，占地面积约平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路青龙路，金桂路，十六潭路两侧。本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委市政府所在的温泉区接壤东北面和西南面是温泉经济技术开发区。本项目距武汉市中心区约公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端公里现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北公里。见图图咸宁市位置图图咸宁市与武汉位置示意图咸宁市图项目区域图面积本项目总占地面积约万平方米，约合亩以最后测量土地面积为准，可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约余亩土地，金桂路范围内未被征用的约余亩土地，十六潭路未被征用的约余亩土地。长江开发区温泉开发区图项目地块分布示意图地块分部状况本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见图。地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏温泉区市委市政府十六潭公园温泉开发区地块长江开发区十六潭路地块咸安区城市中心新区银泉大道地块长安大道金桂路浮山地块青龙路青龙山地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。图十六谭路地块分布图图青龙路地块分布图图金桂路地块分布图项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行下行的联络线，上至武广高速铁路咸宁站国道京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口。长安大道连接京广铁路咸宁站京珠高速公路咸宁市南出口咸潘公路和国道。项目所在的青龙路金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市中心东西主干线。金桂路连通东西两大开发区温泉开发区和长江开发区。咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。项目的交通优势非常明显。项目用地条件开发区域内目前为未被征用的集体用地，周边的市政条件如下道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向车道。项目区域内青龙路金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建的连通银泉大道和长安大道的城市中心东西向主干线。给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径，接入本项目的预留接口分别为左侧，右侧。排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网。项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可。用电负荷预测根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。用电来源从城市电网接入在三条道路的主干网接入。通信用户预测地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为万线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。有线电视广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。燃气目前咸宁市没有天然气管线和天燃气市政管网布置图，据调查咸宁市委市政府正与中石油协商，将于年内向咸宁市供气。根据项目所处城市核心区位及咸宁市必定使用天然气的发展方向，目前已与咸宁城市建设开发总公司协商，他们在三条道路的建设时铺设天然气主干网，我们的项目用气可以与之相连。二咸宁总体经济发展分析咸宁市基本情况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称鄂南。它东邻黄石鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉，地跨东经，北纬。咸宁上古为楚地，秦属南郡，汉属江夏郡，三国时为东吴武昌郡，唐为鄂州。唐以后或分属武昌郡和兴国军，或统属武昌路武昌府。咸宁市下属咸安区，人流形成和商业氛围的建立需要市场培育，广告拓展费高。时机欠佳在中央政府对房地产进行宏观调控时，进场搞房地产，投资有风险。