目建设周期预计为月年月年月。建筑形式川西林盘项目在原有的农耕民俗文化的基础上，对项目按照总用地亩标准计划，进行总体规划，并对部分农家民居进行艺术设计和外貌改造。总体建筑风格既保留老建筑的历史风貌和建筑结构，又结合现代建筑艺术风格注入新的现代艺术元素，使其集聚新新元素和延续中国传统建筑文化，集中体现城市发展在不同时期的独特风格艺术特色和科学价值。建设方式以项目的投资方华夏红色文化有限公司为核心，成立项目开发公司进行项目的总体规划设计建设，以项目中的红色文化博物馆文化艺术的文化创意产业孵化中心国际文化艺术人才聚集中心和教育培训中心等各个分项目单元为核心，依据市场环境和条件进行分期和分阶段的设计开发，与国际流的管理机构和团队合作，进行项目的运营管理。经济效益项目预计总投资亿元，从项目开工至项目运营，预计收入为亿元，项目运行后每年预及产生销售收入亿元，项目采用市场化的运作模式，对项目内的物业依据市场价格，采用租售结合合作管理的的模式运作，实现项目的经济效益最大化。社会效益项目建成后直接增加地区的就业人数，增加旅游收入和商业零售服务收入，项目营造的文化艺术园区将吸引大量的国际艺术家在此建立艺术工作室，项目的艺术家村落单元博物馆聚落单元艺术活动体验区，更多的激发艺术家艺术品灵感，是艺术创作的平台，进而逐步发展成为区域标志性的文化艺术代表，而逐渐汇聚的各种国际艺术家也将提升城市文化艺术形象，完善并创新整个地区的文化艺术产业。提高城市的国际知名度，逐渐的将整个地区打造成为知名的国际文化艺术中心。第二章项目运作思路川西林盘项目通将区域民俗文化的保护文化艺术创作与国际交流结合的市场化运作，作为发展文化创意产业的发展方向，建立文化艺术创意产业的市场化运作模式，创新艺术文化的交易平台，使得川西林盘项目的可持续发展。项目规划发展理念川西林盘项目做到文化艺术资源民俗文化资源土地资源自然生态资源现代技术资源的有效整合功能布局合理配套设施流重点发展文化创意产业与观光旅游业的发展保护历史文化的遗存和弘扬传统文化。川西林盘项目承载着永久性田园风光带的真正内涵，经过政府的引导和支持，完美的保存现有林盘，同时还担负着增强农村生产力的社会使命和典型示范作用。项目规划示意图项目定位项目定位于中国独无二的农耕民俗文化的继承与保护，艺术文化的聚落与文化创意产业的发展结合，建立创新型的文化创意产业的发展模式，成为成都建设国际田园城市与城乡统筹综合配套改革试验区的创新发展模式的典范之。项目品质与建筑形式建筑的总体规划和建筑设计通过与国际著名设计机构知名艺术家和本项目艺术顾问团队之间的深度合作，体现出区域民俗文化特性国际流的服务功能个性化的建筑功能和风格，现代科技服务与传统建筑的充分融合，将建筑传统美感和现代艺术美感融合在起，让社区的艺术家和所有其他来宾在能够切身的感受到传统农耕民俗文化的魅力和浓厚的现代艺术气息。项目功能包括以知农耕民俗文化与林盘生态文化继承和保护区以川西院落式建筑为著名艺术家工作室艺术家创作室创意工作社区为核心的国际艺术文化人才聚居中心以艺术家画廊国际艺术文化博物馆文化艺术交流艺术培训社区为核心的国际艺术文化交流中心以乡村酒店商业服务设施会所聚落单元为主的公共配套单元，四个部分的融合发展推动项目建设。川西林盘项目的保护建筑考虑川西民居建筑精髓，采用穿斗式木结构，墙体材料因材致用，保持原始质朴特性。建筑细部中的门窗墙面屋顶添加川西民居元素庭院空间以川西民居的三合院四合院为主房屋改造立足于现状进行传统民居特色改造。市场策略川西林盘项目通过集中消费，分散体验的创意规划手法，带动项目的集中区和各分散林盘景观聚落的协调发展，建立艺术家创作单元创意产品工作室会展服务与交易单元旅游观光与农耕民俗文化体验单元等分项目，集中在项目区域内消费，分区分单元的体验的模式，改善和提高边缘区农民生活和收入，实现社会主义新农村建设与文化创意产业会展旅游服务发展的良好结合。通过创意策划和科学规划，经营的同时保护好田园风光带，最大限度盘活土地资产，拓宽投融资渠道，打造成农耕文化的展示之地体验之地，城里人远离城市烦嚣的乡土文化体验家园结合农村新型社区建设。第三章项目市场情况分析文化产业发展背景目前，我国的文化产业虽有所发展，但其产业化程度与世界发达国家相比仍存在着较大差距，潜在的优势未能充分发挥，整体实力偏弱，文化产业在国际竞争中亦处于劣势，文化贸易逆差严重。这与我国目前在经济领域所取得的成就和国际地位是非常不相符的平米预计前期报建费用约万元。设计费用设计费用包括概念设计初步设计施工图设计园林景观设计装修装饰设计等。项目聘请国际知名设计机构的品牌设计大师来设计。这里按照元平米来估算设计设计费用约万元。后续建设投资土建成本土建成本包括地质勘测基础工程主体工程和工程监理等费用。