级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此，市旅游饭店业协会提出了到年市五星级酒店要达到家的行业发展目标。综合写字楼项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高市旅游酒店业的服务水平，促进市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动市经济的发展。五综合写字楼项目的建设，将推进市人才交易工作的顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展的阵地。综合写字楼项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进步优化我市的人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示图本项目的研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对综合写字楼所处的区域环境进行分析。区域环境分析之经济环境分析对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与行业经济发展状况社会购买力水平等。近几年来，经过自身多年的努力和积累，已具备了比较雄厚的技术区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，也因此成为最具发展潜力的城市之。年是实施三步走战略的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。目前，市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设的支撑点和必要性。区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方的政治经济和法律的制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来，观。将酒店和公寓的塔楼布置在南京路与山西路转角。作为建筑群的制高点与津汇广场呼应联系起来。将写字楼沿河北路展开布置，面向抗震纪念碑广场。在写字楼与酒店及行政办公楼之间设置商业步行街，商业街的布置既分割了不同使用功能的建筑有组织的分解人流，又使它们有机的组合成统的建筑群。各功能分区面积如下总建筑面积其中地下二层，建筑面积，地上行政办公楼地上建筑面积写字楼地上建筑面积五星级酒店地上建筑面积，共有客房间套，其中间标准客房，套套房，个总统套房服务式公寓地上建筑面积，共设户高级公寓商业店铺建筑面积，划分为个跃层式精品商店地下二层，每层建筑面积地下层车库可停辆机动车，地下二层可停辆机动车，合计辆，地下层可存辆非机动车。总平面主要指标建筑用地面积总建筑面积，其中地下建筑面积地下建筑面积行政办公楼建筑面积商业店铺建筑面积五星级酒店建筑面积服务式公寓建筑面积写字楼建筑面积建筑密度容积率客房间数间机动车停车数个非机动车位个出租车位个第六章建筑工程建筑五星级酒店及服务式公寓部分五星级酒店及服务式公寓位于超高层的塔楼内，首层为大堂，二层为酒店管理用房，三层为西餐厅中餐厅咖啡厅酒吧间四层为风味餐厅大宴会厅会议区及健身中心五六层为游泳池及桑拿区，层的酒店配套设施，供酒店住宿人员使用外，还可供写字楼公寓人员使用，使其成为写字楼公寓的配套设施，层为客房层，层为公寓层，标准层建筑面积平方米。行政办公楼部分行政办公楼供市人事局市科委和北方人才港股份有限公司办公使用，首层设有大堂。并设二层的人才交易大厅，三层为职工餐厅，四层设有多功能报告厅。五层以上为办公部分，标准层建筑面积平方米。考虑到三个单位使用，因此在内部交通组织上采用电梯分设的方式，使不同人流在首层就相对。这样使于管理流线清晰。办公标准层布局灵活，可适应不同的办公布局方式。写字楼部分写字楼由两个层和个层建筑物组成，栋建筑物贴建，中间设抗震缝分隔，标准层建筑面积合计平方米。由于写字楼面积较大，且应能根据市场需求进行灵活划分空间。因此将写字楼部分划分成三个部分，建筑面积分别为平方米。在首层均设的出入口及交通厅，从三层以上三个部分相对设置，并在三层设有统的交易多功能厅，为写字楼部分使用。商业店铺部分商业店铺部分分布在写字楼及酒店的底部二层内，商店的基本形式为跃层式布置，每个商店均有的对出入口。每个店铺建筑面积约平方米。根据该地区已经形成的商业氛围，将商业设施定位在高档精品店上。此种方式在南京路商业区并没有，可以填补此类商业业态的空白。地下部分地下层为地下停车库及洗衣房，中西餐厨房库房等地下二层为地下停车库，人防职工食堂，各类设备用房。二建筑空间组织及建筑造型设计建筑空间组织项目位于南京路中部，其东西侧为目前的两个米高的建筑津汇广场及国际大厦，是南京路景观带重要的组成部分，且周边的两个广场抗震纪念碑广场及中心绿化广场规划中在项目的东南部。根据这空间特性，将建筑群的制高点米高的层酒店塔楼置于地块的西北角，这样可以大大削弱米高的塔楼对两个广场的压迫感，同时也减轻了超高层体量建筑对南京路河北路口的空间的挤压感。群体第二高度是层的人才科技大厦，它位于地块的西南角，它面临规划中的中心绿地广场与五大道地区保持着相应距离，以尽量减少高层建筑对五大道空间环境影响。写字楼部分位于地块的东侧，它直接面对抗震纪念碑广场，为了减少对广场的空间冲击，将写字楼分为三个高低不同的建筑，正对广场采用层，而两侧采用层，这样在满足建筑规模的同时最大限度的降低建筑物高度，避免了板式围合建筑空间呆板单调的缺点，使其高低错落，富有动感。这样就形成了整个建筑群体制高点醒目，建筑由层高低错落有序，且非常具有动感螺旋上升的空间组织形态，其空间组织的有机有序的形态，将成为中心区的大标志性空间景观。建筑造型设计建筑群体良好空间的组织，为建筑造型设计提供了良好的基础。其高低有序的外轮廊为南京路景观提供很好的造型素材。立面设计充分体现了现代的文化气息，造型设计在建筑理念，建筑形式及建筑技术等方面充分体现其先进性新颖脱俗文雅大方。建筑群体的建筑语言简洁统，且外部造型与室内功能协调致。单体建筑造型挺拔，由华丽统的外表包裹的系列简洁的建筑体块共同组成组气势恢宏的群体建筑。轻透的的玻璃幕墙使建筑典雅华美，品质超群，与天空的背景自然融合在起。建筑立面语言以竖线条设计为统语言，使建筑更加挺拔，高耸。同时建筑内部丰富的空间构成也创造了层次丰富的建筑形象。特别是米高塔楼中央透明玻璃反映出的空中室内庭园和酒店底部四层通高的酒店大堂，使内外空间交融构成了这组建筑群体的亮点。整个建筑群体形象均衡稳重，高贵典雅富有独特的文化气质和丰富的文化内涵。三建设标准建筑外装修标准外装修为玻璃幕墙，铝板幕墙，及石材幕墙，材料以国产优质材料为主，局部配以进口材料。建筑内装修标准酒店标准酒店为五星级标准，根据国家标准，目前累积得分，五星级国家标准为分，因此能够满足五星级标准，详细计分见附表。内部装修按两步考虑第步在工程建设过程中完成，达到四星级标准第二步在国际酒店管理集团介入后，按照其要求及标准进步完成内装修。本工程仅考虑第步。行政办公楼写字楼商铺标准仅考虑公用面积精装修。使用面积仅粗装修，由未来的入驻单位进步装修。第七章公用工程道路交通二给排水设计依据建筑给水排水设计规范生活饮用水卫生标准人民