东西向主干线。给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径，接入本项目的预留接口分别为左侧，右侧。排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网。项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可。用电负荷预测根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。用电来源从城市电网接入在三条道路的主干网接入。通信用户预测地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为万线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。有线电视广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。燃气目前咸宁市没有天然气管线和天燃气市政管网布置图，据调查咸宁市委市政府正与中石油协商，将于年内向咸宁市供气。根据项目所处城市核心区位及咸宁市必定使用天然气的发展方向，目前已与咸宁城市建设开发总公司协商，他们在三条道路的建设时铺设天然气主干网，我们的项目用气可以与之相连。二咸宁总体经济发展分析咸宁市基本情况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称鄂南。它东邻黄石鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉，地跨东经，北纬。咸宁上古为楚地，秦属南郡，汉属江夏郡，三国时为东吴武昌郡，唐为鄂州。唐以后或分属武昌郡和兴国军，或统属武昌路武昌府。咸宁市下属咸安区如表所示图项目销售进度图时间开发期期二期三期四期五期注期拟开发亩经济适用房和亩中高档住宅二期拟开发亩中高档住宅和亩低密度住宅三期拟开发亩中高档住宅和亩低密度住宅四期拟开发亩低密度住宅和亩中心商务区五期拟开发亩中高档住宅和亩楚文化展示中心十项目经济效益评估测算参数选取土地费用总计亿元人民币，按亩土地计算，万元亩前期规划费用预计万管理费用销售收入销售费用销售收入前期费用环境配套建筑成本销售营业税销售回款绿化配套费用元每平方米所得税利润不可预测费用约万元以销售收入的计算建安成本经济适用房元中高档住宅元含小高层和高层住宅别墅和商务用房为元设定项目赢利能力测算的起止时间为年年总投资金额与总收入开发类型开发面积万土地成本万元建筑成本万元前期费用万元销售管理营业税万元销售收入万元所得税万元利润万元经济适用房中高档住宅低密度住宅中心商务区楚文化展示中心总累计投资规划和不可预测费用万元实际总利润万元土地款项按照面积分配到各期项目中土地总款项按照万人民币计算销售款均按照销售计算总投资为万元利润率投资利润率净利润总投资金额为销售利润率净利润销售总收入为十项目敏感性分析本项目用净利润率来分析项目的敏感性，而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元第期投资为整个项目的土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元的计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。第二期投资全部土地余款要交付补足期开发所欠全部费用二期建安成本，二期推广销售成本共计万元因从第期销售开始有部分销售收入可以转为投资，第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投实际总投总销售收总利润净利润率实际收益资万元资万元入万元万元率注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目的销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。详见下表成本变动表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率十二项目风险分析宏观政策风险分析目前国家还在对土地开发进行宏观控制。本项目拟开发区域尚未取得合法的开发手续。虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准的可能。对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市的房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市的房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回对策分析洽谈签约时在合同中要注明，务必避免此情况的发生，对解决方案要在合约中明确体现。四开发周期长，近阶段政府直在对房地产市场调整，有可能会出台政策限制房地产市场。对策分析月份已经出台国六条政策对房地产的限制，这是近年来对房地产限制最厉害的次，目前正处在调整期，譬如新建设房屋要包含小户型，不能建设别墅等，但实际执行是在地方政府，本问题需和政府提前协商。根据我们预测近期内国家不会再出台新的调控政策。市场风险分析咸宁政府职能部门专业化水平和管理水平较低，特别是开放意识淡薄，投资环境较发达地区差。对策分析在合同签署时，对各种可能出现的情况进行全面分析，在合同中予以约束和咸宁政府各部门建立良好的人际关系予以解决从房地产机构的数据来看，近两年房地产的发展呈现跳跃式前进，在保持目前现状不变的情况下，今后的房地产就会呈现良好的势头。二如果更换政府领导对本项目会产生定影响。对策分析在洽谈签约前要和近期更换可能性小的领导直接对话沟通，把本项目变成政府工程尽可能的把政府答应的条件以及违约的处理办法写在合约中，从法律角度避免此风险带给公司的损失。三目前咸宁整体经济基础较差，在武汉城市圈中经济总量名列第位。对策分析虽然经济基础差，但是各项发展指标均要高出城市圈城市发展的平均水平，增长速度很快，在近几年内就要和同类城市相持平。四城市基础较差，消费设施档次低，不仅不能有效吸引武汉消费，而且本地高消费客户流失到武汉。对策分析在本项目的规划中已经考虑到这个问题，要把本项目建设为综合的商务中心和居住