依据成都地区建设同类性质的建筑估算，土建成本在元平米，这里按照元平米来估算土建成本约万元。安装工程成本安装工程成本包括给排水暖通煤气强电弱电消防电梯含扶梯等费用。这里按照元平米来估算预计安装工程成本约万元。装修装饰成本本项目的国际文化交流中心林盘文化生态保护中心乡村酒店的商业服务中心均为精装修部分，因此，此部分装饰装修成本就包括外墙装修室内装修家具饰品和电器设备等费用。公共部分装修成本为元平米，精装部分建筑面积预计为平米，装修装饰成本按元平米估算预计装修装饰成本约为万元。其他费用成本其他费用成本包括小区道路公用管网景观环境等费用。本项目绿化率以上，而且必须用高品质的石材植物草坪来美化，因此这里按照元平米估算预计其他费用成本约为万元。土建与安装部分总成本由四项合计约万元。由此，项目的直接总成本约万元。建设期间费用管理费用管理费用包括为保证项目正常建设经营管理而发生的费用。包括工资及福利费业务招待费通讯费交通费董事会经费印花税等。这里按照前四类费用之和的估算管理费用的成本约为万元。财务费用本项目可售项目比较少，目前金融机构对房地产开发的贷款政策，受政府调控政策的影响，对房地产开发贷款持十分谨慎态度。因此，我们认为，本项目开发所需要资金主要靠股东自筹和产品销售回款，至少占到另外需要努力去争取获得银行的开发贷款或其他渠道的资金支持。目前借贷融资成本在左右，前四项成本之和为万元，其的贷款金额约为万元，开发周期为个月，预计按照贷款年计算，平均每年贷款则预计年总共负担利息万元。营销费用营销费用主要包括广告费用促销活动费用销售人员报酬销售文本制作费维修资金等。住宅及商业用房部分等可售项目按照直接投资成本的计提营销费用预计营销费用约为万元。不可预见费由于项目体量较大，开发周期较长，不确定因素较多，因此，这里按照前四项成本费用之和的考虑不可预见费不可预见费用约为万元。综上所述，川西林盘项目总投资万元，包括所有建筑物业在内的单位投资成本为元平方米。项目的盈利预测由于项目的投入使用预计在年以后，其中部分功能建筑的运营效益具有非常大的不确定性，乐观估计，对于合作运营的租赁部分功能设施若能在试运行后的年后实现盈亏平衡。因此，这里暂时不考虑出租部分的收益情况。静态赢利能力预测乐观假设项目可售面积约为平米，销售均价能够达到元平米，则销售收入为万元。除去营业税金及所得税费用，则截止项目全部开发完成，其他合作出租物业管理项目开始盈利前，税后利润为亏损万元，税后总投资利润率预计为，此方案未计算项目的土地增值税。测试表摘要如下序号摘要指标值总额预计总投资万元项目收入前年累计万元年后上缴税金销售税金及附加所得税备注未计算土地增值税前年累计约超过万元年后公司税后利润前年累计约万元年后静态投资利润率前年约从上述估算结果可以看出，可售物业若是可以实现元平米的销售单价，则项目的收益期只能在项目完成后的租赁物业方面和项目运营方面的收入。川西林盘项目的运营模式主要是以项目建设完成后，后期的物业出租和服务管理费收入，考虑其他物业的合作出租服务管理项目的运营情况，假设在年前后能够首次获得盈利，则简单估算出租项目的租金收入管理费会展服务费等收入和盈利情况。则简单计算项目运营后的盈利情况出租物业收入情况项目年合计营业收入其中租金收入成本，其中拍卖业务成本艺术品展览交易成本接受捐赠成本出版图书成本招待参观访问成本营业税金及附加营业利润，费用其中管理费用营业费用财务费用税前利润所得税净利润，依据上表估算，假设项目在在年可以实现项目前期总投入的盈亏平衡，在此假设条件下，预计项目在年之后，收入和成本费用基本可以保持年的水平，则每年可以实现净利润万元。第五章风险分析政策风险国家对房产市场调控的力度与房地产政策不明朗不确定且国际经济景气情况和国内经济增长的不确定可售部分产品与经济景气程度密切相关，与宏观面关联度高受国家有关国土金融税收等优惠政策影响特别大。市场风险目标客户的市场范围相对窄小目标客户群的个性化需求和需求的多样性目标客户群的消费能力有限，而产品的成本和售价则比较高树立川西林盘生态保护和民俗文化继承的标准典范，需要取得市场高度认可接受建设生态田园型国际艺术村聚落标杆社区需要具有超前的开拓性创新性能力，标杆的高度如何确定，如何让市场理解接受必须制定系统解决方案。经营风险项目开发投资主体结构多元化，总体战略思路的统与贯彻难以保证项目运行投资大周期长难度高等，投资各方在项目全过程中的分工协作与配合难免失误随着成都各区域市场之间，已经自发性的创立了部分已艺术创作为核心的单的创作中心社区聚落，对市场的把控存在不确定性。第六章生态环境影响环境影响本项目经营内容是乡村文化旅游度假。规划的目的就是要使农业资源与环境资源协调发展，因此本项目不产生对环境的影响的因素。对农作物的耕作时，对化肥农