总投资额高开发面积大整个项目占地亩，又地处城市中心，建设档次要求高。这样方面要求总投资资金量大，增加了投资风险另方面开发面积大，对市场的承受力必须认真研究。机会土地价格相对较低由于本项目整个区域处于未开发状态，政府急于在该区域内建设连接银泉大道和长安大道的条主要干线青龙路金桂路和十六潭路，以使该区域真正具备城市中心的建设条件。由于资金问题，规划道路迟迟无法投入建设，急需招商引资打通该条道路。因此政府用该区域土地置换资金，用以建设上述条道路。因此用较低价格拿到此地块成为可能。土地和房屋升值空间较大青龙路金桂路和十六潭路通车后，将迅速成为咸宁市新的地标方位，其所在地块的价值空间必将加速攀升，因整体形势的高速发展必定带动该区域内的房产价格，成为引领咸宁市房地产市场的风向标。威胁咸宁市现有楼盘对本项目的影响据调查，目前咸宁市很少有成规模的房地产开发项目，在现阶段具有代表性的楼盘有御龙花园香泉花园和温泉谷国际度假村，但其总体规模较小，楼盘档次处于中低档水平。其中御龙花园项目总建筑规模万平方米，期在建万平方米温泉谷为高档休闲旅游度假在建项目，规划用地亩，拟投资亿元，目前已经开工的是温泉游乐中心和五星级大酒店，今后有少量的住宅。综上所述，以上项目不会对本项目构成大的威胁。市场竞争分析目前咸宁市的房地产开发基本处于四处开花的情况，但最新的几个小区就集中在中心新区。在老城区由于存在硬件可改变性发展前景较差的情况，而且拆迁也存在有比较大的难度，开发商更倾向于在新区开发。同时，据调查居民对中心新区的前景也持很乐观的态度，在新区开发的御龙花园开盘当天就有余人签订了购房协议，目前已经销售完毕二期工程龙苑，将投入资金余万元，于年底动工香泉花园期开发套，已销售套都取得了非常良好的销售成绩，其中御龙花园目前已售完，可以预测未来开发的热潮主要集中在中心新区。竞争对手除温泉谷项目是武汉市万鹏房地产开发公司来咸宁开发外而温泉谷和我公司不属于同开发类型，其他开发商均为本地小型开发公司，无论是经济实力公司规模品味经验均无力和我们抗衡，竞争状况并不激烈。八项目定位及开发模式项目定位定位咸宁市城中城咸宁市目前咸安区与温泉区相距狭长，且没有达到具有地级市应有水准的购物休闲消费中心，导致现在咸宁市居民生活环境距地级市尚有定差距。部分具有很强消费能力的客户流失到武汉，且部分条件较好的居民找不到适合自己需求的居住环境。本项目位于咸安区与温泉区中间，是尚未开发的黄金地带。建议，将本项目定义为咸宁市的造城计划，引领城市发展方向。根据咸宁市作为武汉城市圈发展规划中的重要生态旅游城市和武汉后花园的发展方向。考虑到项目规划中土地分散的实际情况，建议将咸宁市中心新区项目开发为个涵盖高标准的综合商务中心楚文化展示中心普通住宅低密度住宅区与经济适用房等项目的城中城，结合咸宁市政府对中心新区的定义，把中心新区打造成咸宁市的样板区，从文化经济生活各方面让中心新区成为咸宁市标志性的区块，提升咸宁市的城市品味。开发模式经济适用房金桂路南侧约亩建设经济适用房首先考虑我司在咸宁市为综合房地产开发，并非仅此个项目，做完走人的情况，作为我司在咸宁市的第个项目，应以公司形象及项目品牌推广知名度为第要素，建设经济适用房，能够比较快速的消化，回收资金，规避风险，同时利用项目热销的美誉度与群众传播的知名度提升公司品牌在咸宁市的占有力，为以后项目打好基础。中高端住宅青龙路两侧约亩建设中高端住宅。考虑以中高端住宅为前期主要的开发项目，原因在于住宅相对于商业用房风险较小咸宁市目前对住宅的消化能力很强目前咸宁市中高端产品非常空缺咸宁市居民对居住环境要求逐渐升从这些方面考量，拟将本区域建设为中高端普通商品房，其中以多层为主，包括部分小高层与高层。低密度住宅十六潭路两侧区域约亩建设为低密度住宅即别墅根据十六潭路规划土地内的自然生态条件，以及对咸宁市区房地产市场和居民需求的调研，发现别墅具有相当的市场，咸宁市居民仍保有自己拿地自己建房的思想，由于目前政府的宏观调控，居民已经不可能在取得小地块来实现这个愿望，但别墅建设符合这部分人群拥有自家庭院的设想，加上此地段的生态条件非常优越，建设别墅基本不再需要人为绿化。目前，咸宁市政府规划在该地段就是建设别墅，但为了便于批准定名为低密度住宅。中心商务区青龙路两侧约亩建设中心商务区目前咸宁的商业设施比较落后，更是缺乏大型高档的购物场所，本设想依托旁边亩的普通住宅建设，既作为住宅项目的配套建设，又借助于住宅项目的人流带来商机，从人气上把此地烘托起来，成为名符其实的中心商务地段。楚文化展示中心金桂路两侧约亩建设楚文化中心拟依托咸宁市规划建设的博物馆项目，以文化为主题挖掘商机，把此地块建设为咸宁市的文化中心，主要以步行街门面的方式建设。客户层定位经济适用房分析要素客户层描述年龄职业公司普通员工此地拆迁居民普通公务员周边辖区进城务工人员区域咸宁市区和辖区收入月收入元中高档住宅分析要素客户层描述年龄职业公司普通主管个体经营者公务员政府部门人员区域咸宁市区和辖区收入月收入元低密度住宅分析要素客户层描